Immobilienrecht

12.08.2026

Mietzahlung bei rückständigen Nebenkosten: Ist eine Kündigung des Mietverhältnisses zulässig?

Kann einem Mieter, der zwar die Nettomiete, nicht jedoch die Betriebs-, Wasser- oder Instandhaltungskosten zahlt, nach türkischem Recht gekündigt werden? Eine Analyse der Grundsatzentscheidung des Kassationshofs aus dem Jahr 2025.

Mietvertrag nebst Betriebskostenabrechnung und Kündigungsschreiben, symbolisierend die Räumung des Mieters wegen ausstehender Nebenkosten – Rechtsanwältin Büşra Nişancı, Antalya

Inhaltsverzeichnis

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Miete gezahlt, Nebenkosten offen: Ist eine Räumung des Mieters dennoch möglich? Eine Analyse der jüngsten Grundsatzentscheidung des türkischen Kassationshofs

Denkt man im Rahmen eines Mietverhältnisses an die Räumung, so fällt einem primär die Nichtzahlung der Miete ein. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig ein anderes Szenario: Der Mieter entrichtet die Nettokaltmiete vollständig und fristgerecht, kommt jedoch den vertraglich auferlegten Nebenkosten – wie Strom, Wasser oder den Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft (aidat) – nicht nach. Kann der Vermieter die Räumung des Mieters allein gestützt auf die Nichtzahlung dieser Nebenkosten betreiben?

Diese Frage war über Jahre hinweg Gegenstand intensiver Debatten zwischen den Zivilsenaten des türkischen Kassationshofs (Yargıtay) sowie in der Rechtslehre. Die Generalversammlung der Zivilsenate des Kassationshofs (Hukuk Genel Kurulu – „HGK“) hat mit ihrer Entscheidung vom 2. Juli 2025 (Az. 2024/785, Entsch.-No. 2025/426) dieser Diskussion – vorerst – ein definitives Ende gesetzt. Der vorliegende Beitrag analysiert den Sachverhalt, die Entscheidungsgründe, das Sondervotum sowie die praktischen Auswirkungen dieses Urteils.

1. Gesetzlicher Rahmen: Mietzinsforderung und Nebenkosten

Artikel 314 des türkischen Obligationengesetzbuchs (TBK), Gesetz Nr. 6098, regelt die Zahlungsverpflichtung des Mieters wie folgt:

„Sofern nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist, hat der Mieter die Miete und, sofern anwendbar, die Nebenkosten am Ende eines jeden Monats, spätestens jedoch zum Ablauf der Mietzeit zu entrichten.“

Wie der Wortlaut verdeutlicht, behandelt das Gesetz die Miete und die Nebenkosten von vornherein als Einheit. Zur Frage des Mieterverzugs bestimmt Artikel 315 TBK:

„Leistet der Mieter nach der Übergabe der Mietsache eine fällige Miete oder Nebenkosten nicht, so kann der Vermieter ihm schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und androhen, dass nach erfolglosem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Die dem Mieter zu setzende Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens dreißig Tage.“

Die Formulierung „Miete oder Nebenkosten“ bildet den Ausgangspunkt der juristischen Diskussion: Der Gesetzgeber stellt die Nichtzahlung von Nebenkosten bezüglich des Verzugs (und der daraus resultierenden Kündigungsberechtigung) offensichtlich der Nichtzahlung der Hauptmiete gleich.

Demgegenüber verwendet Artikel 269/a des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK), Gesetz Nr. 2004, welcher die Räumung im Wege des summarischen Vollstreckungsverfahrens regelt, einen engeren Wortlaut:

„Erhebt der Schuldner keinen Widerspruch und begleicht er die Mietzinsforderung nicht innerhalb der Zahlungsfrist, so kann der Gläubiger innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf dieser Frist beim Vollstreckungsgericht den Erlass des Räumungsbeschlusses beantragen.“

Artikel 269/a İİK verweist explizit nur auf die „Mietzinsforderung“, ohne die in Artikel 315 TBK enthaltene Formulierung „oder Nebenkosten“ aufzugreifen. Diese redaktionelle Diskrepanz begründete die jahrelange Kontroverse darüber, ob im formalisierten Vollstreckungsverfahren vor dem Vollstreckungsgericht die bloße Nichtzahlung von Nebenkosten einen tauglichen Räumungsgrund darstellen kann.

