Что делать, если арендатор не платит арендную плату? Выселение через исполнительное производство и путь «двух обоснованных уведомлений»

Несвоевременная уплата арендатором арендной платы — одна из самых распространенных проблем, с которыми сталкиваются арендодатели. Согласно турецкому законодательству, у арендодателя есть два основных пути в случае неуплаты аренды: выселение через бесспорное исполнительное производство (ст. 269 и след. Исполнительного и банкротного закона (İİK) и ст. 315 Турецкого обязательственного кодекса (TBK)), а также механизм «двух обоснованных уведомлений» (ст. 352(2) TBK). Эти два пути имеют разные требования, разные сроки и разные стратегические преимущества; их смешение может привести к утрате законных прав.

В этой статье объясняются эти два пути, доступные при неуплате аренды, типичные ошибки, встречающиеся на практике, и сроки, которые арендодатели должны соблюдать.

1. Прежде всего: когда арендная плата подлежит уплате?

Согласно статье 314 TBK, если иное не согласовано в договоре аренды или не установлено местными обычаями, арендная плата подлежит уплате в конце каждого месяца. Согласно статье 91 TBK, если исполнение привязано к началу или концу месяца, это означает первый или последний день этого месяца; если указан только месяц, а не конкретный день, применяется последний день этого месяца.

На практике в большинстве договоров аренды срок оплаты устанавливается в течение первых пяти дней месяца (1-5 числа). Если в договоре аренды не указан конкретный день, а просто указано, что арендная плата уплачивается «авансом», то период оплаты обычно понимается как первые несколько дней месяца (1-3 числа). Любая пеня за просрочку рассчитывается, начиная с этой даты.

Срок исковой давности: Согласно статье 147 TBK, требования, связанные с неуплатой арендной платы, имеют пятилетний срок исковой давности; другие требования о возмещении ущерба или компенсации на основании договора аренды, предъявляемые в соответствии со статьей 146 TBK, имеют десятилетний срок исковой давности.

2. Путь 1: Выселение через бесспорное исполнительное производство (ст. 269 и след. İİK)

Самым быстрым и наиболее часто используемым путем при неуплате аренды является бесспорное исполнительное производство с требованием о выселении в соответствии со статьями 269 и след. Исполнительного и банкротного закона (İİK).

2.1. Этапы производства

1. Заявление об исполнительном производстве (стандартная форма «Örnek No: 1») подается в службу судебных приставов (исполнительный орган). В нем должны быть четко указаны сумма долга, проценты, основание требования (договор аренды) и требование о выселении; также должно быть прямо указано, что в соответствии со статьей 315 TBK, если оплата не будет произведена в течение тридцати дней, арендодатель потребует расторжения договора аренды и выселения.

2. Служба судебных приставов направляет должнику требование «Örnek No: 13» — стандартное «Платежное поручение по делам, связанным с обычной и сельскохозяйственной арендой». Это платежное поручение также выполняет функцию уведомления по смыслу статьи 315 TBK.

3. Должник может подать возражение в службу судебных приставов в течение семи дней с момента вручения (ст. 62 İİK).

4. Если возражение не подано, должник обязан выплатить оставшуюся сумму долга в течение тридцати дней с момента вручения (для аренды жилых помещений и коммерческих помещений с крышей; шестьдесят дней для сельскохозяйственной аренды).

5. Если оплата не произведена в течение тридцати дней, кредитор может в течение шести месяцев с момента окончания этого периода обратиться в исполнительный суд с заявлением о выселении должника. Этот шестимесячный срок кредитор должен тщательно контролировать.

2.2. Что делать, если должник возражает

Если должник подает возражение в течение семи дней, производство приостанавливается. У кредитора есть два варианта:

• Иск о снятии возражения (в исполнительном суде): применяется, если возражение должника касается только самого долга, и у кредитора имеются доказательства, признаваемые документом в соответствии со статьей 269/c İİK.

