Immobilienrecht

12.08.2026

Verfasser:

Büşra Nişancı

Mietzahlung bei rückständigen Nebenkosten: Ist eine Kündigung des Mietverhältnisses zulässig?

Mietvertrag nebst Betriebskostenabrechnung und Kündigungsschreiben, symbolisierend die Räumung des Mieters wegen ausstehender Nebenkosten – Rechtsanwältin Büşra Nişancı, Antalya

Inhaltsverzeichnis

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Miete gezahlt, Nebenkosten offen: Ist eine Kündigung des Mieters dennoch zulässig? Eine Analyse der jüngsten Rechtsprechung des türkischen Kassationshofs

Bei der Räumung und Kündigung im Rahmen eines Mietverhältnisses denkt man primär an unbezahlte Mieten. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig ein anderes Szenario: Der Mieter entrichtet die Grundmiete vollständig und fristgerecht, versäumt jedoch die Zahlung der vertraglich vereinbarten Nebenkosten — wie Strom, Wasser oder die Betriebskosten der Gemeinschaftsanlage (aidat). Kann der Vermieter die Räumung des Mieters allein wegen der Nichtzahlung dieser Nebenkosten erwirken?

Diese Rechtsfrage war über Jahre hinweg zwischen den Zivilsenaten des türkischen Kassationshofs (Yargıtay) sowie in der Rechtslehre umstritten. Die Generalversammlung der Zivilsenate des Kassationshofs (Hukuk Genel Kurulu — „HGK“) hat mit ihrer Entscheidung vom 2. Juli 2025 (Az. 2024/785, Beschluss Nr. 2025/426) dieser Debatte — zumindest vorläufig — ein Ende gesetzt. Der vorliegende Beitrag analysiert den Sachverhalt des Verfahrens, die Begründung des Gerichts, das abweichende Votum sowie die praktischen Auswirkungen dieser Entscheidung für die Rechtspraxis.

1. Gesetzlicher Rahmen: Mietzins und Nebenkosten

Artikel 314 des türkischen Obligationengesetzes (TBK), Gesetz Nr. 6098, regelt die Zahlungsverpflichtung des Mieters wie folgt:

„Sofern nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist, hat der Mieter den Mietzins und, soweit anwendbar, die Nebenkosten am Ende eines jeden Monats, spätestens jedoch zum Ende der Mietzeit zu entrichten.“

Wie der Wortlaut verdeutlicht, behandelt das Gesetz den Mietzins und die Nebenkosten von Beginn an als Einheit. Bezüglich des Mieterverzugs bestimmt Artikel 315 TBK:

„Zahlt der Mieter nach der Übergabe der Mietsache einen fälligen Mietzins oder fällige Nebenkosten nicht, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen mit der Androhung, dass das Mietverhältnis nach ungenutztem Ablauf dieser Frist gekündigt wird. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens dreißig Tage.“

Die Formulierung „Mietzins oder Nebenkosten“ bildet den Ausgangspunkt der juristischen Diskussion: Der Gesetzgeber stuft die Nichtzahlung von Nebenkosten offenkundig als einen dem Zahlungsverzug des Hauptmietzinses gleichwertigen Kündigungsgrund ein.

Im Gegensatz dazu ist Artikel 269/a des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK), Gesetz Nr. 2004, welcher das vereinfachte Räumungsverfahren regelt, enger gefasst:

„Erhebt der Schuldner keinen Widerspruch und begleicht er die Mietforderung nicht innerhalb der Zahlungsfrist, so kann der Gläubiger innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf dieser Frist beim Vollstreckungsgericht die Räumung beantragen.“

Artikel 269/a İİK bezieht sich explizit nur auf die „Mietforderung“ (rent debt), ohne die in Artikel 315 TBK enthaltene Ergänzung „oder Nebenkosten“ aufzugreifen. Diese redaktionelle Abweichung begründete eine langjährige Kontroverse darüber, ob im formellen Vollstreckungsverfahren vor dem Vollstreckungsgericht eine Räumung allein wegen ausstehender Nebenkosten angeordnet werden kann.

