Immobilienkauf in Antalya: Der rechtliche Ablauf und worauf zu achten ist

Vorkehrungen vor dem Immobilienkauf in der Türkei

Der Erwerb von Immobilieneigentum in der Türkei stellt sowohl für türkische Staatsangehörige als auch für ausländische Käufer eine gängige Form der Investition und des Vermögensaufbaus dar. Je nach Staatsangehörigkeit des Käufers erfordert das Verfahren die kumulative Anwendung des Grundbuchrechts, des Baurechts sowie gegebenenfalls spezifischer Beschränkungen für ausländische Staatsangehörige; verfahrenstechnische Versäumnisse zu Beginn können den Käufer erheblichen finanziellen Risiken aussetzen. Dieser Leitfaden legt dar, welche Sachverhalte vor dem Kauf zu prüfen sind, wie sich der Eigentumsübertragungsprozess gestaltet und welche Rolle die anwaltliche Vertretung typischerweise einnimmt.

1. Prüfung des Grundbuchauszugs (Tapu)

Vor dem Abschluss eines Rechtsgeschäfts sollte das aktuelle Grundbuchblatt auf folgende Belastungen hin überprüft werden:

• Bestehen einer eingetragenen Hypothek (ipotek) (welche eine ausstehende Verbindlichkeit gegenüber einem Kreditinstitut verbrieft)

• Eintragung einer Pfändung oder eines Pfändungsvermerks (haciz şerhi) (durch ein Vollstreckungsorgan aufgrund von Verbindlichkeiten des Verkäufers veranlasst)

• Eingetragene Nießbrauchsrechte, Vormerkungen oder Ansprüche Dritter (intifa hakkı, şerh, beyan)

• Übereinstimmung der Person des eingetragenen Eigentümers mit der des Verkäufers

Diese Überprüfungen können unmittelbar beim zuständigen Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü) oder durch einen mit der Vertretung des Käufers beauftragten Rechtsanwalt vorgenommen werden.

2. Bebauungsstatus und Nutzungsgenehmigung (İskan)

Der baurechtliche Status (imar durumu) ist bei der zuständigen Gemeinde einzuholen, wobei zu prüfen ist, ob das Gebäude der erteilten Baugenehmigung entspricht und über eine rechtsgültige Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi / iskan) verfügt. Das Fehlen einer solchen Genehmigung kann zu Hindernissen beim Anschluss an Versorgungsnetze führen und den Wiederverkaufswert erheblich mindern.

3. Vertretungsbefugnis des Verkäufers und Vollmacht

Tritt die den Verkauf abwickelnde Person nicht als eingetragener Eigentümer auf, muss sie über eine entsprechende Vollmacht (vekaletname) verfügen. Deren Gültigkeit, Umfang und Aktualität sind eingehend zu prüfen, da Rechtsgeschäfte auf der Grundlage gefälschter oder erloschener Vollmachten erhebliche Risiken für den Käufer bergen.

4. Formvorschriften für den Vorvertrag (Kaufversprechen)

Sollten die Parteien ihre wechselseitigen Verpflichtungen vor der endgültigen Übertragung schriftlich fixieren wollen – beispielsweise bei vereinbarter Ratenzahlung –, stellt diese Vereinbarung ein notarielles Kaufversprechen (satış vaadi sözleşmesi) dar. Dieses bedarf gemäß Art. 706 des türkischen Zivilgesetzbuches zu seiner Wirksamkeit zwingend der notariellen Beurkundung. Ein privatschriftlich aufgesetzter Vorvertrag oder ein Reservierungsdokument ohne notarielle Beurkundung ist rechtlich nichtig und begründet keine durchsetzbaren Ansprüche. Dies wird in der Praxis häufig vernachlässigt: Käufer und Verkäufer unterzeichnen regelmäßig derartige Dokumente ohne Einbindung eines Notars, nur um festzustellen, dass die Vereinbarung rechtlich unverbindlich ist. In der Folge kann der Käufer die Eigentumsübertragung nicht erzwingen und bereits geleistete Zahlungen nur schwer zurückfordern. Ein notariell beurkundetes Kaufversprechen kann zudem auf Antrag einer der Vertragsparteien als Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden (tapu şerhi).

5. Obligatorische Erdbebenversicherung (DASK)

Der Abschluss einer gültigen DASK-Versicherung (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) ist für die Übertragung von Wohnimmobilien in der Türkei gesetzlich vorgeschrieben und beim Vollzug der Eigentumsübertragung im Grundbuchamt vorzulegen.