• Иск об аннулировании возражения (в суде общей юрисдикции): если должник отрицает существование договора аренды или подлинность подписи, исполнительный суд, обладающий ограниченной юрисдикцией, не может рассматривать этот спор. Поэтому кредитор должен подать иск об аннулировании возражения в суд общей юрисдикции. Однолетний срок исковой давности для этого иска исчисляется со дня подачи иска о снятии возражения (даже если он был подан ненадлежащим образом).

Важное практическое замечание: если в возражении должника прямо и недвусмысленно не отрицается существование договора аренды (и, при необходимости, подлинность подписи на нем), договор аренды считается признанным (ст. 269(2) İİK). Поэтому характер возражения — оспаривает ли оно сам договор или только сумму долга — должен быть тщательно оценен; выбор неправильного типа иска может привести к его отклонению.

2.3. Распространенные ошибки и риски

• Подача иска до истечения тридцатидневного срока: если иск о снятии или аннулировании возражения с требованием о выселении подан до истечения тридцатидневного срока для оплаты, суд может вынести решение по денежному требованию, но отклонит требование о выселении (Кассационный суд, 3-я гражданская палата, дело № 2017/8825, решение № 2019/5346 от 12.06.2019; 6-я гражданская палата, дело № 2015/10497, решение № 2016/2720 от 04.04.2016; 6-я гражданская палата, дело № 2016/81, решение № 2016/7519 от 14.12.2016; 12-я гражданская палата, дело № 2025/7070, решение № 2025/6027 от 08.10.2025). Крайне важно дождаться окончания полного тридцатидневного срока.

• Когда тридцатидневный срок выпадает на выходной день: если срок оплаты заканчивается в официальный праздничный или выходной день, последним днем оплаты считается конец следующего рабочего дня.

• Исполнительные расходы даже при своевременной оплате долга: даже если долг по аренде выплачен в течение тридцати дней, но исполнительное производство уже было начато, считается, что должник послужил причиной начала производства, и он несет ответственность за расходы по нему.

• Ненадлежащее вручение платежного поручения: исполнительный суд не рассматривает этот вопрос по собственной инициативе; должник должен заявить об этом в виде официальной жалобы в соответствии со статьей 16(1) İİK в течение семи дней. Более того, если само заявление кредитора о выселении было вручено надлежащим образом, считается, что должник узнал о предыдущем нарушении при вручении платежного поручения, и должен заявить об этом как в качестве возражения против производства, так и в качестве официальной жалобы в исполнительный суд (Закон об уведомлениях № 7201, ст. 32; см. также Генеральную ассамблею гражданских палат, дело № 2007/6-915, решение № 2007/946 от 05.12.2007, и дело № 2017/(6)8-1849, решение № 2018/48 от 17.01.2018).

• Даже недоплата в несколько курушей может служить основанием для выселения: если было подано возражение и начато судебное разбирательство, долг, недоплаченный даже на несколько курушей, может рассматриваться как основание для выселения (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2015/6655, решение № 2015/10585 от 01.12.2015). При возникновении малейших сомнений в точной сумме долга необходим тщательный расчет перед подачей возражения.

2.4. Правила доказывания и ограниченная юрисдикция исполнительного суда

Исполнительный суд обладает узкой (ограниченной) юрисдикцией, что имеет важные последствия для доказательств:

• Бремя доказывания существования договора аренды и размера арендной платы лежит на арендодателе; бремя доказывания факта оплаты лежит на арендаторе.

• Должник может доказать факт оплаты аренды только с использованием документов, указанных в статье 269/c İİK (нотариально удостоверенный документ или документ с нотариально заверенной подписью, документ, признанный кредитором, официальная квитанция и т. д.).

• Сообщения в WhatsApp, электронные письма или другие записи переписок не принимаются в качестве письменных доказательств в исполнительном суде; такие доказательства могут быть рассмотрены только в суде общей юрисдикции (Мировом гражданском суде).