2. Die Situation vor der Entscheidung: Divergierende Rechtsprechung

Vor der Entscheidung der HGK zeigten sich erhebliche Inkonsistenzen nicht nur bei den Untergerichten, sondern selbst innerhalb der Senate des Kassationshofs:

Entscheidungen zugunsten einer restriktiven Auslegung: In mehreren Urteilen vertrat der 12. Zivilsenat des Kassationshofs die Auffassung, dass die vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Tragung von Nebenkosten — wie Heizung, Bewachung, Hausmeister, Reinigung, Wasser, Strom, Müllabfuhr oder Verwaltungskosten — diese Pflichten nicht zu „akzessorischen Bestandteilen der Hauptmietforderung“ mache. Folglich begründe deren Nichtzahlung keinen Räumungsanspruch im engen Zuständigkeitsbereich des Vollstreckungsgerichts (Kassationshof, 12. Zivilsenat, Az. 2014/8153, Beschluss Nr. 2014/11453 vom 18.04.2014; ebenso Az. 2016/21900, Beschluss Nr. 2017/13586 vom 02.11.2017). Nach dieser Ansicht wurden auch grundstücksbezogene Lasten wie die Grundsteuer oder die Umweltreinigungsgebühr nicht als Teil der Miete qualifiziert (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2016/5242, Beschluss Nr. 2016/5299 vom 20.09.2016).
Entscheidungen zugunsten einer weiten Auslegung: Demgegenüber hielten andere Senate unter Verweis auf Artikel 315 TBK fest, dass ein Mieter, der die vertraglichen Nebenkosten neben der Miete nicht entrichtet, wegen Verzugs geräumt werden kann (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2015/11891, Beschluss Nr. 2016/5132 vom 05.09.2016).

Diese Spaltung beeinträchtigte die Vorhersehbarkeit der Rechtsprechung für Vermieter und Mieter gleichermaßen. Die Entscheidung der HGK schafft hier nun die erforderliche Rechtssicherheit.

3. Die Entscheidung der Generalversammlung des Kassationshofs vom 02.07.2025 (Az. 2024/785, Beschluss Nr. 2025/426)

3.1. Sachverhalt

In einem Mietvertrag über eine Gewerbeimmobilie hatten die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass Strom- und Wasserkosten sowie die Betriebskosten der Gemeinschaftsanlage vom Mieter zu tragen sind und dass die Nichtzahlung dieser Kosten — analog zur Nichtzahlung des Mietzinses — einen eigenständigen Kündigungs- und Räumungsgrund darstellt (Klauseln 9.4 und 9.5 des Mietvertrags).

Der Vermieter leitete wegen eines Gesamtbetrags von 314.437,46 TRY das vereinfachte Räumungsverfahren ein, welcher neben dem Hauptmietzins auch die Betriebskosten, Netzkosten für Strom, Wassernutzungsgebühren sowie den tatsächlichen Stromverbrauch umfasste. Der Mieter erhob innerhalb der gesetzlichen Frist von sieben Tagen keinen Widerspruch gegen den Zahlungsbefehl, glich jedoch innerhalb der dreißigtägigen Frist lediglich einen Betrag von 172.000 TRY (entsprechend der Grundmiete) aus und ließ die Nebenkosten unbeglichen.

3.2. Verfahrensgang

Das erstinstanzliche Vollstreckungsgericht wies den Räumungsantrag mit der Begründung ab, dass trotz der vertraglichen Vereinbarung eine Räumung wegen offener Nebenkosten, deren Höhe von den Parteien nicht vorab beziffert worden war, nicht zulässig sei. Das zuständige Berufungsgericht (Bölge Adliye Mahkemesi) bestätigte diese Entscheidung. Auf Revision des Vermieters hob der 12. Zivilsenat des Kassationshofs das Urteil auf und entschied, dass die Nichtzahlung der geschuldeten Nebenkosten gemäß den Artikeln 314 und 315 TBK einen Verzug begründe. Da das erstinstanzliche Gericht an seiner Auffassung festhielt, wurde die Angelegenheit der Generalversammlung vorgelegt.

3.3. Die Begründung der Mehrheit

Die Mehrheit der Generalversammlung betonte, dass Artikel 314 TBK den Mieter zur Zahlung nicht nur der Miete, sondern auch der Nebenkosten verpflichtet und dass Artikel 315 TBK den Verzug bei der Miete oder den Nebenkosten rechtsfolgenweitig absolut gleichstellt. Das Gericht stützte seine Entscheidung auf folgende Erwägungen:

Da der Vermieter gemäß Artikel 269/1 İİK berechtigt ist, die Zustellung der Zahlungsaufforderung nach Artikel 315 TBK mit dem vollstreckungsrechtlichen Zahlungsbefehl zu verbinden, kann er beide Ansprüche in demselben Verfahren geltend machen.
Da der Mieter gegen den Zahlungsbefehl keinen Widerspruch eingelegt hat, ist die Nebenkostenforderung sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach rechtskräftig und vollstreckbar geworden.
Die wesentliche Feststellung der Generalversammlung lautete: „Gemäß Artikel 315 TBK ist die Rechtsfolge des Verzugs des Mieters mit der Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten identisch.“ Auf dieser Grundlage stellte das Gericht den Eintritt des Verzugs fest und ordnete die Räumung an.

