Арендатор не платит за аренду? Варианты выселения по турецкому законодательству

Что делать, если арендатор не платит арендную плату? Выселение через исполнительное производство и путь «двух обоснованных предупреждений»

Неуплата арендатором арендной платы вовремя — одна из самых распространенных проблем, с которыми сталкиваются арендодатели. Согласно турецкому законодательству, у арендодателя есть два основных пути в случае неуплаты аренды: выселение через бесспорное исполнительное производство (ст. 269 и след. Исполнительного и банкротного закона (İİK) и ст. 315 Турецкого обязательственного кодекса (TBK)), а также механизм «двух обоснованных предупреждений» (ст. 352(2) TBK). Эти два пути имеют разные требования, разные сроки и разные стратегические преимущества; их путаница может привести к утрате в остальном законных прав.

В этой статье объясняются эти два пути, доступные при неуплате аренды, подводные камни, часто встречающиеся на практике, и сроки, которые должны соблюдать арендодатели.

1. Прежде всего: когда арендная плата подлежит уплате?

Согласно статье 314 TBK, если иное не согласовано в договоре аренды или не установлено местными обычаями, арендная плата подлежит уплате (становится подлежащей выплате) в конце каждого месяца. Согласно статье 91 TBK, если исполнение привязано к началу или концу месяца, это означает первый или последний день этого месяца; если указан только месяц, а не конкретный день, применяется последний день этого месяца.

На практике в большинстве договоров аренды срок оплаты устанавливается в течение первых пяти дней месяца (с 1-го по 5-е число). Если в договоре аренды не указан конкретный день, а просто указано, что арендная плата выплачивается «авансом», период оплаты обычно понимается как первые несколько дней месяца (с 1-го по 3-е число). Любые начисляемые проценты за просрочку рассчитываются с этой даты.

Срок давности: согласно статье 147 TBK, требования, вытекающие из неуплаты арендной платы, подлежат пятилетнему сроку давности; другие требования о возмещении ущерба или компенсации на основании договора аренды, предъявляемые в соответствии со статьей 146 TBK, подлежат десятилетнему сроку давности.

2. Путь 1: Выселение через бесспорное исполнительное производство (ст. 269 и след. İİK)

Самым быстрым и наиболее часто используемым путем при неуплате аренды является бесспорное исполнительное производство с требованием выселения в соответствии со статьями 269 и последующими Исполнительного и банкротного закона (İİK).

2.1. Этапы производства

1. Заявление о возбуждении исполнительного производства (стандартная форма «Örnek No: 1») подается в службу судебных приставов (исполнительный орган). В нем должны быть четко указаны сумма долга, проценты, основание требования (договор аренды) и требование о выселении; также должно быть прямо указано, что в соответствии со статьей 315 TBK, если оплата не будет произведена в течение тридцати дней, заявляется требование о расторжении договора аренды и выселении.

2. Служба судебных приставов вручает должнику документ «Örnek No: 13» — стандартное «Платежное поручение по делам, связанным с обычной и сельскохозяйственной арендой». Это платежное поручение также выполняет функцию предупреждения по смыслу статьи 315 TBK.

3. Должник может подать возражение в исполнительный орган в течение семи дней с момента вручения (ст. 62 İİK).

4. Если возражение не подано, должник должен погасить задолженность в течение тридцати дней с момента вручения (для жилых помещений и коммерческих помещений с крышей; шестьдесят дней для сельскохозяйственной аренды).

5. Если оплата не произведена в течение тридцати дней, взыскатель может в течение шести месяцев с момента окончания этого периода обратиться в исполнительный суд с заявлением о выселении должника. Этот шестимесячный срок взыскатель должен тщательно контролировать.

2.2. Что делать, если должник заявляет возражение

Если должник подает возражение в течение семидневного срока, производство приостанавливается. В этом случае у взыскателя есть два варианта:

• Иск об отмене возражения (в исполнительном суде): доступен в случаях, когда возражение должника касается только самого долга, а у взыскателя имеются доказательства, квалифицируемые как документы в соответствии со статьей 269/c İİK.

• Иск об аннулировании возражения (в суде общей юрисдикции): если должник отрицает существование договора аренды или подлинность подписи, исполнительный суд, юрисдикция которого узка, не может рассматривать этот спор, поэтому взыскатель должен обратиться с иском об аннулировании возражения в суд общей юрисдикции. Однолетний срок давности для этого иска исчисляется с даты подачи (даже ненадлежащим образом поданного) иска об отмене возражения.

