Immobilienrecht
Zahlungsverzug von Mietern? Möglichkeiten der Räumungsklage nach türkischem Recht
Welche rechtlichen Möglichkeiten hat ein Vermieter in der Türkei, wenn der Mieter die Mietzahlungen einstellt? Ein praktischer Leitfaden zur Räumung mittels Vollstreckungsverfahren sowie über das Verfahren der zweimaligen berechtigten Abmahnung.
Was kann ich tun, wenn mein Mieter keine Miete zahlt? Räumung durch Vollstreckungsverfahren und der Weg über die „zwei berechtigten Abmahnungen“
Die unpünktliche oder ausbleibende Mietzahlung durch den Mieter gehört zu den häufigsten Problemen, mit denen Vermieter konfrontiert werden. Nach türkischem Recht stehen einem Vermieter bei Zahlungsverzug zwei Hauptwege offen: die Räumung im Wege des außergerichtlichen Vollstreckungsverfahrens (İİK Art. 269 ff. und TBK Art. 315) sowie das Verfahren der „zwei berechtigten Abmahnungen“ (TBK Art. 352 Abs. 2). Diese beiden Wege weisen unterschiedliche Voraussetzungen, Fristen und strategische Vorteile auf; eine Verwechslung kann zum Verlust ansonsten berechtigter Ansprüche führen.
Dieser Artikel erläutert diese beiden rechtlichen Wege bei Mietrückständen, die in der Praxis häufig auftretenden Fallstricke sowie die Fristen, die Vermieter zwingend beachten müssen.
1. Grundlegendes vorab: Wann wird die Miete fällig?
Gemäß Art. 314 TBK wird die Miete, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist, am Ende eines jeden Monats fällig. Soweit die Leistung nach Art. 91 TBK an den Anfang oder das Ende eines Monats gekoppelt ist, bezeichnet dies den ersten bzw. letzten Tag des jeweiligen Monats. Ist lediglich der Monat – ohne Bestimmung eines konkreten Tages – vereinbart, gilt der letzte Tag dieses Monats als Fälligkeitstermin.
In der Praxis wird in den meisten Mietverträgen ein Zahlungszeitraum innerhalb der ersten fünf Tage des Monats (1.–5. Tag) vereinbart. Enthält der Mietvertrag keinen konkreten Kalendertag, sondern lediglich die Formulierung „im Voraus“, wird im Allgemeinen davon ausgegangen, dass die Zahlung in den ersten Tagen des Monats (1.–3. Tag) zu erfolgen hat. Eventuelle Verzugszinsen werden ab diesem Zeitpunkt berechnet.
Verjährung: Nach Art. 147 TBK unterliegen Ansprüche aus ausstehenden Mietzahlungen einer fünfjährigen Verjährungsfrist. Für sonstige Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche aus dem Mietverhältnis, die auf Art. 146 TBK gestützt werden, gilt hingegen eine zehnjährige Verjährungsfrist.
2. Weg 1: Räumung im Wege des außergerichtlichen Vollstreckungsverfahrens (İİK Art. 269 ff.)
Der schnellste und in der Praxis am häufigsten beschrittene Weg bei Zahlungsverzug ist das auf Räumung gerichtete, außergerichtliche Vollstreckungsverfahren gemäß den Art. 269 ff. des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK).
2.1. Phasen des Verfahrens
Das Vollstreckungsbegehren (Standardformular „Örnek No: 1“) wird beim zuständigen Vollstreckungsamt eingereicht. Es muss die geforderte Summe, Zinsen, den Rechtsgrund des Anspruchs (Mietvertrag) sowie das Räumungsbegehren präzise ausweisen. Zudem muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass gemäß Art. 315 TBK bei Ausbleiben der Zahlung innerhalb von dreißig Tagen die Kündigung des Mietverhältnisses und die Räumung betrieben werden.