Die Generalversammlung lehnte die in der Beratung vertretene Gegenmeinung, wonach Artikel 269/a İİK dem Wortlaut nach nur auf die „Mietforderung“ verweist und der Gesetzgeber bewusst auf die Übernahme des Zusatzes „oder Nebenkosten“ verzichtet habe, mehrheitlich ab.

3.4. Das abweichende Votum: Fortbestehen der dogmatischen Diskussion

Das in der Entscheidung formulierte abweichende Votum verdient Beachtung. Die dissenting opinion stützt sich im Wesentlichen auf folgende Argumente:

Die mietrechtlichen Spezialvorschriften des İİK (Artikel 269, 269/a) sowie die einschlägigen Verordnungen beziehen sich konsequent nur auf die Begriffe „Mietzinsforderung“ und „Mietzins“; eine erweiternde Auslegung auf Nebenkosten sei im formellen Vollstreckungsrecht unzulässig.
Der Gesetzgeber hat den Zusatz „oder Nebenkosten“ aus Artikel 315 Abs. 1 TBK bewusst nicht in Artikel 269/a İİK übernommen.
Die bloße vertragliche Überwälzung von Nebenkosten auf den Mieter mache diese Verpflichtungen rechtlich nicht zu einem Teil der Miete. Positionen wie Heizung, Strom, Wasser, Bewachung und Verwaltung bleiben akzessorische Nebenpflichten und keine Hauptleistungspflichten.
Wird die Hauptmiete innerhalb der Verzugsfrist vollständig beglichen, rechtfertige die Nichtzahlung von Nebenkosten allein keine Räumung im vereinfachten Verfahren vor dem Vollstreckungsgericht. Ein solcher Anspruch müsse auf dem ordentlichen Klageweg vor dem Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) geltend gemacht werden.

Dieses fundierte Votum verdeutlicht, dass die Rechtsfrage auch innerhalb der Richterschaft des Kassationshofs kontrovers diskutiert wird. In der Praxis darf ein erneuter Wandel der Rechtsprechung — etwa durch eine künftige Entscheidung zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung (İçtihadı Birleştirme Kararı) — nicht gänzlich ausgeschlossen werden.

4. Nachfolgende Rechtsprechung: Umsetzung der HGK-Entscheidung

Der Beschluss der HGK vom 02.07.2025 blieb kein Einzelfall, sondern wurde im selben Jahr vom 12. Zivilsenat des Kassationshofs fortgeführt und konkretisiert.

4.1. Räumung auch bei reinen Betriebskostenverfahren zulässig

In seiner Entscheidung vom 06.10.2025 (Az. 2025/7021, Beschluss Nr. 2025/5902) bestätigte der 12. Zivilsenat unter Verweis auf das HGK-Präzedenzurteil: „Gemäß Artikel 315 TBK ist die Rechtsfolge des Verzugs des Mieters bezüglich der Miete oder der Nebenkosten identisch (...) eine Räumung kann auch in einem Verfahren angeordnet werden, das ausschließlich auf der Nichtzahlung von Betriebskosten (aidat) basiert.“

Die konkrete Auswirkung dieser Entscheidung erfordert jedoch eine präzise Differenzierung: Das Berufungsgericht hatte den Räumungsantrag abgewiesen, da die Höhe der Betriebskosten im Mietvertrag nicht als fester Betrag vereinbart war und die Feststellung der Forderung daher eine umfassende materielle Prüfung (trial) erfordere. Der 12. Zivilsenat bestätigte im Ergebnis diese Abweisung unter Modifikation der Begründung. Die Entscheidung enthält zudem zwei abweichende Voten: Das eine plädiert dafür, dass die Unbestimmtheit der Höhe einer Räumung nicht entgegenstehen dürfe, während das andere die klassische Auffassung vertritt, dass Nebenkosten im vereinfachten Vollstreckungsverfahren grundsätzlich keine Räumung rechtfertigen können.