Важное практическое замечание: Если возражение должника четко и недвусмысленно не отрицает существование договора аренды (и, в соответствующих случаях, подлинность подписи на нем), договор аренды считается признанным (ст. 269(2) İİK). Поэтому характер возражения — оспаривает ли оно сам договор аренды или просто сумму долга — должен быть тщательно оценен; выбор неправильного типа иска может привести к отказу в удовлетворении требований.

2.3. Распространенные подводные камни и риски

• Подача иска до истечения тридцатидневного срока: Если иск об отмене или аннулировании возражения с требованием выселения подан до истечения тридцатидневного срока для оплаты, суд может вынести решение по денежному требованию, но отклонит требование о выселении (Кассационный суд, 3-я гражданская палата, дело № 2017/8825, решение № 2019/5346 от 12.06.2019; 6-я гражданская палата, дело № 2015/10497, решение № 2016/2720 от 04.04.2016; 6-я гражданская палата, дело № 2016/81, решение № 2016/7519 от 14.12.2016; 12-я гражданская палата, дело № 2025/7070, decision № 2025/6027 от 08.10.2025). Крайне важно дождаться истечения полного тридцатидневного срока.

• Когда тридцатидневный срок выпадает на праздничный день: Если срок оплаты заканчивается в официальный праздничный день, последним днем для оплаты считается конец следующего рабочего дня.

• Исполнительные расходы даже при своевременной оплате долга: Даже если задолженность по аренде выплачена в течение тридцатидневного срока, но исполнительное производство уже было начато, считается, что должник послужил причиной начала производства, и он несет ответственность за его расходы.

• Ненадлежащее вручение платежного поручения: Это обстоятельство исполнительный суд не рассматривает по собственной инициативе; должник должен заявить об этом в качестве официальной жалобы в соответствии со статьей 16(1) İİK в течение семидневного срока. Более того, если само исковое заявление взыскателя о выселении было надлежащим образом вручено, считается, что должник тем самым узнал о ранее допущенном дефекте при вручении платежного поручения, и должен заявить об этом дефекте как в качестве возражения против производства, так и в качестве официальной жалобы в исполнительный суд (Закон об уведомлениях № 7201, ст. 32; см. также Генеральную ассамблею гражданских палат Кассационного суда, дело № 2007/6-915, решение № 2007/946 от 05.12.2007, и дело № 2017/(6)8-1849, решение № 2018/48 от 17.01.2018).

• Даже недоплата в несколько курушей может служить основанием для выселения: В случаях, когда было подано возражение и предъявлен иск, долг, недоплаченный даже на несколько курушей, может рассматриваться как основание для выселения (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2015/6655, решение № 2015/10585 от 01.12.2015). При возникновении малейших сомнений в точной сумме долга необходим тщательный расчет перед подачей возражения.

2.4. Правила доказывания и узкая юрисдикция исполнительного суда

Исполнительный суд имеет узкую (ограниченную) юрисдикцию, что имеет важные последствия для доказательств:

• Бремя доказывания существования договора аренды и размера арендной платы лежит на арендодателе; бремя доказывания факта оплаты лежит на арендаторе.

• Должник может доказать факт оплаты аренды только с использованием документов типа, указанного в статье 269/c İİK (нотариально удостоверенный документ или документ с нотариально заверенной подписью, документ, признанный кредитором, официальная квитанция и т. д.).

• Сообщения в WhatsApp, электронные письма или другие записи переписок не принимаются в качестве письменных доказательств в исполнительном суде; такие доказательства могут быть рассмотрены только при рассмотрении иска в суде общей юрисдикции (Мировом гражданском суде).

• Исполнительный суд не заслушивает свидетелей и не приостанавливает производство до разрешения связанного вопроса; если существо спора действительно оспаривается, он должен отклонить иск по существу — у него нет полномочий отказываться от юрисдикции.

• Платежи, произведенные третьим лицом, не прекращают обязательство, если они не сопровождаются объяснением или согласием кредитора. Платеж, произведенный на счет, отличный от указанного в договоре аренды, также не прекращает обязательство.

2.5. Другие практические аспекты

• Требование об уплате аренды может быть уступлено третьему лицу; однако цессионарий не приобретает статус «арендодателя» и, следовательно, не может требовать выселения — только взыскания долга.

• Если арендодателей несколько, они подлежат обязательному соучастию: производство по выселению и судебный иск должны подаваться совместно. Однако один арендодатель может самостоятельно инициировать исполнительное производство в отношении своей соразмерной доли арендной платы, но не может добиться выселения только на основании этого производства.

• Собственник, который еще не имеет статуса арендодателя (например, новый собственник), должен сначала направить арендатору предупреждение с требованием выплачивать арендную плату ему, прежде чем требовать выселения; он может требовать только те суммы аренды, срок уплаты которых наступил после вручения этого предупреждения.

