Immobilienrecht
Verfasser:
Büşra Nişancı
Zahlungsverzug von Mietern? Möglichkeiten der Räumungsklage nach türkischem Recht
Was kann ich tun, wenn mein Mieter die Miete nicht zahlt? Räumung durch Vollstreckungsverfahren und der Weg über die „zwei gerechtfertigten Mahnungen“
Die verspätete oder ausbleibende Mietzahlung durch den Mieter gehört zu den häufigsten Problemen, mit denen Vermieter konfrontiert werden. Nach türkischem Recht stehen einem Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zwei Hauptwege offen: die Räumung im Wege des außergerichtlichen Vollstreckungsverfahrens (İİK Art. 269 ff. und TBK Art. 315) sowie der Mechanismus der „zwei gerechtfertigten Mahnungen“ (TBK Art. 352 Abs. 2). Diese beiden Wege weisen unterschiedliche Voraussetzungen, Fristen und strategische Vorteile auf; eine Verwechslung kann zum Verlust ansonsten berechtigter Ansprüche führen.
Dieser Artikel erläutert diese beiden Verfahrensweisen bei Zahlungsverzug, die in der Praxis häufig auftretenden Fallstricke sowie die Fristen, die Vermieter zwingend zu beachten haben.
1. Grundsätzliches vorab: Wann wird die Miete fällig?
Gemäß Art. 314 TBK wird die Miete, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist, am Ende eines jeden Monats fällig (zahlbar). Ist die Leistung nach Art. 91 TBK an den Anfang oder das Ende eines Monats gebunden, so ist damit der erste beziehungsweise der letzte Tag des betreffenden Monats gemeint; ist lediglich der Monat – ohne Bestimmung eines konkreten Tages – vereinbart, gilt der letzte Tag dieses Monats.
In der Praxis sehen die meisten Mietverträge einen Zahlungszeitraum innerhalb der ersten fünf Tage des Monats vor (1. bis 5. Tag). Enthält der Mietvertrag keine Angabe eines konkreten Tages, sondern lediglich die Bestimmung, dass die Miete „im Voraus“ zu zahlen ist, wird der Zahlungszeitraum im Allgemeinen so ausgelegt, dass er in die ersten Tage des Monats fällt (1. bis 3. Tag). Ein etwaiger Verzugszins wird ab diesem Zeitpunkt berechnet.
Verjährungsfrist: Gemäß Art. 147 TBK unterliegen Ansprüche aus ausstehenden Mietzahlungen einer fünfjährigen Verjährungsfrist; sonstige Schadenersatz- oder Entschädigungsansprüche aus dem Mietverhältnis nach Art. 146 TBK verjähren in zehn Jahren.
2. Weg 1: Räumung im Wege des außergerichtlichen Vollstreckungsverfahrens (İİK Art. 269 ff.)
Der schnellste und am häufigsten beschrittene Weg bei ausbleibenden Mietzahlungen ist das auf Räumung gerichtete, außergerichtliche Vollstreckungsverfahren nach den Artikeln 269 ff. des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK).
2.1. Phasen des Verfahrens
Das Vollstreckungsbegehren (Standardformular „Örnek No: 1“) wird beim Vollstreckungsamt eingereicht. Es muss die geschuldete Summe, Zinsen, den Rechtsgrund (Mietvertrag) sowie das Räumungsbegehren präzise bezeichnen; zudem ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass bei Ausbleiben der Zahlung innerhalb von dreißig Tagen gemäß Art. 315 TBK die Kündigung des Mietverhältnisses und die Räumung begehrt werden.
Das Vollstreckungsamt stellt dem Schuldner den Zahlungsbefehl „Örnek No: 13“ zu (Zahlungsbefehl bei ordentlichen und landwirtschaftlichen Mietverhältnissen). Dieser Zahlungsbefehl fungiert zugleich als Mahnung im Sinne von Art. 315 TBK.
Der Schuldner kann innerhalb von sieben Tagen ab Zustellung Widerspruch beim Vollstreckungsamt einlegen (İİK Art. 62).