Das Vollstreckungsamt stellt dem Schuldner den Zahlungsbefehl „Örnek No: 13“ zu („Zahlungsbefehl bei ordentlichen und landwirtschaftlichen Mietverhältnissen“). Dieser Zahlungsbefehl fungiert zugleich als Abmahnung im Sinne des Art. 315 TBK.
Der Schuldner kann innerhalb von sieben Tagen ab Zustellung Widerspruch beim Vollstreckungsamt einlegen (İİK Art. 62).
Wird kein Widerspruch erhoben, hat der Schuldner die ausstehende Forderung innerhalb von dreißig Tagen ab Zustellung zu begleichen (bei Wohn- und Geschäftsräumen; bei landwirtschaftlichen Mietverhältnissen beträgt die Frist sechzig Tage).
Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb dieser dreißig Tage, kann der Gläubiger innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf dieser Frist beim Vollstreckungsgericht die Räumung beantragen. Diese sechsmonatige Ausschlussfrist muss vom Gläubiger strengstens überwacht werden.
2.2. Vorgehen bei Widerspruch des Schuldners
Erhebt der Schuldner innerhalb der siebentägigen Frist Widerspruch, wird das Verfahren einstweilen eingestellt. Dem Gläubiger stehen sodann zwei Wege offen:
Verfahren auf Aufhebung des Widerspruchs (vor dem Vollstreckungsgericht): Dieses Verfahren ist statthaft, wenn sich der Widerspruch des Schuldners ausschließlich gegen die Forderung als solche richtet und der Gläubiger über Urkunden verfügt, die den Anforderungen des Art. 269/c İİK entsprechen.
Klage auf Beseitigung des Widerspruchs (vor den ordentlichen Gerichten): Bestreitet der Schuldner das Bestehen des Mietverhältnisses oder die Echtheit der Unterschrift, so ist dem Vollstreckungsgericht aufgrund seiner eingeschränkten Kognitionsbefugnis eine Prüfung verwehrt. Der Gläubiger muss in diesem Fall Klage auf Beseitigung des Widerspruchs vor den ordentlichen Gerichten erheben. Die einjährige Klagefrist beginnt mit dem Tag, an dem das (wenn auch unzulässige) Verfahren auf Aufhebung des Widerspruchs eingeleitet wurde.
Wichtiger Praxishinweis: Bestreitet der Schuldner in seinem Widerspruch das Mietverhältnis nicht ausdrücklich und eindeutig (bzw. gegebenenfalls die Echtheit der Unterschrift), gilt das Mietverhältnis als anerkannt (İİK Art. 269 Abs. 2). Die rechtliche Natur des Widerspruchs – ob das Mietverhältnis selbst oder lediglich die Höhe der Forderung bestritten wird – bedarf daher einer sorgfältigen Analyse; die Wahl der falschen Klageart führt zur Abweisung der Klage.
2.3. Häufige Fehlerquellen und Risiken
Klageerhebung vor Ablauf der 30-Tage-Frist: Wird eine auf Räumung gerichtete Klage auf Aufhebung oder Beseitigung des Widerspruchs vor Ablauf der dreißigtägigen Zahlungsfrist erhoben, entscheidet das Gericht zwar über die Geldforderung, weist das Räumungsbegehren jedoch als verfrüht ab (Kassationshof, 3. Zivilsenat, Az. 2017/8825, Entsch. 2019/5346 vom 12.06.2019; 6. Zivilsenat, Az. 2015/10497, Entsch. 2016/2720 vom 04.04.2016; 6. Zivilsenat, Az. 2016/81, Entsch. 2016/7519 vom 14.12.2016; 12. Zivilsenat, Az. 2025/7070, Entsch. 2025/6027 vom 08.10.2025). Der Ablauf der vollständigen 30-Tage-Frist ist zwingend abzuwarten.
Fristende an Feiertagen: Fällt das Ende der Zahlungsfrist auf einen gesetzlichen Feiertag, verlängert sich die Frist bis zum Ablauf des darauffolgenden Werktags.