• Решение о выселении должно быть исполнено в разумные сроки. Согласно устоявшейся судебной практике, этот период ограничен одним годом; если исполнение не начато в разумные сроки после получения решения о выселении, выданный впоследствии исполнительный лист может быть аннулирован (Кассационный суд, 12-я гражданская палата, дело № 2025/4272, решение № 2025/6445 от 20.10.2025; дело № 2024/5376, решение № 2024/10498 от 12.12.2024).

3. Путь 2: Механизм «двух обоснованных предупреждений» (ст. 352(2) TBK)

Другим путем прекращения договора аренды/выселения на основании неуплаты аренды является механизм «двух обоснованных предупреждений» (iki haklı ihtar) в соответствии со статьей 352(2) TBK. Этот путь работает иначе, чем путь, основанный на просрочке в соответствии со статьей 269 İİK / статьей 315 TBK, и обычно является предпочтительным, если арендатор является систематическим неплательщиком.

3.1. Основные требования

• Требуется два обоснованных предупреждения в течение одного арендного года. В договорах аренды на срок менее одного года — в течение срока аренды; в договорах аренды на один год или более — в течение одного арендного года арендатор должен не выплатить арендную плату и стать получателем письменного обоснованного предупреждения в двух отдельных случаях.

• Вручение является обязательным. Предупреждение должно быть надлежащим образом вручено арендатору. Оплата, произведенная до вручения, препятствует выполнению условия предупреждения; если дата вручения и дата оплаты совпадают, применяется толкование, благоприятное для арендатора. Напротив, платежи, произведенные после вручения, не препятствуют тому, чтобы предупреждение считалось «обоснованным».

• Этот механизм не применяется в договорах аренды на неопределенный срок или в случаях, когда арендная плата выплачивается ежегодно.

• Неуплата сопутствующих расходов не может быть предметом иска о двух обоснованных предупреждениях. Этот механизм применяется только к неуплате арендной платы; предупреждение, выданное в связи с неоплатой электричества, воды или сборов за содержание общей территории, не может быть засчитано в счет требования о двух обоснованных предупреждениях.

• В случае применения условия об ускорении выплат задолженность по аренде не может быть разделена. Если договор аренды содержит условие об ускорении выплат (согласно которому начисленная арендная плата подлежит выплате в виде единовременной суммы), полученная общая сумма должна быть затребована в одном предупреждении; она не может быть искусственно разделена на отдельные предупреждения для создания ситуации «двух обоснованных предупреждений» (Стамбульский региональный апелляционный суд, 49-я гражданская палата, дело № 2020/2168, решение № 2023/711 от 12.04.2023).

• Взыскание накопившейся арендной платы в рамках единого, консолидированного производства не является злоупотреблением правом. Задолженность по аренде, по которой уже допущена просрочка, должна взыскиваться как консолидированная общая сумма в рамках одного производства. Этот принцип также применяется к механизму двух обоснованных предупреждений (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2012/6847, решение № 2012/9875 от 02.07.2012; дело № 1995/8506, решение № 1995/9732 от 27.09.1995).

• Предупреждение не подчиняется какой-либо конкретной форме. Достаточно того, чтобы предупреждение с требованием об уплате аренды дошло до арендатора любым способом, и чтобы оплата была произведена после вручения этого предупреждения, чтобы нарушение считалось обоснованным (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2001/4392, решение № 2001/4683 от 04.06.2001). Отсутствие в предупреждении указания на конкретный месяц, к которому относится требуемая арендная плата, само по себе не делает предупреждение недействительным (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2014/8844, решение № 2014/11098 от 15.10.2014).

• Иск должен быть подан в течение одного месяца с момента окончания арендного года. Иск о выселении на основании двух обоснованных предупреждений должен быть подан в течение одного месяца с момента окончания арендного года, в котором были направлены предупреждения — это принципиально отличает его от иска о просрочке в соответствии со статьей 315 TBK.

• Исполнительное производство (Örnek 13) также выполняет функцию предупреждения. Нет необходимости в отдельном нотариальном уведомлении; надлежащим образом врученное платежное поручение в рамках исполнительного производства также квалифицируется как обоснованное предупреждение.

• При наличии нескольких арендодателей предупреждение и иск должны подаваться совместно. Арендодатели, подлежащие обязательному соучастию, должны направить предупреждение совместно и подать иск совместно; дефект, возникший из-за того, что предупреждение не было отправлено совместно, не может быть устранен впоследствии (Стамбульский региональный апелляционный суд, 54-я гражданская палата, дело № 2023/2795, решение № 2024/2643 от 04.12.2024).