2. Die Situation vor der Entscheidung: Uneinheitliche Rechtsprechung

Vor dem Beschluss der HGK zeigten sich erhebliche Divergenzen nicht nur zwischen den Instanzgerichten, sondern selbst zwischen den einzelnen Senaten des Kassationshofs:

Entscheidungen zugunsten einer restriktiven Auslegung: In mehreren Urteilen vertrat der 12. Zivilsenat des Kassationshofs die Auffassung, dass die vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Tragung von Nebenkosten – wie Heizung, Bewachung, Hausmeister, Reinigung, Wasser, Strom, Müllgebühren oder Verwaltung – diese Pflichten nicht zu „akzessorischen Bestandteilen der Hauptmietzinsforderung“ mache. Folglich begründe deren Nichterfüllung keinen Räumungsanspruch im engen Zuständigkeitsbereich des Vollstreckungsgerichts (Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2014/8153, Entsch.-No. 2014/11453 vom 18.04.2014; ebenso Az. 2016/21900, Entsch.-No. 2017/13586 vom 02.11.2017). Nach dieser Ansicht wurden auch grundstücksbezogene Lasten – wie die Grundsteuer oder die Umweltreinigungsgebühr – nicht als Teil der Miete qualifiziert (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2016/5242, Entsch.-No. 2016/5299 vom 20.09.2016).
Entscheidungen zugunsten einer extensiven Auslegung: Demgegenüber postulierten andere Entscheidungen gestützt auf Artikel 315 TBK, dass ein Mieter, der neben der Miete auch die Nebenkosten nicht entrichtet, wegen Verzugs geräumt werden kann (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2015/11891, Entsch.-No. 2016/5132 vom 05.09.2016).

Diese Spaltung beeinträchtigte die Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter gleichermaßen. Das HGK-Urteil schafft hier die dringend benötigte Klarheit.

3. Die Entscheidung der Generalversammlung des Kassationshofs vom 02.07.2025 (Az. 2024/785, Entsch.-No. 2025/426)

3.1. Der Sachverhalt

In einem Gewerberaummietvertrag hatten die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass Strom- und Wasserkosten sowie die Betriebskostenvorauszahlungen (Hausgeld/Viertelgebühren) vom Mieter zu tragen sind und dass die Nichtzahlung dieser Nebenkosten – ebenso wie die Nichtzahlung der Hauptmiete – einen eigenständigen Kündigungs- und Räumungsgrund darstellt (Ziffern 9.4 und 9.5 des Mietvertrags).

Der Vermieter leitete wegen eines Gesamtbetrages von 314.437,46 TRY, der neben der Hauptmiete auch Betriebskosten, Infrastrukturgebühren für Strom, Wassernutzungsgebühren und Stromverbrauchskosten umfasste, das summarische Vollstreckungsverfahren mit Räumungsbegehren ein. Der Mieter erhob innerhalb der gesetzlichen Frist von sieben Tagen keinen Widerspruch gegen den Zahlungsbefehl, zahlte jedoch innerhalb der dreißigtägigen Frist lediglich einen Betrag von 172.000 TRY – was der Nettokaltmiete entsprach – und ließ die Nebenkosten offen.