• Исполнительный суд не заслушивает свидетелей и не приостанавливает производство до разрешения смежного вопроса; если спор по существу является действительно спорным, суд должен отклонить иск — он не имеет права передавать дело по подсудности.

• Платежи, произведенные третьим лицом, не прекращают обязательство, если они не сопровождаются пояснением или согласием кредитора. Платеж на счет, отличный от указанного в договоре аренды, также не считается надлежащим исполнением обязательства.

2.5. Другие практические аспекты

• Требование по аренде может быть уступлено третьему лицу; однако цессионарий не приобретает статус «арендодателя» и, следовательно, не может требовать выселения — только взыскания долга.

• Если арендодателей несколько, они подлежат обязательному соучастию: производство по выселению и иск должны подаваться совместно. Тем не менее, один арендодатель может самостоятельно инициировать исполнительное производство по своей доле арендной платы, но не сможет получить решение о выселении только на основании этого производства.

• Собственник, который еще не имеет статуса арендодателя (например, новый владелец), должен сначала направить арендатору уведомление с требованием выплачивать аренду ему, прежде чем требовать выселения; он может требовать только те суммы аренды, срок уплаты которых наступил после вручения этого уведомления.

• Решение о выселении должно быть приведено в исполнение в разумные сроки. Согласно устоявшейся судебной практике, этот период ограничен одним годом; если исполнение не начато в разумные сроки после получения решения о выселении, выданный впоследствии исполнительный лист может быть аннулирован (Кассационный суд, 12-я гражданская палата, дело № 2025/4272, решение № 2025/6445 от 20.10.2025; дело № 2024/5376, решение № 2024/10498 от 12.12.2024).

3. Путь 2: Механизм «двух обоснованных уведомлений» (ст. 352(2) TBK)

Другим путем расторжения договора/выселения на основании неуплаты аренды является механизм «двух обоснованных уведомлений» (iki haklı ihtar) в соответствии со статьей 352(2) TBK. Этот путь работает иначе, чем путь на основе просрочки по статье 269 İİK / статье 315 TBK, и обычно предпочтителен в случаях, когда арендатор систематически задерживает платежи.

3.1. Основные требования

• Требуется два обоснованных уведомления в течение одного арендного года. В договорах аренды на срок менее одного года — в течение срока аренды; в договорах аренды на один год и более — в течение одного арендного года арендатор должен не выплатить аренду и стать адресатом письменного обоснованного уведомления в двух отдельных случаях.

• Вручение обязательно. Уведомление должно быть надлежащим образом вручено арендатору. Оплата, произведенная до вручения, препятствует выполнению условия об уведомлении; если дата вручения и дата оплаты совпадают, применяется толкование в пользу арендатора. Напротив, платежи, произведенные после вручения, не препятствуют признанию уведомления «обоснованным».

• Этот механизм не применяется при договорах аренды на неопределенный срок или когда арендная плата выплачивается ежегодно.

• Неуплата сопутствующих расходов не может быть предметом иска о двух обоснованных уведомлениях. Этот механизм применяется только к неуплате арендной платы; уведомление, направленное в связи с неоплатой электричества, воды или взносов за содержание общего имущества (айдат), не может быть засчитано в счет требования о двух обоснованных уведомлениях.

• При наличии оговорки о досрочном наступлении срока исполнения долг по аренде не может быть разделен. Если договор аренды содержит оговорку о досрочном наступлении срока (согласно которой вся оставшаяся арендная плата подлежит уплате единовременно), общая сумма должна быть затребована в одном уведомлении; она не может быть искусственно разделена на отдельные уведомления для создания видимости «двух обоснованных уведомлений» (Стамбульский региональный апелляционный суд, 49-я гражданская палата, дело № 2020/2168, решение № 2023/711 от 12.04.2023).

• Взыскание накопившейся задолженности в рамках единого консолидированного производства не является злоупотреблением правом. Задолженность по аренде, по которой уже наступила просрочка, должна взыскиваться в виде единой суммы в рамках одного производства. Этот принцип также применяется к механизму двух обоснованных уведомлений (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2012/6847, решение № 2012/9875 от 02.07.2012; дело № 1995/8506, решение № 1995/9732 от 27.09.1995).