Vollstreckungskosten trotz rechtzeitiger Zahlung: Wird die Mietforderung innerhalb der 30-Tage-Frist beglichen, nachdem bereits ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet wurde, hat der Schuldner die Verfahrenskosten zu tragen, da er durch sein Verhalten Anlass zur Einleitung des Verfahrens gegeben hat.
Fehlerhafte Zustellung des Zahlungsbefehls: Eine fehlerhafte Zustellung wird vom Vollstreckungsgericht nicht von Amts wegen berücksichtigt; der Schuldner muss innerhalb der siebentägigen Frist Beschwerde gemäß Art. 16 Abs. 1 İİK erheben. Wurde dem Schuldner jedoch der Räumungsantrag des Gläubigers ordnungsgemäß zugestellt, gilt der Zustellungsmangel des Zahlungsbefehls als geheilt. Der Schuldner muss diesen Mangel sodann sowohl im Wege des Widerspruchs gegen das Verfahren als auch im Wege der formellen Beschwerde vor dem Vollstreckungsgericht geltend machen (Zustellungsgesetz Nr. 7201, Art. 32; vgl. auch Großer Senat des Kassationshofs für Zivilentscheidungen, Az. 2007/6-915, Entsch. 2007/946 vom 05.12.2007 sowie Az. 2017/(6)8-1849, Entsch. 2018/48 vom 17.01.2018).
Geringfügige Restbeträge rechtfertigen die Räumung: Wurde Widerspruch erhoben und Klage eingereicht, kann bereits ein ausstehender Restbetrag von wenigen Kuruş die Räumung rechtfertigen (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2015/6655, Entsch. 2015/10585 vom 01.12.2015). Bei den geringsten Zweifeln über die genaue Höhe der Forderung ist eine präzise Berechnung vor Erhebung eines Widerspruchs unerlässlich.
2.4. Beweisregeln und die eingeschränkte Kognitionsbefugnis des Vollstreckungsgerichts
Das Vollstreckungsgericht entscheidet in einem Verfahren mit eingeschränkter (formeller) Kognitionsbefugnis, was erhebliche Auswirkungen auf das Beweisrecht hat:
Die Beweislast für das Bestehen des Mietverhältnisses und die Miethöhe trägt der Vermieter; die Beweislast für die erfolgte Zahlung trägt der Mieter.
Der Nachweis der Mietzahlung durch den Schuldner kann ausschließlich durch Urkunden im Sinne des Art. 269/c İİK geführt werden (notariell ausgestellte oder beglaubigte Urkunden, vom Gläubiger anerkannte Schriftstücke, Bankbelege etc.).
WhatsApp-Nachrichten, E-Mails oder sonstige elektronische Chatverläufe werden vom Vollstreckungsgericht nicht als schriftliche Beweismittel zugelassen; solche Beweise können ausschließlich in einem ordentlichen Klageverfahren vor dem Friedensrichter (Sulh Hukuk Mahkemesi) Berücksichtigung finden.
Das Vollstreckungsgericht führt keine Zeugenvernehmungen durch und setzt Verfahren nicht wegen Vorgreiflichkeit aus. Liegt ein materiell-rechtlicher Streit vor, der die Kognitionsbefugnis übersteigt, ist der Antrag abzuweisen; das Gericht kann sich nicht für unzuständig erklären.
Zahlungen durch Dritte befreien den Schuldner nur dann von seiner Leistungspflicht, wenn eine entsprechende Leistungsbestimmung vorliegt oder der Gläubiger einwilligt. Zahlungen auf ein anderes als das im Mietvertrag vereinbarte Konto wirken grundsätzlich nicht befreiend.
2.5. Weitere Praxisaspekte
Eine Mietforderung kann an Dritte abgetreten werden; der Zessionar erlangt dadurch jedoch nicht die Rechtsstellung des Vermieters und kann mithin keine Räumung, sondern lediglich die Beitreibung der Forderung verlangen.
Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite besteht eine notwendige Streitgenossenschaft: Das Vollstreckungsverfahren und die Räumungsklage müssen von allen Vermietern gemeinschaftlich betrieben werden. Ein einzelner Vermieter kann die Vollstreckung lediglich für seinen eigenen Anteil an der Mietforderung betreiben, hierdurch jedoch keine Räumung erwirken.