3.2. Verfahrensgang

Das erstinstanzliche Vollstreckungsgericht wies das Räumungsbegehren mit der Begründung ab, dass trotz der vertraglichen Vereinbarung eine Räumung wegen Nichtzahlung von Nebenkosten, deren Höhe von den Parteien nicht abschließend einvernehmlich beziffert wurde, nicht im Wege des summarischen Verfahrens angeordnet werden könne. Das zuständige Berufungsgericht (BAM) bestätigte diese Entscheidung. Auf die Revision des Vermieters hob der 12. Zivilsenat des Kassationshofs das Urteil auf und stellte fest, dass die Nichtzahlung der Nebenkosten, zu deren Tragung der Mieter gemäß den Artikeln 314 und 315 TBK verpflichtet war, den Verzug begründe. Da das erstinstanzliche Gericht an seiner Auffassung festhielt, gelangte die Sache zur Entscheidung vor die Generalversammlung (HGK).

3.3. Die Argumentation der Mehrheit

Die Mehrheit der Generalversammlung betonte, dass Artikel 314 TBK den Mieter nicht nur zur Zahlung des Mietzinses, sondern auch der anfallenden Nebenkosten verpflichtet. Zudem knüpfe Artikel 315 TBK an den Verzug mit der Miete oder den Nebenkosten dieselben Rechtsfolgen. Die Generalversammlung begründete dies im Wesentlichen wie folgt:

Da der Vermieter gemäß Artikel 269/1 İİK verlangen kann, dass die Kündigungsandrohung nach Artikel 315 TBK mit dem landesüblichen Zahlungsbefehl verbunden wird, ist er berechtigt, im selben Verfahren sowohl die offene Miete als auch die unbezahlten Nebenkosten einzufordern.
Da der Mieter gegen den Zahlungsbefehl nicht fristgerecht Widerspruch eingelegt hat, ist die Nebenkostenforderung dem Grunde und der Höhe nach rechtskräftig und vollstreckbar geworden.
Die entscheidende Feststellung der Generalversammlung lautete: „Nach Artikel 315 TBK sind die Rechtsfolgen des Verzugs des Mieters mit der Miete oder mit den Nebenkosten identisch.“ Folglich sei bei Nichtzahlung der Nebenkosten innerhalb der dreißigtägigen Frist der Verzug eingetreten, weshalb die Räumung der Mietsache anzuordnen war.

Die Generalversammlung folgte nicht der in den Beratungen vertretenen Gegenmeinung, wonach Artikel 269/a İİK nach seinem reinen Wortlaut nur auf die „Mietzinsforderung“ abstelle und der Gesetzgeber die Formulierung „oder Nebenkosten“ bewusst nicht in das Vollstreckungsrecht übernommen habe.

3.4. Das Sondervotum: Eine weiterhin kontroverse Debatte

Die abweichende Meinung der Minderheit verdient Beachtung. Sie stützte sich im Wesentlichen auf folgende Argumente:

Die Sonderregelungen des İİK über die Miete (Artikel 269, 269/a) sowie die entsprechenden Vorschriften der Vollstreckungsordnung verwenden konsequent nur die Begriffe „Mietzinsforderung“ und „Mietschuld“; eine wortgetreue Auslegung lasse eine Erstreckung auf Nebenkosten nicht zu.
Der Gesetzgeber hat die Formulierung „oder Nebenkosten“ aus Artikel 315 Absatz 1 TBK bewusst nicht in Artikel 269/a İİK überführt.
Die vertragliche Überwälzung bestimmter Nebenkosten auf den Mieter mache diese Verpflichtungen rechtlich nicht zu einem Teil der eigentlichen Miete; Kosten für Heizung, Bewachung, Reinigung oder Verwaltung verbleiben in ihrer Rechtsnatur akzessorische Nebenpflichten.
Sofern die Hauptmiete innerhalb der Frist vollständig beglichen wurde, rechtfertige die bloße Nichtzahlung von Nebenkosten keine Räumung im formalisierten Verfahren vor dem Vollstreckungsgericht. Diese Frage müsse im ordentlichen Klageweg vor den allgemeinen Zivilgerichten (Friedensrichter – Sulh Hukuk Mahkemesi) geklärt werden.