Wird kein Widerspruch eingelegt, hat der Schuldner die ausstehende Forderung innerhalb von dreißig Tagen ab Zustellung zu begleichen (bei Wohn- und Geschäftsräumen; sechzig Tage bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen).
Erfolgt innerhalb von dreißig Tagen keine Zahlung, kann der Gläubiger innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf dieser Frist beim Vollstreckungsgericht die Räumung des Schuldners beantragen. Diese Sechsmonatsfrist ist vom Gläubiger strikt zu überwachen.
2.2. Vorgehen bei Widerspruch des Schuldners
Erhebt der Schuldner innerhalb der Siebentagesfrist Widerspruch, wird das Verfahren einstweilen eingestellt. Dem Gläubiger stehen sodann zwei Wege offen:
Verfahren auf Aufhebung des Widerspruchs (vor dem Vollstreckungsgericht): Dieses Verfahren ist zulässig, wenn sich der Widerspruch des Schuldners lediglich gegen die Forderung als solche richtet und der Gläubiger über Beweismittel verfügt, die als Urkunden im Sinne des Art. 269/c İİK qualifizieren.
Klage auf Aufhebung des Widerspruchs (vor den ordentlichen Gerichten): Bestreitet der Schuldner das Bestehen des Mietverhältnisses oder die Echtheit der Unterschrift, kann das Vollstreckungsgericht wegen seiner eingeschränkten Kognitionsbefugnis diese Streitigkeit nicht prüfen. Der Gläubiger muss in diesem Fall Klage auf Aufhebung des Widerspruchs vor den ordentlichen Gerichten erheben. Die einjährige Verjährungsfrist für diese Klage beginnt mit dem Datum, an dem das (selbst unzulässigerweise eingeleitete) Verfahren zur Aufhebung des Widerspruchs rechtshängig gemacht wurde.
Wichtiger Praxishinweis: Bestreitet der Schuldner in seinem Widerspruch nicht ausdrücklich und eindeutig das Bestehen des Mietverhältnisses (und gegebenenfalls die Echtheit der darauf befindlichen Unterschrift), gilt das Mietverhältnis als anerkannt (İİK Art. 269 Abs. 2). Die Rechtsnatur des Widerspruchs – ob er das Mietverhältnis selbst oder lediglich die Höhe der Forderung betrifft – muss daher sorgfältig geprüft werden; die Wahl der falschen Verfahrensart führt zur Abweisung.
2.3. Häufige Fehlerquellen und Risiken
Klageerhebung vor Ablauf der Dreißigtagesfrist: Wird ein auf Räumung gerichtetes Verfahren zur Aufhebung des Widerspruchs vor Ablauf der dreißigtägigen Zahlungsfrist eingeleitet, entscheidet das Gericht zwar über die Geldforderung, weist jedoch das Räumungsbegehren ab (Kassationshof, 3. Zivilsenat, Az. 2017/8825, Entsch. Nr. 2019/5346 vom 12.06.2019; 6. Zivilsenat, Az. 2015/10497, Entsch. Nr. 2016/2720 vom 04.04.2016; 6. Zivilsenat, Az. 2016/81, Entsch. Nr. 2016/7519 vom 14.12.2016; 12. Zivilsenat, Az. 2025/7070, Entsch. Nr. 2025/6027 vom 08.10.2025). Es ist zwingend erforderlich, den vollständigen Ablauf der Dreißigtagesfrist abzuwarten.
Ablauf der Dreißigtagesfrist an einem Feiertag: Fällt das Ende der Zahlungsfrist auf einen gesetzlichen Feiertag, gilt der Ablauf des nächsten Werktages als letzter Tag für die Bewirkung der Zahlung.
Vollstreckungskosten bei fristgerechter Zahlung: Wird die Mietforderung zwar innerhalb der Dreißigtagesfrist beglichen, das Vollstreckungsverfahren jedoch bereits eingeleitet, gilt der Schuldner als Veranlasser des Verfahrens und trägt die entsprechenden Kosten.