Ein Eigentümer, der noch nicht die Stellung des Vermieters innehat (z. B. ein Neuerwerber), muss dem Mieter zunächst eine Zahlungsaufforderung zustellen, um den Übergang der Mietzahlungen an ihn zu verlangen, bevor er eine Räumung anstrengen kann; er kann nur Mieten einfordern, die nach dem Zeitpunkt der Zustellung fällig geworden sind.
Ein Räumungstitel muss innerhalb einer angemessenen Frist vollstreckt werden. Nach ständiger Rechtsprechung ist diese Frist auf ein Jahr begrenzt; wird die Vollstreckung nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Erlangung des Räumungsbeschlusses eingeleitet, kann die spätere Vollstreckung aufgehoben werden (Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2025/4272, Entsch. 2025/6445 vom 20.10.2025; Az. 2024/5376, Entsch. 2024/10498 vom 12.12.2024).
3. Weg 2: Das Verfahren der „zwei berechtigten Abmahnungen“ (TBK Art. 352 Abs. 2)
Ein weiterer gesetzlicher Weg zur Beendigung des Mietverhältnisses und zur Räumung wegen Zahlungsverzugs ist das Verfahren der „zwei berechtigten Abmahnungen“ (iki haklı ihtar) gemäß Art. 352 Abs. 2 TBK. Dieses Verfahren unterscheidet sich grundlegend von der auf Verzug gestützten Räumung nach Art. 269 İİK / Art. 315 TBK und bietet sich insbesondere bei Mietern an, die ihre Miete wiederholt und chronisch unpünktlich zahlen.
3.1. Wesentliche Voraussetzungen
Zwei berechtigte Abmahnungen innerhalb eines Mietjahres. Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr müssen die Abmahnungen innerhalb der Vertragslaufzeit erfolgen. Bei Verträgen von einem Jahr oder längerer Dauer muss der Mieter innerhalb eines einzigen Mietjahres an zwei unterschiedlichen Terminen mit der Mietzahlung in Verzug geraten sein und jeweils eine schriftliche, berechtigte Abmahnung erhalten haben.
Zustellung ist Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Abmahnung muss dem Mieter ordnungsgemäß zugehen. Eine Zahlung, die vor dem Zugang der Abmahnung erfolgt, verhindert den Eintritt der Abmahnungswirkung. Fällt der Tag des Zugangs mit dem Tag der Zahlung zusammen, ist die für den Mieter günstigere Auslegung heranzuziehen. Zahlungen, die erst nach dem Zugang der Abmahnung geleistet werden, lassen die Berechtigung der Abmahnung hingegen unberührt.
Keine Anwendung bei unbefristeten Mietverhältnissen oder jährlicher Mietzahlung.
Nichtzahlung von Nebenkosten rechtfertigt keine Abmahnung im Sinne dieser Vorschrift. Diese Regelung bezieht sich ausschließlich auf die Hauptmiete; Abmahnungen wegen ausstehender Zahlungen für Strom, Wasser oder Hausgeld (Betriebskosten) können nicht für die zwei berechtigten Abmahnungen herangezogen werden.
Unzulässigkeit der Aufteilung bei Verfallsklauseln. Enthält der Mietvertrag eine Verfallsklausel (wonach bei Verzug einer Rate die gesamte Restmiete fällig wird), muss der Gesamtbetrag in einer einzigen Abmahnung gefordert werden. Eine künstliche Aufteilung in mehrere Abmahnungen zur Herbeiführung von „zwei berechtigten Abmahnungen“ ist unzulässig (Regionalgericht Istanbul, 49. Zivilsenat, Az. 2020/2168, Entsch. 2023/711 vom 12.04.2023).