Dieses Sondervotum beruht auf dogmatisch fundierten Argumenten und zeigt, dass die Angelegenheit auch innerhalb des Kassationshofs nicht unumstritten ist. Für die Praxis bedeutet dies, dass eine künftige Änderung der Rechtsprechung durch einen Beschluss zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung (İçtihadı Birleştirme Kararı) nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann.

4. Nachfolgende Rechtsprechung: Wie wird das HGK-Urteil angewendet?

Die Entscheidung der HGK vom 02.07.2025 blieb kein isolierter Einzelfall; sie wurde noch im selben Jahr vom 12. Zivilsenat des Kassationshofs aufgegriffen und auf konkrete Fälle angewendet.

4.1. Räumung auch bei Vollstreckungsverfahren allein wegen Betriebskosten (Hausgeld/Aidat) möglich

In seiner Entscheidung vom 06.10.2025 (Az. 2025/7021, Entsch.-No. 2025/5902) wiederholte der 12. Zivilsenat unter direktem Verweis auf das HGK-Präzedenzurteil folgenden Grundsatz: „Nach Artikel 315 TBK ist die Rechtsfolge des Verzugs des Mieters mit der Miete oder den Nebenkosten dieselbe (...) eine Räumung kann auch in einem Verfahren angeordnet werden, das ausschließlich auf der Nichtzahlung von Betriebskosten (aidat) beruht.“

Das konkrete Ergebnis dieses Verfahrens mahnt jedoch zur Vorsicht: Das Berufungsgericht hatte das Räumungsbegehren abgewiesen, da die Höhe der Betriebskosten im Mietvertrag nicht als fester Betrag vereinbart war und „Grund und Höhe der Forderung eine umfassende materielle Prüfung erforderten“; der 12. Zivilsenat wies die Revision im Ergebnis ab, obgleich er die Begründung teilweise korrigierte. Die Entscheidung enthält zudem zwei separate Sondervoten: Eines argumentiert, dass die Unbestimmtheit des Betrags der Räumung nicht hätte entgegenstehen dürfen; das andere wiederholt unter Ablehnung der HGK-Mehrheit die klassische Auffassung, dass Nebenkosten niemals die Räumung im summarischen Verfahren rechtfertigen können.

Praxishinweis: Bei einem Räumungsbegehren, das ausschließlich auf offene Nebenkosten gestützt wird, ist eine lückenlose und unmissverständliche Dokumentation der Höhe der Forderung (etwa durch den Mietvertrag selbst oder rechtskräftige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft) zwingend erforderlich, um den Einwand der „Bedarf einer materiellen Prüfung“ vor dem Vollstreckungsgericht auszuschließen.

4.2. Anwendung des Vollstreckungsverfahrens nach „Muster 13“ bei Betriebskostenforderungen

Mit Entscheidung vom 16.05.2023 (Az. 2023/3246, Entsch.-No. 2023/3416) bestätigte der 12. Zivilsenat des Kassationshofs, dass in Fällen, in denen der Mieter vertraglich zur Tragung der Betriebskosten (aidat) verpflichtet ist, diese Schuld als Nebenkostenschuld im Sinne des Artikels 315 TBK zu qualifizieren ist. Es bestehe kein rechtliches Hindernis, diese Forderung im Wege des auf Räumung gerichteten Vollstreckungsverfahrens mittels des Standard-Zahlungsbefehls („Muster 13“) einzufordern.

4.3. Wesentliche Einschränkung: Die Vorleistungspflicht des Vermieters

Artikel 341 TBK bestimmt bezüglich der verbrauchsabhängigen Nebenkosten:

„Sofern nicht anders vereinbart oder ortsüblich, hat der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen die verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Heizung, Beleuchtung und Wasser zu tragen.“

Die Entscheidung des 6. Zivilsenats des Kassationshofs vom 09.04.2015 (Az. 2015/2926, Entsch.-No. 2015/3523) verdeutlicht eine wesentliche Grenze: Im zugrundeliegenden Fall war Gläubiger der Betriebskosten die Hausverwaltung, nicht der Vermieter direkt. Der Vermieter hatte die Rückstände des Mieters gegenüber der Verwaltung nicht selbst beglichen, bevor er diese vom Mieter einforderte und das Räumungsverfahren wegen Verzugs einleitete. Der Kassationshof hob die Räumungsentscheidung auf und entschied, dass der Vermieter die Räumung erst dann betreiben kann, wenn er die Zahlung an den Dritten selbst im Wege der Vorleistung erbracht hat.