Fehlerhafte Zustellung des Zahlungsbefehls: Diesen Umstand prüft das Vollstreckungsgericht nicht von Amts wegen; der Schuldner muss diesen mittels einer formellen Beschwerde gemäß Art. 16 Abs. 1 İİK innerhalb der Siebentagesfrist rügen. Wurde zudem die Räumungsklage des Gläubigers ordnungsgemäß zugestellt, gilt der Schuldner als über den vorherigen Zustellungsmangel des Zahlungsbefehls informiert. Er muss diesen Mangel sowohl als Widerspruch gegen das Verfahren als auch im Wege einer formellen Beschwerde vor dem Vollstreckungsgericht geltend machen (Zustellungsgesetz Nr. 7201, Art. 32; siehe auch Großer Senat für Zivilsachen des Kassationshofs, Az. 2007/6-915, Entsch. Nr. 2007/946 vom 05.12.2007 sowie Az. 2017/(6)8-1849, Entsch. Nr. 2018/48 vom 17.01.2018).
Geringfügige Fehlbeträge rechtfertigen die Räumung: Wurde Widerspruch erhoben und Klage eingereicht, kann ein selbst um wenige Kuruş unvollständig gezahlter Betrag als Räumungsgrund herangezogen werden (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2015/6655, Entsch. Nr. 2015/10585 vom 01.12.2015). Bei geringsten Zweifeln über die genaue Höhe der geschuldeten Summe ist eine präzise Berechnung vor Erhebung des Widerspruchs unerlässlich.
2.4. Beweisregeln und die eingeschränkte Kognitionsbefugnis des Vollstreckungsgerichts
Das Vollstreckungsgericht verfügt über eine eingeschränkte (limitierte) Kognitionsbefugnis, was erhebliche Auswirkungen auf das Beweisverfahren hat:
Die Beweislast für das Bestehen des Mietverhältnisses und die Miethöhe liegt beim Vermieter; die Beweislast für die erfolgte Zahlung trägt der Mieter.
Der Schuldner kann die Erfüllung der Mietforderung ausschließlich durch Urkunden im Sinne des Art. 269/c İİK nachweisen (notarielle Urkunden, Urkunden mit notariell beglaubigter Unterschrift, vom Gläubiger anerkannte Schriftstücke, Bankbelege etc.).
WhatsApp-Nachrichten, E-Mails oder sonstige Chatverläufe sind vor dem Vollstreckungsgericht nicht als schriftliche Beweismittel zugelassen; solche Beweise können ausschließlich im Rahmen einer Klage vor den ordentlichen Gerichten (Friedensgericht in Zivilsachen) gewürdigt werden.
Das Vollstreckungsgericht führt keine Zeugenvernehmungen durch und setzt Verfahren nicht bis zur Klärung einer präjudiziellen Frage aus; ist das zugrunde liegende Rechtsverhältnis streitig, hat es die Klage in der Sache abzuweisen – eine Unzuständigkeitserklärung ist unzulässig.
Zahlungen durch Dritte befreien den Schuldner nicht von seiner Verpflichtung, sofern keine entsprechende Tilgungsbestimmung oder die Zustimmung des Gläubigers vorliegt. Ebenso führt eine Zahlung auf ein anderes als das im Mietvertrag angegebene Konto nicht zur Erfüllungswirkung.
2.5. Weitere praxisrelevante Aspekte
Eine Mietforderung kann an Dritte abgetreten werden; der Zessionar erlangt dadurch jedoch nicht die Stellung des „Vermieters“ und ist folglich nicht zur Räumung, sondern lediglich zur Beitreibung der Forderung berechtigt.
Besteht eine Mehrheit von Vermietern, liegt eine notwendige Streitgenossenschaft vor: Das Räumungsverfahren sowie die Klage müssen gemeinschaftlich erhoben werden. Ein einzelner Vermieter kann die Vollstreckung bezüglich seines eigenen Anteils an der Mietforderung zwar isoliert betreiben, er kann im Wege dieses Verfahrens jedoch keine Räumung erwirken.