Die Geltendmachung rückständiger Mieten in einem einheitlichen Verfahren ist kein Rechtsmissbrauch. Bereits fällige Mietrückstände sind grundsätzlich zusammengefasst in einem Verfahren beizutreiben. Dieser Grundsatz gilt auch im Rahmen der zwei berechtigten Abmahnungen (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2012/6847, Entsch. 2012/9875 vom 02.07.2012; Az. 1995/8506, Entsch. 1995/9732 vom 27.09.1995).
Keine strenge Formbedürftigkeit der Abmahnung. Es genügt, wenn dem Mieter die Aufforderung zur Mietzahlung in irgendeiner Weise zugeht und die Zahlung erst nach diesem Zugang erfolgt, um die Abmahnung als berechtigt anzusehen (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2001/4392, Entsch. 2001/4683 vom 04.06.2001). Das Fehlen der genauen Monatsangabe, für den die Miete gefordert wird, führt nicht per se zur Unwirksamkeit der Abmahnung (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2014/8844, Entsch. 2014/11098 vom 15.10.2014).
Ausschlussfrist für die Klageerhebung: Ein Monat nach Ende des Mietjahres. Die auf zwei berechtigte Abmahnungen gestützte Räumungsklage muss zwingend innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietjahres, in dem die Abmahnungen ausgesprochen wurden, erhoben werden – dies ist der wesentliche Unterschied zur Verzugsklage nach Art. 315 TBK.
Zahlungsbefehle im Vollstreckungsverfahren (Örnek 13) gelten als Abmahnung. Einer gesonderten notariellen Abmahnung bedarf es nicht; ein ordnungsgemäß zugestellter Zahlungsbefehl aus einem Vollstreckungsverfahren steht einer berechtigten Abmahnung gleich.
Personenmehrheiten auf Vermieterseite müssen gemeinschaftlich handeln. Vermieter, die eine notwendige Streitgenossenschaft bilden, müssen sowohl die Abmahnungen als auch die Klage gemeinschaftlich erklären; ein Mangel bei der Abmahnung durch nicht gemeinschaftliches Handeln kann nachträglich nicht geheilt werden (Regionalgericht Istanbul, 54. Zivilsenat, Az. 2023/2795, Entsch. 2024/2643 vom 04.12.2024).
3.2. Monatliche Vollstreckung von Mietforderungen und ihr Verhältnis zu den zwei berechtigten Abmahnungen
In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Mieter die Miete über mehrere Monate hinweg konsequent verspätet zahlt. In solchen Fällen steht es dem Vermieter frei, für jeden einzelnen Monat ein separates Vollstreckungsverfahren einzuleiten (z. B. am 6. Februar für die Februarmiete und am 6. März für die Märzmiete). Jedes dieser Verfahren kann nach Ablauf der jeweiligen 30-tägigen Zahlungsfrist unabhängig voneinander die Grundlage für eine Verzugsklage nach Art. 315 TBK bilden. Diese Verfahren stehen nicht im Verhältnis der Rechtshängigkeit zueinander, da sie jeweils unterschiedliche Leistungszeiträume betreffen.
Dabei ist zu beachten: Diese parallelen Vollstreckungsverfahren und Zahlungsbefehle können zugleich den Tatbestand der zwei berechtigten Abmahnungen (Art. 352 Abs. 2 TBK) erfüllen, da jeder zugestellte Zahlungsbefehl als Abmahnung gilt. Solange keines der Verfahren rechtskräftig abgeschlossen ist, können sowohl die verzugsbedingten Räumungsklagen als auch die Klage wegen zweier berechtigter Abmahnungen parallel betrieben werden; eine unzulässige Doppelklage oder ein Rechtsmissbrauch liegt hierin nicht vor. Der Mieter behält seine Rechtsstellung jedoch so lange, bis die erste Räumungsentscheidung rechtskräftig wird. In den übrigen, dadurch erledigten Verfahren trägt diejenige Partei die Prozesskosten, die durch ihr Verhalten Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.