6. Besonderheiten für ausländische Käufer

Handelt es sich bei dem Käufer um einen ausländischen Staatsangehörigen, sind zusätzlich folgende gesetzliche Voraussetzungen zu beachten:

• Die Prüfung, ob das Grundstück in einer militärischen Verbotszone oder militärischen Sicherheitszone (askeri yasak bölge / askeri güvenlik bölgesi) liegt (in diesen Zonen ist ein Erwerb durch Ausländer ausgeschlossen); liegt die Immobilie in einer Sondersicherheitszone (özel güvenlik bölgesi), ist der Erwerb zwar möglich, bedarf jedoch der vorherigen Genehmigung durch die zuständige Gouverneurskommission (valilik)

• Die Einhaltung der Flächenbegrenzungen pro Person und Landkreis (maximal 30 Hektar pro Person und höchstens 10 % der privaten Eigentumsfläche des jeweiligen Landkreises)

• Die Eignung der Immobilie für den Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft, sofern dies das Ziel des Erwerbs ist

7. Immobilienwertgutachten

Sofern der Immobilienerwerb zur Erlangung der Staatsbürgerschaft dienen soll, ist die Vorlage eines aktuellen Wertgutachtens (değerleme raporu) eines von der Kapitalmarktbehörde (SPK) zugelassenen Gutachterbüros gesetzlich vorgeschrieben. Auch ohne diese Zweckbestimmung ist ein unabhängiges Gutachten zum Schutz vor überhöhten Kaufpreisen dringend zu empfehlen.

Der Ablauf des Immobilienerwerbs

1. Objektauswahl und Vorprüfung — Durchführung der oben genannten rechtlichen und tatsächlichen Prüfungen.

2. Abschluss eines Kaufversprechens (optional) — Empfehlenswert insbesondere bei Ratenzahlungen oder im Rahmen des Staatsbürgerschaftsverfahrens; erfordert zu seiner Wirksamkeit zwingend die notarielle Beurkundung.

3. Termin beim zuständigen Grundbuchamt — Die formelle Eigentumsübertragung erfolgt ausschließlich vor dem Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü) am Ort der Immobilie.

4. Hinzuziehung eines vereidigten Dolmetschers (yeminli tercüman) — Gesetzlich vorgeschrieben, sofern eine der Vertragsparteien der türkischen Sprache nicht mächtig ist.

5. Gebühren und Steuern — Die Grundbuchgebühr (tapu harcı) wird berechnet und ist im Zuge der Übertragung sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer separat zu entrichten.

6. Besonderheiten bei Erwerb zwecks Staatsbürgerschaft — Die Zahlung hat in Fremdwährung über ein türkisches Kreditinstitut zu erfolgen und ist durch eine Devisenankaufsbescheinigung (Döviz Alım Belgesi / DAB) nachzuweisen. Im Grundbuch ist eine dreijährige Veräußerungssperre einzutragen und das Verfahren zur Erlangung der Investitionsbescheinigung (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi) durchzuführen. Der aktuelle Mindestwert beträgt 400.000 USD, der entweder durch eine einzige Immobilie oder durch mehrere Objekte, die diesen Gesamtwert erreichen, nachgewiesen werden kann.

Die Rolle der anwaltlichen Vertretung im Erwerbsprozess

Käufer – insbesondere solche mit Wohnsitz im Ausland oder ohne vertiefte Kenntnisse des lokalen Rechts – stehen ohne qualifizierte rechtliche Begleitung oft vor erheblichen Risiken. Ein im Immobilienrecht tätiger Rechtsanwalt übernimmt im Wesentlichen folgende Aufgaben:

• Due Diligence (Sorgfaltsprüfung): Unabhängige Prüfung des Grundbuchs auf Hypotheken, Pfändungen oder sonstige Belastungen sowie Prüfung der Vertretungsmacht des Verkäufers.

• Vertragsgestaltung und -prüfung: Entwurf des notariellen Kaufversprechens unter Beachtung aller Gültigkeitserfordernisse sowie die Prüfung sämtlicher vertragsbegleitender Dokumente im Interesse des Käufers.

• Vertretung mittels Vollmacht: Durchführung und Überwachung des gesamten Transaktionsprozesses, sofern eine persönliche Anwesenheit der Partei nicht möglich oder nicht erwünscht ist.

• Präventives Risikomanagement: Identifikation von Risiken wie gefälschten Vollmachten, Doppelverkäufen oder verdeckten Sachmängeln.

• Abwicklung von Staatsbürgerschafts- oder Aufenthaltsverfahren (für ausländische Käufer): Begleitung des gesamten Prozesses vom Wertgutachten und der DAB-Bescheinigung über die Grundbucheintragung bis hin zur Einreichung der Antragsakte.

• Korrespondenz mit Behörden: Vertretung und Kommunikation gegenüber dem Grundbuchamt, der Generaldirektion für Bevölkerungs- und Staatsbürgerschaftsangelegenheiten sowie sonstigen zuständigen Stellen.

Die Durchführung dieser Schritte entfaltet die größte Schutzwirkung, wenn die anwaltliche Beauftragung bereits vor der finalen Objektauswahl erfolgt.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung für den Einzelfall dar. Die aktuelle Gesetzgebung und die Verwaltungspraxis können je nach Art der Immobilie und dem Status des Käufers variieren.

Literatur- und Quellenverzeichnis

• Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721, Art. 706

• Notariatsgesetz Nr. 1512, Art. 44, Art. 89

• Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 35, Art. 36

• Verordnung zur Durchführung des Gesetzes über die türkische Staatsbürgerschaft, Art. 20

• Gesetz Nr. 2565 über militärische Verbotszonen und Sicherheitszonen

• Rundschreiben der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM): 2012/12 (1734), Richtlinie für Sondersicherheitszonen von 2015, 2019/1 (1795), 2019/5 (1799), 2020/5 (1905)