Ein Eigentümer, der noch nicht die Stellung des Vermieters innehat (beispielsweise ein Erwerber), muss dem Mieter zunächst eine Zahlungsaufforderung unter Benennung der neuen Bankverbindung zustellen, bevor er ein Räumungsverfahren einleiten kann; er kann nur diejenigen Mietforderungen geltend machen, die nach Zustellung dieser Mitteilung fällig geworden sind.
Ein Räumungstitel ist innerhalb einer angemessenen Frist zu vollstrecken. Nach gefestigter Rechtsprechung ist dieser Zeitraum auf ein Jahr begrenzt; wird die Vollstreckung nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach Erlangung des Räumungsbeschlusses eingeleitet, kann ein später erlassener Vollstreckungsauftrag aufgehoben werden (Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2025/4272, Entsch. Nr. 2025/6445 vom 20.10.2025; Az. 2024/5376, Entsch. Nr. 2024/10498 vom 12.12.2024).
3. Weg 2: Der Mechanismus der „zwei gerechtfertigten Mahnungen“ (TBK Art. 352 Abs. 2)
Ein weiterer Weg zur Beendigung des Mietverhältnisses und zur Räumung wegen Zahlungsverzugs ist das Verfahren der „zwei gerechtfertigten Mahnungen“ (iki haklı ihtar) gemäß Art. 352 Abs. 2 TBK. Dieses Verfahren unterscheidet sich grundlegend von dem auf Verzug gestützten Weg nach Art. 269 İİK / Art. 315 TBK und bietet sich insbesondere an, wenn der Mieter wiederholt und chronisch unpünktlich zahlt.
3.1. Wesentliche Voraussetzungen
Zwei gerechtfertigte Mahnungen innerhalb eines Mietjahres sind erforderlich. Bei Mietverhältnissen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr müssen diese innerhalb der Vertragslaufzeit erfolgen; bei Verträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger muss der Mieter innerhalb eines einzigen Mietjahres die Miete nicht gezahlt haben und – in zwei voneinander unabhängigen Fällen – Gegenstand einer schriftlichen, gerechtfertigten Mahnung gewesen sein.
Die Zustellung ist zwingend. Die Mahnung muss dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt worden sein. Eine Zahlung, die vor der Zustellung geleistet wird, verhindert den Eintritt der Mahnvoraussetzung; fallen Zustellungs- und Zahlungsdatum zusammen, gilt die für den Mieter günstigere Auslegung. Demgegenüber hindern Zahlungen, die erst nach erfolgter Zustellung geleistet werden, nicht die Einstufung der Mahnung als „gerechtfertigt“.
Der Mechanismus findet keine Anwendung bei unbefristeten Mietverhältnissen oder bei jährlicher Mietzahlung.
Die Nichtzahlung von Nebenkosten rechtfertigt keine Mahnung im Sinne der „zwei gerechtfertigten Mahnungen“. Dieser Mechanismus erstreckt sich ausschließlich auf die ausstehende Nettomiete; Mahnungen wegen unbezahlter Strom-, Wasser- oder Hausgeldzahlungen können hierfür nicht berücksichtigt werden.
Bei Vorliegen einer Verfallsklausel darf die Mietforderung nicht aufgespalten werden. Enthält der Mietvertrag eine Verfallsklausel (wonach künftige Monatsmieten bei Verzug im Ganzen fällig werden), ist der aufgelaufene Gesamtbetrag in einer einzigen Mahnung einzufordern; eine künstliche Aufteilung auf separate Mahnungen zur Herbeiführung der „zwei gerechtfertigten Mahnungen“ ist unzulässig (Bezirksgericht Istanbul, 49. Zivilsenat, Az. 2020/2168, Entsch. Nr. 2023/711 vom 12.04.2023).
Die Geltendmachung fälliger Mieten in einem einheitlichen Verfahren stellt keinen Rechtsmissbrauch dar. Bereits im Verzug befindliche Mietforderungen sind im Wege der Forderungskonsolidierung in einem einzigen Verfahren geltend zu machen. Dieser Grundsatz gilt auch für den Mechanismus der zwei gerechtfertigten Mahnungen (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2012/6847, Entsch. Nr. 2012/9875 vom 02.07.2012; Az. 1995/8506, Entsch. Nr. 1995/9732 vom 27.09.1995).