Praxishinweis: Bei Räumungsbegehren, die ausschließlich auf offene Nebenkosten gestützt werden, ist die präzise und nachvollziehbare Bezifferung der Forderung (entweder durch den Mietvertrag selbst oder durch rechtskräftig festgestellte Abrechnungen) zwingend erforderlich, um eine Abweisung wegen Erforderlichkeit eines ordentlichen Erkenntnisverfahrens zu verhindern.

4.2. Zulässigkeit des Mahnverfahrens nach „Örnek 13“ für Betriebskosten

Mit Urteil vom 16.05.2023 (Az. 2023/3246, Beschluss Nr. 2023/3416) bestätigte der 12. Zivilsenat, dass offene Betriebskosten (aidat) Nebenkosten im Sinne des Artikels 315 TBK darstellen und deren Beitreibung im Wege des mietrechtlichen Standard-Zahlungsbefehls („Örnek 13“) mit Räumungsandrohung rechtmäßig ist. Die nach fruchtlosem Ablauf der Widerspruchs- und Zahlungsfrist erlassene Räumungsverfügung wurde bestätigt.

4.3. Wesentliche Einschränkung: Vorleistungspflicht des Vermieters

Artikel 341 TBK bestimmt bezüglich der verbrauchsabhängigen Nebenkosten:

„Sofern nicht anders vereinbart oder ortsüblich, trägt der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen die verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Heizung, Beleuchtung und Wasser.“

Die Entscheidung des 6. Zivilsenats des Kassationshofs vom 09.04.2015 (Az. 2015/2926, Beschluss Nr. 2015/3523) konkretisiert die Grenzen dieser Pflicht: Steht die Betriebskostenforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Hausverwaltung zu, so muss der Vermieter diese Beträge zunächst selbst an die Verwaltung abgeführt haben, bevor er sie vom Mieter zurückfordern und das Räumungsverfahren wegen Verzugs einleiten kann.

Praxishinweis: Bei Zahlungen an Dritte (z. B. Hausverwaltungen) muss der Vermieter die erbrachte Zahlung vorab nachweisen, um eine Räumung erfolgreich darauf stützen zu können. Dies ist vor Einleitung des Vollstreckungsverfahrens zwingend zu prüfen.

5. Praktische Implikationen der Rechtsprechung

5.1. Für Vermieter

Die aktuelle Rechtsprechung der HGK stärkt die Position der Vermieter erheblich. Folgende Voraussetzungen müssen jedoch kumulativ erfüllt sein:

Vertragliche Grundlage: Der Mietvertrag muss ausdrücklich regeln, dass der Mieter die Nebenkosten trägt und dass deren Nichtzahlung eine dem Mietzinsverzug gleichwertige Kündigungs- und Räumungsfolge nach sich zieht.
Bedeutung des ausbleibenden Widerspruchs: Der ausbleibende Widerspruch des Mieters gegen den Zahlungsbefehl führt zur Rechtskraft der Forderung. Bestreitet der Mieter die Höhe oder die Abrechnungsmethode der Nebenkosten formgerecht, bleibt die Kognitionsbefugnis des Vollstreckungsgerichts im vereinfachten Verfahren rechtlich hochgradig angreifbar.
Präzision im Zahlungsbefehl: Miete und Nebenkosten müssen im Vollstreckungsantrag getrennt und substantiiert ausgewiesen werden, um Zuordnungskonflikte bei Teilzahlungen zu vermeiden.

5.2. Für Mieter

Aus Mietersicht bietet das abweichende Votum der HGK-Entscheidung wesentliche Verteidigungsansätze. Insbesondere:

Wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Gleichstellung von Nebenkostenschulden mit dem Hauptmietzinsverzug vorsieht, oder
wenn die Nebenkosten der Höhe nach bestritten oder nicht nachvollziehbar abgerechnet wurden,

kann im Vollstreckungsverfahren erfolgreich eingewandt werden, dass die Sache eine materielle Prüfung erfordert, die außerhalb der Kompetenz des Vollstreckungsgerichts liegt. Zudem bleiben mietrechtliche Gewährleistungsrechte (wie die Mietminderung nach Art. 304 ff. TBK) einzelfallabhängig unberührt.