4. Abwägung zwischen den beiden Wegen: Welches Verfahren ist wann vorzuziehen?
Kriterium | Räumung im Vollstreckungsverfahren (İİK Art. 269 / TBK Art. 315) | Zwei berechtigte Abmahnungen (TBK Art. 352 Abs. 2) |
|---|---|---|
Gegenstand | Miete – sowie unter bestimmten Voraussetzungen Nebenkosten | Ausschließlich Hauptmiete |
Verfahrensablauf | Über das Vollstreckungsamt; bei Ausbleiben eines Widerspruchs direkte Räumung beantragbar | Zweimalige notarielle Abmahnung oder Vollstreckungs-Zahlungsbefehl, gefolgt von einer ordentlichen Klage |
Zahlungsfrist | Mindestens 30 Tage (bei Wohn- und Geschäftsräumen) | Keine gesetzliche Zahlungsfrist; der Zugang der Abmahnung ist ausreichend |
Klagefrist | Räumungsantrag innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Zahlungsfrist | Klageerhebung innerhalb von 1 Monat nach Ende des Mietjahres |
Kosten / Dauer | In der Regel kostengünstiger und schneller; ein einmaliger Verzug genügt | Erfordert zweifachen Verzug innerhalb desselben Mietjahres; Verfahren kann langwieriger sein |
Beste Eignung | Einmaliger erheblicher Mietrückstand oder fortlaufender Verzug | Chronisch unpünktliche Mietzahlungen des Mieters |
In der Praxis schließen sich diese beiden Wege nicht gegenseitig aus. Befindet sich der Mieter sowohl im dauerhaften Zahlungsverzug als auch in wiederholtem unpünktlichen Zahlungsverhalten, kann der Vermieter beide Verfahren parallel betreiben – bezogen auf die jeweiligen Zeiträume.
5. Fazit
Bei ausbleibenden Mietzahlungen stehen dem Vermieter zwei effektive Instrumente zur Verfügung: das schnelle und kostengünstige auf Räumung gerichtete außergerichtliche Vollstreckungsverfahren sowie das Verfahren der zwei berechtigten Abmahnungen, das sich insbesondere bei wiederholtem Zahlungsverzug des Mieters bewährt. Beide Wege unterliegen strengen Fristen, Formvorschriften und Beweisregeln; deren Nichteinhaltung führt unweigerlich zur Abweisung des Begehrens. Insbesondere aufgrund der eingeschränkten Kognitionsbefugnis des Vollstreckungsgerichts und den dort geltenden strengen Beweislastregeln ist eine präzise Strukturierung des Verfahrens von Beginn an von entscheidender Bedeutung.
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Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung für den Einzelfall dar. Da die rechtliche Beurteilung maßgeblich von den konkreten Klauseln des Mietvertrags und den Einzelheiten des Vollstreckungsverfahrens abhängt, wird empfohlen, für die Prüfung Ihres konkreten Sachverhalts anwaltlichen Rat einzuholen.
Quellen:
Türkisches Obligationengesetz (TBK), Gesetz Nr. 6098 – Artikel 91, 146, 147, 314, 315, 352
Vollstreckungs- und Konkursgesetz (İİK), Gesetz Nr. 2004 – Artikel 16, 62, 78, 269, 269/a, 269/c
Zustellungsgesetz Nr. 7201 – Artikel 32
Kassationshof, 3. Zivilsenat, Az. 2017/8825, Entsch. 2019/5346 vom 12.06.2019
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2015/10497, Entsch. 2016/2720 vom 04.04.2016
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2016/81, Entsch. 2016/7519 vom 14.12.2016
Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2025/7070, Entsch. 2025/6027 vom 08.10.2025
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2015/6655, Entsch. 2015/10585 vom 01.12.2015
Großer Senat des Kassationshofs für Zivilentscheidungen, Az. 2007/6-915, Entsch. 2007/946 vom 05.12.2007
Großer Senat des Kassationshofs für Zivilentscheidungen, Az. 2017/(6)8-1849, Entsch. 2018/48 vom 17.01.2018
Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2025/4272, Entsch. 2025/6445 vom 20.10.2025
Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2024/5376, Entsch. 2024/10498 vom 12.12.2024
Regionalgericht Istanbul, 49. Zivilsenat, Az. 2020/2168, Entsch. 2023/711 vom 12.04.2023
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2012/6847, Entsch. 2012/9875 vom 02.07.2012; Az. 1995/8506, Entsch. 1995/9732 vom 27.09.1995
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2001/4392, Entsch. 2001/4683 vom 04.06.2001
Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2014/8844, Entsch. 2014/11098 vom 15.10.2014
Regionalgericht Istanbul, 54. Zivilsenat, Az. 2023/2795, Entsch. 2024/2643 vom 04.12.2024
Haftungsausschluss
Welche ersten rechtlichen Schritte sind einzuleiten, wenn ein Mieter die Mietzahlungen einstellt?