Die Mahnung unterliegt keinem strengen Formzwang. Es genügt, dass eine schriftliche Zahlungsaufforderung dem Mieter zugeht und die Zahlung erst nach Zugang erfolgt, um die Berechtigung der Mahnung zu begründen (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2001/4392, Entsch. Nr. 2001/4683 vom 04.06.2001). Das Fehlen der genauen Monatsangabe, für den die Miete gefordert wird, führt nicht per se zur Unwirksamkeit der Mahnung (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2014/8844, Entsch. Nr. 2014/11098 vom 15.10.2014).
Die Klage muss innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietjahres erhoben werden. Eine auf zwei gerechtfertigte Mahnungen gestützte Räumungsklage ist innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietjahres, in dem die Mahnungen ausgesprochen wurden, anhängig zu machen – dies unterscheidet sie im Wesentlichen von der Verzugsklage nach Art. 315 TBK.
Das Vollstreckungsverfahren (Örnek 13) steht einer Mahnung gleich. Einer gesonderten notariellen Mahnung bedarf es nicht; ein ordnungsgemäß zugestellter Zahlungsbefehl im Vollstreckungsverfahren gilt rechtlich als gerechtfertigte Mahnung.
Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite müssen Mahnung und Klage gemeinschaftlich erfolgen. Die Vermieter, die eine notwendige Streitgenossenschaft bilden, müssen die Mahnung gemeinsam aussprechen und die Klage gemeinschaftlich erheben; ein Mangel durch eine nicht gemeinschaftlich erklärte Mahnung kann nachträglich nicht geheilt werden (Bezirksgericht Istanbul, 54. Zivilsenat, Az. 2023/2795, Entsch. Nr. 2024/2643 vom 04.12.2024).
3.2. Die monatliche Vollstreckung von Mietforderungen und ihr Verhältnis zu den zwei gerechtfertigten Mahnungen
In der Praxis ist häufig das Szenario anzutreffen, dass ein Mieter die Miete über mehrere aufeinanderfolgende Monate hinweg jeweils verspätet zahlt. In solchen Konstellationen kann der Vermieter für jeden einzelnen Monat ein separates Vollstreckungsverfahren einleiten (beispielsweise am 6. Februar für die Februarmiete und am 6. März für die Märzmiete). Jedes dieser Verfahren kann nach Ablauf der jeweiligen dreißigtägigen Wartefrist unabhängig voneinander die Grundlage für eine Verzugsklage gemäß Art. 315 TBK bilden; diese Klagen stehen nicht im Verhältnis der Rechtshängigkeit zueinander, da sie jeweils unterschiedliche Leistungszeiträume betreffen.
Von Bedeutung ist hierbei: Diese aufeinanderfolgenden Vollstreckungsverfahren und Mahnungen können zugleich unabhängig voneinander die Voraussetzungen des Mechanismus der zwei gerechtfertigten Mahnungen (Art. 352 Abs. 2 TBK) erfüllen – da ein Zahlungsbefehl im Vollstreckungsverfahren rechtlich als Mahnung qualifiziert. Solange keines dieser Verfahren rechtskräftig abgeschlossen ist, können sowohl die auf Verzug gestützten Räumungsklagen als auch die Klage wegen zweier gerechtfertigter Mahnungen nebeneinander rechtshängig gemacht werden; ein Verstoß gegen das Verbot der doppelten Rechtshängigkeit oder ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liegt hierin nicht. Der Mieter behält seine Rechtsstellung jedoch so lange bei, bis die erste der Räumungsklagen rechtskräftig entschieden ist; in den übrigen, dadurch erledigten Verfahren trägt derjenige die Verfahrenskosten, der Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.