6. Der alternative Kündigungsweg: Die zweifache qualifizierte Mahnung (Art. 352/2 TBK) und Nebenkosten

Neben dem Verzugsräumungsverfahren nach Artikel 269 İİK i.V.m. Artikel 315 TBK steht dem Vermieter das Kündigungsrecht wegen zweifacher qualifizierter Mahnung (iki haklı ihtar) gemäß Artikel 352 Abs. 2 TBK zur Verfügung. Da diese beiden Institute in der Praxis häufig verwechselt werden, ist eine präzise Abgrenzung — insbesondere im Hinblick auf die Nebenkosten — geboten.

6.1. Grundprinzipien der zweifachen qualifizierten Mahnung

Die wesentlichen Voraussetzungen dieses Kündigungsgrundes stellen sich wie folgt dar:

Zwei schriftliche Mahnungen innerhalb eines Mietjahres: Bei Mietverhältnissen von unter einem Jahr Dauer innerhalb der Vertragslaufzeit, bei Verträgen von einem Jahr oder längerer Dauer innerhalb eines einzelnen Mietjahres, muss der Mieter wegen ausstehender Zahlungen zweimal separat und berechtigt schriftlich gemahnt worden sein. Bei unbefristeten Mietverhältnissen oder jährlicher Mietzahlung ist dieses Instrument nicht anwendbar.
Zustellungserfordernis und Zahlungswirkung: Die Mahnung muss dem Mieter formgerecht zugehen. Nachträgliche Zahlungen beseitigen die Qualifikation als „berechtigte Mahnung“ nicht. Fällt der Tag der Zahlung mit dem Tag der Zustellung zusammen, gilt die mieterfreundliche Auslegung, wonach die Zahlung als vor der Zustellung bewirkt angesehen wird (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2013/15341, Beschluss Nr. 2013/16258 vom 04.12.2013).
Wirkung von Fälligkeitsklauseln (Wertsicherungsklauseln): Enthält der Vertrag eine Klausel, wonach bei Verzug einer Rate die gesamte Restmiete fällig wird (acceleration clause), darf diese Gesamtforderung nur in einer einzigen Mahnung geltend gemacht werden; eine künstliche Aufteilung zur Herbeiführung zweier Mahnungen ist unzulässig (Berufungsgericht Istanbul, 49. Zivilsenat, Az. 2020/2168, Beschluss Nr. 2023/711 vom 12.04.2023).
Kein Rechtsmissbrauch bei zusammengefasster Geltendmachung: Die Zusammenfassung mehrerer fälliger Monatsmieten in einem Verfahren stellt keinen Rechtsmissbrauch dar. Dies gilt auch für die Anwendung des Artikels 352 Abs. 2 TBK (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2012/6847, Beschluss Nr. 2012/9875 vom 02.07.2012; ebenso Az. 1995/8506, Beschluss Nr. 1995/9732 vom 27.09.1995).
Formfreiheit der Mahnung: Die Mahnung ist an keine strengen Formvorschriften gebunden. Es genügt, dass dem Mieter das Zahlungsverlangen bezüglich des Mietzinses in nachweisbarer Weise zugeht. Angaben über den genauen Monat oder die Rechtsfolgen sind für die bloße Qualifikation der Mahnung nicht zwingend konstitutiv, obgleich sie aus Beweisgründen dringend zu empfehlen sind (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2014/8844, Beschluss Nr. 2014/11098 vom 15.10.2014).
Klagefrist: Die Räumungsklage muss zwingend innerhalb eines Monats nach Ablauf des betreffenden Mietjahres erhoben werden. Dies unterscheidet das Verfahren maßgeblich von der unbefristeten Verzugskündigung nach Artikel 315 TBK.
Zahlungsbefehl als Mahnung: Ein förmlicher Zahlungsbefehl im vollstreckungsrechtlichen Räumungsverfahren („Örnek 13“) ersetzt die notarielle Mahnung und gilt als qualifizierte Mahnung im Sinne des Artikels 352 Abs. 2 TBK.
Mehrheit von Vermietern: Liegt eine Personenmehrheit auf Vermieterseite vor, müssen sowohl die Mahnungen als auch die spätere Klage zwingend von allen Beteiligten gemeinschaftlich erklärt bzw. erhoben werden; Mängel in der Mahnung sind nachträglich nicht heilbar (Berufungsgericht Istanbul, 54. Zivilsenat, Az. 2023/2795, Beschluss Nr. 2024/2643 vom 04.12.2024).
Maßgeblichkeit des unstreitigen Betrags: Bei Streitigkeiten über die Miethöhe ist der vom Mieter tatsächlich anerkannte und gezahlte Betrag für die Beurteilung des Verzugs heranzuziehen (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2013/15341, Beschluss Nr. 2013/16258 vom 04.12.2013).
Heilung von Zustellungsmängeln: Prozessuale Mängel bei der Zustellung des Zahlungsbefehls schaden nicht, sofern nachweislich feststeht, dass der Mieter tatsächliche Kenntnis vom Verfahren erlangt hat (Berufungsgericht Istanbul, 36. Zivilsenat, Az. 2019/3134, Beschluss Nr. 2021/1779 vom 22.09.2021).
Anrechnungsverbot bereits gemahnter Zeiträume: Bereits in einer ersten qualifizierten Mahnung enthaltene Zeiträume dürfen nicht in eine zweite Mahnung einbezogen werden, um den Tatbestand des Artikels 352 Abs. 2 TBK künstlich zu begründen (Kassationshof, 3. Zivilsenat, Az. 2017/8858, Beschluss Nr. 2018/2112 vom 07.03.2018).
Aktivlegitimation des neuen Eigentümers: Ein Erwerber, der noch nicht als Vermieter im Vertrag steht, kann das Verfahren betreiben, sofern er den Mieter zuvor unter Offenlegung des Eigentumsübergangs zur Zahlung aufgefordert hat (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2014/4142, Beschluss Nr. 2014/5419 vom 29.04.2014).
Übertragbarkeit des Klagerechts: Mit dem Eigentumsübergang gehen die bereits vom Voreigentümer begründeten Rechte aus vollzogenen Mahnungen im Wege der gesetzlichen Zuweisung auf den Erwerber über (Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 1983/9771, Beschluss Nr. 1983/9900 vom 19.10.1983).