Praxishinweis: Für Beträge, die an Dritte (wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder Verwaltung) zu zahlen sind, gilt, dass der Vermieter diese Beträge im Regelfall zunächst selbst beglichen haben muss, um sodann im Wege des Regresses die Räumung des Mieters wegen Verzugs betreiben zu können.

5. Praktische Konsequenzen der Entscheidung

5.1. Für Vermieter

Das aktuelle und bindende Urteil der HGK stärkt die Position der Vermieter erheblich. Es müssen jedoch strenge Voraussetzungen beachtet werden:

Eine vertragliche Grundlage ist unabdingbar. Im entschiedenen Fall war im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden, dass die Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind und deren Nichtzahlung einen eigenständigen Räumungsgrund darstellt. Ob ohne eine solche explizite Klausel dasselbe Ergebnis erzielt worden wäre, bleibt offen.
Das Unterlassen des Widerspruchs ist ausschlaggebend. Da der Mieter den Zahlungsbefehl unbestritten ließ, erwuchs die Forderung in Rechtskraft. Bestreitet der Mieter hingegen die Höhe oder die Abrechnungsmethode der Nebenkosten, ist die Zuständigkeit des Vollstreckungsgerichts zur Prüfung dieses Einwands weiterhin umstritten.
Die präzise Formulierung des Vollstreckungsantrags ist entscheidend. Hauptmiete und Nebenkosten müssen im Zahlungsbefehl exakt aufgeschlüsselt und getrennt ausgewiesen werden, um Unklarheiten bezüglich der Tilgungswirkung geleisteter Teilzahlungen zu vermeiden.

5.2. Für Mieter

Aus Sicht des Mieters bietet insbesondere das oben dargelegte Sondervotum Verteidigungsansätze. Dies gilt insbesondere, wenn:

der Mietvertrag keine ausdrückliche Bestimmung enthält, wonach die Nichtzahlung von Nebenkosten einen Kündigungs- oder Räumungsgrund darstellt, oder
die Höhe der Nebenkostenforderung unbestimmt oder zwischen den Parteien streitig ist.

Diese Umstände können eine fundierte Verteidigung vor dem Vollstreckungsgericht begründen. Zudem bleiben Einwände wegen Mängeln der Mietsache und Minderungsansprüche nach Artikel 304 ff. TBK davon unberührt und sind im Einzelfall zu prüfen.

6. Der alternative Weg: Die ordentliche Kündigung wegen zweier qualifizierter Mahnungen (Art. 352/2 TBK) und die Rolle der Nebenkosten

Das auf Artikel 269 İİK und Artikel 315 TBK gestützte Verzugsverfahren ist nicht die einzige Option des Vermieters. Das in Artikel 352 Absatz 2 TBK geregelte Kündigungsrecht wegen zweier gerechtfertigter Mahnungen (iki haklı ihtar) stellt einen eigenständigen Beendigungstatbestand dar, wenn der Mieter mit der Hauptmiete wiederholt in Verzug gerät. Da diese beiden Institute in der Praxis oft verwechselt werden, empfiehlt sich eine Abgrenzung, insbesondere im Hinblick auf die Berücksichtigungsfähigkeit von Nebenkosten.