4. Abwägung zwischen den beiden Verfahrenswegen: Wann ist welcher Weg vorzuziehen?
Kriterium | Räumung im Vollstreckungsverfahren (İİK Art. 269 / TBK Art. 315) | Zwei gerechtfertigte Mahnungen (TBK Art. 352 Abs. 2) |
|---|---|---|
Anwendungsbereich | Mietzins sowie unter bestimmten Voraussetzungen Nebenkosten | Ausschließlich der Mietzins |
Verfahrensablauf | Über das Vollstreckungsamt; bei Ausbleiben eines Widerspruchs kann direkt die Räumung beantragt werden | Zweimalige notarielle Mahnung oder Zustellung eines Zahlungsbefehls, gefolgt von einer Klageerhebung |
Zahlungsfrist | Mindestens 30 Tage (bei Wohn- und Geschäftsräumen) | Das Gesetz sieht keine gesonderte Zahlungsfrist vor; die Zustellung der Mahnung ist ausreichend |
Klagefrist | Räumungsbegehren innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Zahlungsfrist | Klageerhebung innerhalb von 1 Monat nach Ablauf des Mietjahres |
Kosten und Dauer | In der Regel kostengünstiger und schneller; ein einmaliger Verzug ist ausreichend | Erfordert zwei separate Verzugstatbestände innerhalb desselben Mietjahres; das Verfahren kann zeitintensiver sein |
Beste Eignung für | Einen einzelnen, erheblichen Mietrückstand oder fortlaufenden Zahlungsverzug | Einen Mieter mit wiederkehrendem, chronisch unpünktlichem Zahlungsverhalten |
In der Praxis schließen sich diese beiden Wege nicht gegenseitig aus. Befindet sich ein Mieter sowohl in fortlaufendem Zahlungsverzug als auch mit erheblichen Beträgen im Rückstand, kann der Vermieter beide Verfahren parallel betreiben, sofern sie unterschiedliche Zeiträume betreffen.
5. Fazit
Bei ausbleibenden Mietzahlungen stehen dem Vermieter zwei effektive Instrumente zur Verfügung: das zügige und vergleichsweise kostengünstige auf Räumung gerichtete Vollstreckungsverfahren sowie das Verfahren der zwei gerechtfertigten Mahnungen, welches sich insbesondere bei wiederkehrend unpünktlichen Zahlungen des Mieters bewährt. Beide Wege sind an strenge Fristen, Formvorschriften und Beweisregeln gebunden; deren Nichteinhaltung führt zur Abweisung der Klage. Angesichts der eingeschränkten Kognitionsbefugnis des Vollstreckungsgerichts und der spezifischen Anforderungen an die Zulässigkeit von Beweismitteln ist eine rechtssichere Strukturierung des Vollstreckungsverfahrens und einer etwaigen anschließenden Klage von grundlegender Bedeutung.
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Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung für den Einzelfall dar. Da eine fundierte rechtliche Beurteilung stets von den konkreten Bestimmungen des jeweiligen Mietvertrags sowie den Besonderheiten des Vollstreckungsverfahrens abhängt, wird empfohlen, zur Prüfung Ihres spezifischen Sachverhalts anwaltlichen Rat einzuholen.
Quellen:
Türkisches Obligationengesetz (TBK), Gesetz Nr. 6098 – Artikel 91, 146, 147, 314, 315, 352
Vollstreckungs- und Konkursgesetz (İİK), Gesetz Nr. 2004 – Artikel 16, 62, 78, 269, 269/a, 269/c
Zustellungsgesetz Nr. 7201 – Artikel 32
Kassationshof, 3. Zivilsenat, Az. 2017/8825, Entsch. Nr. 2019/5346 vom 12.06.2019
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2015/10497, Entsch. Nr. 2016/2720 vom 04.04.2016
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2016/81, Entsch. Nr. 2016/7519 vom 14.12.2016
Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2025/7070, Entsch. Nr. 2025/6027 vom 08.10.2025
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2015/6655, Entsch. Nr. 2015/10585 vom 01.12.2015
Großer Senat für Zivilsachen des Kassationshofs, Az. 2007/6-915, Entsch. Nr. 2007/946 vom 05.12.2007
Großer Senat für Zivilsachen des Kassationshofs, Az. 2017/(6)8-1849, Entsch. Nr. 2018/48 vom 17.01.2018
Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2025/4272, Entsch. Nr. 2025/6445 vom 20.10.2025
Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2024/5376, Entsch. Nr. 2024/10498 vom 12.12.2024
Bezirksgericht Istanbul, 49. Zivilsenat, Az. 2020/2168, Entsch. Nr. 2023/711 vom 12.04.2023
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2012/6847, Entsch. Nr. 2012/9875 vom 02.07.2012; Az. 1995/8506, Entsch. Nr. 1995/9732 vom 27.09.1995
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2001/4392, Entsch. Nr. 2001/4683 vom 04.06.2001
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2014/8844, Entsch. Nr. 2014/11098 vom 15.10.2014
Bezirksgericht Istanbul, 54. Zivilsenat, Az. 2023/2795, Entsch. Nr. 2024/2643 vom 04.12.2024
Haftungsausschluss
Welche ersten rechtlichen Schritte sind einzuleiten, wenn ein Mieter die Mietzahlungen einstellt?