Der schnellste Weg ist die Einleitung eines außerstreitigen Vollstreckungsverfahrens zur Räumung gemäß Art. 269 ff. des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK). Nach Einreichung des Vollstreckungsantrags wird dem Schuldner ein standardisierter Zahlungsbefehl zugestellt; erhebt der Schuldner innerhalb von sieben Tagen keinen Einspruch und leistet er innerhalb von dreißig Tagen keine Zahlung, kann der Vermieter innerhalb von sechs Monaten beim Vollstreckungsgericht die Räumung beantragen.
Welche Rechtsfolgen ergeben sich, wenn der Mieter Widerspruch gegen das Vollstreckungsverfahren einlegt?
Richtet sich der Widerspruch des Mieters lediglich gegen die Höhe des geschuldeten Betrags und liegen hinreichende schriftliche Beweismittel vor, so kann beim Vollstreckungsgericht Klage auf Aufhebung des Widerspruchs erhoben werden. Bestreitet der Mieter hingegen das Bestehen des Mietvertrags oder die darauf befindliche Unterschrift, ist stattdessen Klage auf Ungültigerklärung des Widerspruchs vor einem ordentlichen Gericht zu erheben; diese Klage unterliegt einer einjährigen Verjährungsfrist.
In welchen Fällen ist stattdessen auf das Verfahren der „zwei begründeten Abmahnungen“ zurückzugreifen?
Das Verfahren der doppelten schriftlichen Abmahnung gemäß Art. 352 Abs. 2 TBK eignet sich primär für Fälle, in denen der Mieter innerhalb eines einzigen Mietjahres an zwei separaten Terminen in Zahlungsverzug gerät – mithin bei einem wiederkehrenden Muster verspäteter Zahlungen. Bei einer einmaligen erheblichen Mietzinsforderung oder einem andauernden Zahlungsrückstand erweist sich das ordentliche Räumungsverfahren in der Regel als zeitnah und kosteneffizienter.
Werden WhatsApp-Nachrichten oder Bankbelege vom Vollstreckungsgericht als Beweismittel zugelassen?
Nein. Da das Vollstreckungsgericht eine sachlich eng begrenzte Zuständigkeit besitzt, kann die Zahlung ausschließlich durch Urkunden im Sinne des Artikels 269/c des türkischen Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK) nachgewiesen werden – hierzu zählen notariell errichtete oder beglaubigte Urkunden, vom Gläubiger anerkannte Dokumente, offizielle Quittungen und vergleichbare Belege. WhatsApp-Nachrichten, E-Mails oder sonstige Nachrichtenverläufe sind in diesem Verfahren als Beweismittel nicht zugelassen.
Welche Rechtsfolgen ergeben sich, wenn eine Klage vor Ablauf der dreißigtägigen Zahlungsfrist erhoben wird?
Wird eine Räumungsklage vor Ablauf der vollständigen Dreißig-Tage-Frist erhoben, kann das Gericht zwar über den Zahlungsanspruch entscheiden, weist den Räumungsantrag jedoch als unzulässig ab. Es ist daher zwingend erforderlich, den vollständigen Ablauf der Dreißig-Tage-Frist abzuwarten, bevor Klage erhoben wird.
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