6.1. Grundprinzipien

Die wesentlichen Grundsätze dieses Kündigungsgrundes lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Zwei gerechtfertigte Mahnungen innerhalb eines Mietjahres. Bei Mietverhältnissen von unter einem Jahr Dauer innerhalb der Vertragslaufzeit, bei einer Laufzeit von einem Jahr oder mehr innerhalb desselben Mietjahres, muss der Mieter zweimal separat wegen Nichtzahlung der Miete schriftlich gemahnt worden sein.
Erfordernis des Zugangs; Zahlung vor Zugang heilt die Mahnung. Die Mahnung muss dem Mieter zugegangen sein. Zahlungen, die erst nach dem Zugang der Mahnung erfolgen, beseitigen die Qualifikation als „gerechtfertigte Mahnung“ nicht. Fällt der Tag der Zahlung mit dem Tag des Zugangs zusammen, greift die mieterfreundliche Auslegung, wonach die Zahlung als vor dem Zugang erfolgt gilt (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2013/15341, Entsch.-No. 2013/16258 vom 04.12.2013).
Unzulässigkeit der künstlichen Aufspaltung bei Fälligkeitsklauseln. Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach bei Verzug mit einer Rate die gesamte Restmiete fällig wird (Terminsverlustklausel), so ist die Gesamtforderung in einer einzigen Mahnung geltend zu machen; eine Aufteilung zur künstlichen Herbeiführung zweier Mahnungen ist unzulässig (BAM Istanbul, 49. Zivilsenat, Az. 2020/2168, Entsch.-No. 2023/711 vom 12.04.2023).
Zusammenfassende Geltendmachung ist kein Rechtsmissbrauch. Bereits fällige Mietzinsforderungen sind grundsätzlich in einem einzigen Verfahren gebündelt geltend zu machen. Eine monatliche getrennte Verfolgung stellt jedoch für sich genommen noch keinen Rechtsmissbrauch dar (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2012/6847, Entsch.-No. 2012/9875 vom 02.07.2012).
Keine strengen Formvorschriften für die Mahnung. Die Mahnung ist an keine strengen gesetzlichen Formvorschriften gebunden. Es genügt, dass dem Mieter das Zahlungsbegehren in Textform zugeht und die Zahlung erst danach erfolgt (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2001/4392, Entsch.-No. 2001/4683 vom 04.06.2001). Das Fehlen einer expliziten Benennung des konkreten Monats führt nicht zur Unwirksamkeit der Mahnung (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2014/8844, Entsch.-No. 2014/11098 vom 15.10.2014).
Klagefrist von einem Monat. Die Räumungsklage gestützt auf zwei gerechtfertigte Mahnungen ist zwingend innerhalb eines Monats nach Ablauf des betreffenden Mietjahres zu erheben.
Zahlungsbefehl (Muster 13) steht einer Mahnung gleich. Ein im Vollstreckungsverfahren zugestellter Zahlungsbefehl ersetzt eine separate notarielle Mahnung vollumfänglich.
Notwendigkeit des gemeinsamen Handelns bei Mehrheit von Vermietern. Besteht auf Vermieterseite eine notwendige Streitgenossenschaft, müssen sowohl die Mahnungen als auch die spätere Klage von allen Vermietern gemeinsam ausgehen (BAM Istanbul, 54. Zivilsenat, Az. 2023/2795, Entsch.-No. 2024/2643 vom 04.12.2024).
Maßgeblichkeit des unstreitigen Betrages. Bei Streitigkeiten über die Miethöhe ist für die Frage des Verzugs der vom Mieter tatsächlich anerkannte und gezahlte Betrag maßgebend (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2013/15341, Entsch.-No. 2013/16258 vom 04.12.2013).
Heilung von Zustellungsmängeln bei tatsächlicher Kenntnis. Selbst bei formellen Mängeln der Zustellung des Zahlungsbefehls kann Verzug angenommen werden, wenn der Mieter nachweislich tatsächliche Kenntnis vom Verfahren erlangt hat (BAM Istanbul, 36. Zivilsenat, Az. 2019/3134, Entsch.-No. 2021/1779 vom 22.09.2021).
Ausschluss der Doppelberücksichtigung. Mietforderungen, die bereits Gegenstand der ersten Mahnung waren, dürfen nicht herangezogen werden, um eine zweite Mahnung zu begründen (Kassationshof, 3. Zivilsenat, Az. 2017/8858, Entsch.-No. 2018/2112 vom 07.03.2018).
Klagerecht des neuen Eigentümers nach Anzeige. Ein neuer Eigentümer, der noch nicht als Vermieter im Vertrag steht, kann diese Klage erheben, wenn er den Mieter zuvor unter Fristsetzung zur Zahlung an sich aufgefordert hat (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2014/4142, Entsch.-No. 2014/5419 vom 29.04.2014).
Übertragbarkeit des Klagerechts. Bei Veräußerung der Mietsache gehen die Rechte aus den bereits ergangenen Mahnungen im Wege der Rechtsnachfolge auf den Erwerber über (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 1983/9771, Entsch.-No. 1983/9900 vom 19.10.1983).