Der schnellste Weg ist die Einleitung eines außerstreitigen Vollstreckungsverfahrens zur Räumung gemäß Art. 269 ff. des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK). Nach Einreichung des Vollstreckungsantrags wird dem Schuldner ein standardisierter Zahlungsbefehl zugestellt; erhebt der Schuldner innerhalb von sieben Tagen keinen Einspruch und leistet er innerhalb von dreißig Tagen keine Zahlung, kann der Vermieter innerhalb von sechs Monaten beim Vollstreckungsgericht die Räumung beantragen.
Welche Rechtsfolgen ergeben sich, wenn der Mieter Widerspruch gegen das Vollstreckungsverfahren einlegt?
Richtet sich der Widerspruch des Mieters lediglich gegen die Höhe des geschuldeten Betrags und liegen hinreichende schriftliche Beweismittel vor, so kann beim Vollstreckungsgericht Klage auf Aufhebung des Widerspruchs erhoben werden. Bestreitet der Mieter hingegen das Bestehen des Mietvertrags oder die darauf befindliche Unterschrift, ist stattdessen Klage auf Ungültigerklärung des Widerspruchs vor einem ordentlichen Gericht zu erheben; diese Klage unterliegt einer einjährigen Verjährungsfrist.
In welchen Fällen ist stattdessen auf das Verfahren der „zwei begründeten Abmahnungen“ zurückzugreifen?
Das Verfahren der doppelten schriftlichen Abmahnung gemäß Art. 352 Abs. 2 TBK eignet sich primär für Fälle, in denen der Mieter innerhalb eines einzigen Mietjahres an zwei separaten Terminen in Zahlungsverzug gerät – mithin bei einem wiederkehrenden Muster verspäteter Zahlungen. Bei einer einmaligen erheblichen Mietzinsforderung oder einem andauernden Zahlungsrückstand erweist sich das ordentliche Räumungsverfahren in der Regel als zeitnah und kosteneffizienter.
Werden WhatsApp-Nachrichten oder Bankbelege vom Vollstreckungsgericht als Beweismittel zugelassen?
Nein. Da das Vollstreckungsgericht eine sachlich eng begrenzte Zuständigkeit besitzt, kann die Zahlung ausschließlich durch Urkunden im Sinne des Artikels 269/c des türkischen Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK) nachgewiesen werden – hierzu zählen notariell errichtete oder beglaubigte Urkunden, vom Gläubiger anerkannte Dokumente, offizielle Quittungen und vergleichbare Belege. WhatsApp-Nachrichten, E-Mails oder sonstige Nachrichtenverläufe sind in diesem Verfahren als Beweismittel nicht zugelassen.
Welche Rechtsfolgen ergeben sich, wenn eine Klage vor Ablauf der dreißigtägigen Zahlungsfrist erhoben wird?
Wird eine Räumungsklage vor Ablauf der vollständigen Dreißig-Tage-Frist erhoben, kann das Gericht zwar über den Zahlungsanspruch entscheiden, weist den Räumungsantrag jedoch als unzulässig ab. Es ist daher zwingend erforderlich, den vollständigen Ablauf der Dreißig-Tage-Frist abzuwarten, bevor Klage erhoben wird.
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