Immobilienrecht

Viele Immobilienstreitigkeiten hätten sich durch eine Prüfung vor dem Kauf vermeiden lassen. Eine Hypothek oder Pfändung auf dem Eigentumstitel, ein Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung, ein „Eigentumstitel“, der in Wahrheit nur einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück darstellt: Nach Zahlung des Kaufpreises lässt sich dies meist nur noch gerichtlich klären. Ein weiterer Schwerpunkt dieses Tätigkeitsfelds sind Mietverhältnisse: Mieterhöhung, Mietrückstände und Räumung.

Tätigkeitsspektrum

• Prüfung vor dem Kauf. Anmerkungen, Hypotheken und Pfändungen im Grundbuch, baurechtlicher Status, Nutzungsgenehmigung (Iskan) sowie die Klärung, ob Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti) oder lediglich ein Sondereigentumsvorbehalt (Kat İrtifakı) besteht.

• Kauf- und Vorverträge. Die Eigentumsübertragung erfolgt ausschließlich durch die offizielle Auflassung im Grundbuchamt. Ein Kaufversprechen (Satış Vaadi Sözleşmesi) bedarf der notariellen Beurkundung. Ein im Büro eines Bauträgers unterzeichneter privatschriftlicher Vertrag begründet keinen Anspruch auf Übertragung des Eigentumstitels.

• Immobilienkauf durch Ausländer. Bestimmung der erwerbsfähigen Immobilien für ausländische Staatsangehörige, Erstellung des Wertgutachtens sowie Immobilienkäufe im Rahmen des Erwerbs der Staatsbürgerschaft durch Investition.

• Mieterhöhung und Mietzinsbestimmung. Bei Wohnraummietverhältnissen darf die Erhöhung das 12-Monats-Mittel des Verbraucherpreisindexes nicht übersteigen (türkisches Obligationengesetz, Art. 344). Nach einer Mietdauer von fünf Jahren kann im Rahmen einer Mietzinsbestimmungsklage die Anpassung an das marktübliche Niveau verlangt werden.

• Räumung. Räumungsgründe wegen Zahlungsverzugs, zweier gerechtfertigter Abmahnungen, einer schriftlichen Räumungsverpflichtung, wegen Eigenbedarfs des Vermieters oder nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsfrist.

• Miteigentum und Eigentumsstreitigkeiten. Auseinandersetzung von Miteigentumsgemeinschaften, Vorkaufsrechte (Şufa), Grundbuchberichtigungsklagen sowie Entschädigung für unbefugte Nutzung (Ecrimisil).

• Familienwohnungsattest. Eintragung der Anmerkung im Grundbuch, sodass die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Ehegatten veräußert oder belastet werden kann (türkisches Zivilgesetzbuch, Art. 194).

Können Ausländer Immobilien in der Türkei erwerben?

Ja, Staatsangehörige der meisten Länder sind hierzu berechtigt. Die gesetzlichen Grenzen sind in Art. 35 des Grundbuchgesetzes geregelt. Eine ausländische natürliche Person darf landesweit insgesamt maximal 30 Hektar Eigentum erwerben, wobei der ausländische Grundbesitz 10 % der Fläche des jeweiligen Bezirks nicht überschreiten darf. Für den Erwerb in Militär- und Sicherheitszonen ist eine Genehmigung erforderlich. Bei Verkäufen an Ausländer ist ein Wertgutachten eines lizenzierten Bewertungsunternehmens zwingend vorgeschrieben.

Welche Rechte hat der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters?

Es stehen zwei primäre Wege offen: Der Vermieter kann ein Vollstreckungsverfahren verbunden mit einem Räumungsbegehren einleiten. Wird die Miete innerhalb der gesetzten Frist nicht beglichen, kann die Räumung beim Vollstreckungsgericht beantragt werden. Alternativ kann der Vermieter, wenn der Mieter innerhalb eines Mietjahres Anlass zu zwei schriftlichen Mahnungen gegeben hat, innerhalb eines Monats nach Ende des Mietjahres Räumungsklage erheben (türkisches Obligationengesetz, Art. 352/2). Für die meisten mietrechtlichen Streitigkeiten ist vor Klageerhebung ein obligatorisches Schlichtungsverfahren durchzuführen.

Häufig gestellte Fragen

Ist ein im Büro des Bauträgers unterzeichneter Vertrag ausreichend?

Nein. Ein Versprechen über den Verkauf einer Immobilie, das nicht notariell beurkundet wurde, ist formunwirksam und gewährt keinen Anspruch auf die Eintragung im Grundbuch. In diesem Fall kann in der Regel lediglich die Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises gefordert werden.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Bei Wohnraummietverhältnissen darf die Erhöhung die Veränderung des 12-Monats-Mittels des Verbraucherpreisindexes nicht überschreiten. Nach Ablauf von fünf Jahren kann das Gericht die Miete unter Berücksichtigung von Vergleichsmieten festsetzen.

Kann ich eine Immobilie erwerben, ohne in die Türkei zu reisen?

Ja. Der Kauf kann beim Grundbuchamt durch einen Bevollmächtigten mit einer spezialisierten Vollmacht vollzogen werden. Diese Vollmacht kann bei einem türkischen Konsulat oder vor einem ausländischen Notar mit Apostille und beglaubigter Übersetzung ausgestellt werden.