6.2. Können Nebenkosten Gegenstand zweier gerechtfertigter Mahnungen sein?

An dieser Stelle zeigt sich eine fundamentale rechtliche Differenzierung, die den Bogen zum Hauptthema dieses Beitrags spannt: Das Kündigungsrecht wegen zweier gerechtfertigter Mahnungen findet ausschließlich auf die Nichtzahlung der Hauptmiete Anwendung. Die Nichtzahlung von Nebenkosten (wie Strom, Wasser, Betriebskosten) kann keine qualifizierte Mahnung im Sinne des Artikels 352 Absatz 2 TBK begründen. Dies bedeutet:

Die in den Abschnitten 3 und 4 dargestellte Rechtsprechung der HGK und des 12. Zivilsenats besagt lediglich, dass im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens gemäß Artikel 269 İİK offene Nebenkosten dieselben Verzugsfolgen wie die Miete auslösen können (Räumung wegen Verzugs).
Für das Kündigungsrecht nach Artikel 352 Absatz 2 TBK (zwei Mahnungen) gilt diese Analogie hingegen nicht; wegen offener Nebenkosten ergangene Mahnungen werden für das Erreichen der erforderlichen Anzahl von zwei Mahnungen nicht berücksichtigt.

Praktische Konsequenz: Kommt ein Mieter sowohl mit der Miete als auch mit den Nebenkosten regelmäßig in Verzug, darf der Vermieter diese beiden Rechtsbehelfe in seiner Strategie nicht vermengen. Die Kündigung wegen zweier Mahnungen setzt zwingend Verzug mit der Hauptmiete voraus. Bezüglich der Nebenkosten verbleibt dem Vermieter nur das Verzugsverfahren nach Artikel 269 İİK i.V.m. Artikel 315 TBK.

7. Fazit

Die Entscheidung der Generalversammlung des Kassationshofs vom 02.07.2025 (Az. 2024/785, Entsch.-No. 2025/426) stellt klar, dass – eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorausgesetzt – die Nichtzahlung von Nebenkosten wie Strom, Wasser oder Betriebskosten durch den Mieter trotz vollständiger Zahlung der Nettokaltmiete eine Räumung wegen Verzugs nach Artikel 269/a İİK und Artikel 315 TBK rechtfertigen kann. Wenngleich diese Entscheidung eine langjährige Kontroverse mehrheitlich beendet hat, zeigt das fundierte Sondervotum der Minderheit, dass die Rechtsdiskussion im wissenschaftlichen Diskurs fortbestehen wird.

Sowohl Vermietern als auch Mietern ist dringend zu empfehlen, bestehende vertragliche Regelungen zu den Nebenkosten sowie ihre Prozessstrategien vor dem Hintergrund dieser aktuellen Rechtsprechung einer eingehenden Prüfung zu unterziehen.

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Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Da die rechtliche Beurteilung maßgeblich von den Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls und den konkreten vertraglichen Vereinbarungen abhängt, sollte stets eine qualifizierte Rechtsberatung in Anspruch genommen werden.