6.2. Können Nebenkosten Gegenstand der zweifachen qualifizierten Mahnung sein?

In diesem Kontext zeigt sich eine dogmatisch fundamentale Einschränkung: Die zweifache qualifizierte Mahnung nach Artikel 352 Abs. 2 TBK ist ausschließlich auf die Nichtzahlung des Hauptmietzinses anwendbar. Die Nichtzahlung von Nebenkosten (Strom, Wasser, Betriebskosten) kann nicht zur Begründung einer qualifizierten Mahnung im Sinne dieser Vorschrift herangezogen werden. Dies bedeutet für die Praxis:

Während im Anwendungsbereich des Artikels 269 İİK (Vollstreckungsverfahren) Nebenkosten nach der neuen HGK-Rechtsprechung die gleichen Räumungsfolgen wie der Mietzins auslösen können,
bleibt diese Gleichstellung im Rahmen des Artikels 352 Abs. 2 TBK (zweifache Mahnung) ausgeschlossen. Eine wegen ausstehender Nebenkosten ergangene Mahnung ist für die Erfüllung dieser Kündigungsvoraussetzung rechtlich unbeachtlich.

Praktische Konsequenz: Vermieter dürfen diese beiden Instrumente in ihrer strategischen Ausrichtung nicht vermengen. Die Kündigung wegen zweifacher qualifizierter Mahnung erfordert zwingend den Verzug mit dem Mietzins. Bezüglich ausstehender Nebenkosten ist ausschließlich das Verzugsverfahren nach den Artikeln 269 İİK und 315 TBK zu beschreiten.

7. Fazit

Das Urteil der Generalversammlung des Kassationshofs vom 02.07.2025 (Az. 2024/785, Beschluss Nr. 2025/426) klärt eine wesentliche Praxisfrage: Sofern vertraglich vereinbart, berechtigt die Nichtzahlung von Nebenkosten trotz vollständig gezahlter Grundmiete zur Räumung wegen Verzugs gemäß Artikel 269/a İİK und Artikel 315 TBK. Trotz der mehrheitlichen Klärung durch das oberste Gericht verdeutlicht das detaillierte abweichende Votum, dass die zugrundeliegenden dogmatischen Fragen weiterhin Diskussionspotenzial bieten.

Sowohl Vermietern als auch Mietern wird dringend empfohlen, bestehende Mietverträge sowie laufende oder geplante Vollstreckungsmaßnahmen vor dem Hintergrund dieser aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung einer eingehenden juristischen Prüfung zu unterziehen.

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Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Da die rechtliche Beurteilung maßgeblich von den konkreten vertraglichen Vereinbarungen und dem jeweiligen Sachverhalt abhängt, sollte in jedem Einzelfall qualifizierter Rechtsrat eingeholt werden.