3.2. Помесячное взыскание арендной платы и его связь с путем двух обоснованных предупреждений

На практике часто встречается сценарий, когда арендатор неоднократно задерживает выплату арендной платы за несколько месяцев подряд. В таких случаях арендодатель может инициировать отдельное исполнительное производство за каждый месяц (например, 6 февраля за аренду за февраль и 6 марта за аренду за март). Каждое из этих производств по истечении тридцатидневного периода ожидания может отдельно служить основанием для иска о просрочке в соответствии со статьей 315 TBK; эти иски не рассматриваются как дублирующие друг друга, поскольку каждый из них основан на требовании об аренде за разный месяц.

Важный момент: эти накапливающиеся исполнительные производства и предупреждения также могут по отдельности давать право на использование механизма двух обоснованных предупреждений (ст. 352(2) TBK), поскольку само платежное поручение квалифицируется как предупреждение. Пока ни одно из этих производств не завершено окончательно, как иски о выселении на основании просрочки, так и иск на основании двух обоснованных предупреждений могут быть поданы отдельно; здесь нет проблемы дублирования судебных процессов или недобросовестного умножения требований. Однако арендатор сохраняет свой статус арендатора до тех пор, пока решение по иску о выселении, которое будет вынесено первым, не вступит в законную силу; в других, ставших теперь беспредметными исках, сторона, послужившая причиной подачи этого иска, несет ответственность за соответствующие судебные издержки.

4. Выбор между двумя путями: какой из них и когда?

На практике эти два пути не исключают друг друга. Если арендатор систематически задерживает оплату и у него накопилась задолженность, арендодатель может использовать оба пути параллельно — каждый из них будет относиться к разным периодам.

5. Заключение

При неуплате аренды у арендодателя есть два основных инструмента: быстрое и относительно недорогое бесспорное исполнительное производство с требованием о выселении, а также механизм двух обоснованных предупреждений, полезный против регулярных задержек платежей со стороны арендатора. Каждый путь имеет свои сроки, формальные требования и правила доказывания; несоблюдение любого из них может привести к отклонению в остальном обоснованного иска. Учитывая узкую юрисдикцию исполнительного суда и, в частности, его строго ограниченные требования к доказательствам, правильное выстраивание исполнительного производства и любого последующего судебного процесса с самого начала имеет первостепенное значение.

Если вам нужна помощь в взыскании задолженности по аренде, выселении арендатора или составлении договора аренды, учитывающего эти процессы, вы можете связаться с нами через нашу страницу контактов.

Обратите внимание: Эта статья предоставлена исключительно в ознакомительных целях и не представляет собой юридическую консультацию по какому-либо конкретному вопросу. Поскольку применимая юридическая консультация во многом зависит от конкретных условий каждого договора аренды и каждого исполнительного производства, вам следует всегда консультироваться с адвокатом, чтобы определить, применим ли вышеуказанный анализ к вашей ситуации.

Источники:

• Турецкий обязательственный кодекс (TBK), Закон № 6098 — Статьи 91, 146, 147, 314, 315, 352

• Исполнительный и банкротный закон (İİK), Закон № 2004 — Статьи 16, 62, 78, 269, 269/a, 269/c

• Закон об уведомлениях № 7201 — Статья 32

• Кассационный суд, 3-я гражданская палата, дело № 2017/8825, решение № 2019/5346 от 12.06.2019

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2015/10497, решение № 2016/2720 от 04.04.2016

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2016/81, решение № 2016/7519 от 14.12.2016

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, дело № 2025/7070, решение № 2025/6027 от 08.10.2025

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2015/6655, решение № 2015/10585 от 01.12.2015

• Генеральная ассамблея гражданских палат Кассационного суда, дело № 2007/6-915, решение № 2007/946 от 05.12.2007

• Генеральная ассамблея гражданских палат Кассационного суда, дело № 2017/(6)8-1849, решение № 2018/48 от 17.01.2018

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, дело № 2025/4272, решение № 2025/6445 от 20.10.2025

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, дело № 2024/5376, решение № 2024/10498 от 12.12.2024

• Стамбульский региональный апелляционный суд, 49-я гражданская палата, дело № 2020/2168, решение № 2023/711 от 12.04.2023

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2012/6847, решение № 2012/9875 от 02.07.2012; дело № 1995/8506, решение № 1995/9732 от 27.09.1995

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2001/4392, решение № 2001/4683 от 04.06.2001

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2014/8844, решение № 2014/11098 от 15.10.2014

• Стамбульский региональный апелляционный суд, 54-я гражданская палата, дело № 2023/2795, решение № 2024/2643 от 04.12.2024