• Форма уведомления не регламентирована жестко. Достаточно, чтобы требование об уплате аренды дошло до арендатора любым способом, и чтобы оплата была произведена после вручения этого уведомления, чтобы нарушение считалось обоснованным (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2001/4392, решение № 2001/4683 от 04.06.2001). Отсутствие в уведомлении указания на конкретный месяц, к которому относится требуемая арендная плата, само по себе не делает уведомление недействительным (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2014/8844, решение № 2014/11098 от 15.10.2014).

• Иск должен быть подан в течение одного месяца с момента окончания арендного года. Иск о выселении на основании двух обоснованных уведомлений должен быть подан в течение одного месяца с момента окончания арендного года, в котором были направлены уведомления, — это главное отличие от иска о просрочке по статье 315 TBK.

• Исполнительное производство (Örnek 13) также приравнивается к уведомлению. Нет необходимости в отдельном нотариальном уведомлении; надлежащим образом врученное исполнительное платежное поручение также признается обоснованным уведомлением.

• При наличии нескольких арендодателей уведомление и иск должны подаваться совместно. Арендодатели, подлежащие обязательному соучастию, должны направлять уведомление совместно и подавать иск совместно; недостаток, связанный с тем, что уведомление было направлено не совместно, не может быть исправлен впоследствии (Стамбульский региональный апелляционный суд, 54-я гражданская палата, дело № 2023/2795, решение № 2024/2643 от 04.12.2024).

3.2. Помесячное взыскание аренды и его связь с путем «двух обоснованных уведомлений»

Часто встречающийся на практике сценарий — когда арендатор систематически задерживает оплату аренды за несколько месяцев подряд. В таких случаях арендодатель может инициировать отдельное исполнительное производство по каждому месяцу (например, 6 февраля — за февральскую аренду, а 6 марта — за мартовскую). Каждое из этих производств по истечении тридцатидневного срока ожидания может служить самостоятельным основанием для иска о просрочке по статье 315 TBK; такие иски не рассматриваются как дублирующие друг друга, поскольку каждый из них основан на требовании об оплате аренды за разные месяцы.

Важный момент: эти накапливающиеся исполнительные производства и уведомления также могут независимо порождать право на выселение по механизму двух обоснованных уведомлений (ст. 352(2) TBK), поскольку само исполнительное платежное поручение признается уведомлением. Пока ни одно из этих решений не вступило в законную силу, иски о выселении по причине просрочки и иск на основании двух обоснованных уведомлений могут подаваться параллельно; здесь нет проблемы дублирования процессов или недобросовестного умножения исков. Однако арендатор сохраняет свой статус до тех пор, пока решение по первому из исков о выселении не вступит в законную силу; в остальных процессах, ставших беспредметными, сторона, инициировавшая иск, несет расходы по делу.

4. Выбор между двумя путями: какой из них и когда использовать?

На практике эти два пути не исключают друг друга. Если арендатор систематически платит с задержкой и при этом накопил задолженность, арендодатель может использовать оба пути параллельно, каждый из которых будет относиться к разным периодам.

5. Заключение

При неуплате аренды у арендодателя есть два основных инструмента: быстрое и относительно недорогое бесспорное исполнительное производство с требованием о выселении и механизм двух обоснованных уведомлений, эффективный против регулярных задержек платежей. Каждый путь имеет свои сроки, формальные требования и правила доказывания; несоблюдение любого из них может привести к отклонению даже законного требования. Учитывая ограниченную юрисдикцию исполнительного суда и жесткие требования к доказательствам, правильное выстраивание исполнительного производства и последующего судебного процесса с самого начала имеет решающее значение.

Если вам необходима поддержка в взыскании задолженности по аренде, выселении арендатора или составлении договора аренды с учетом этих процессов, вы можете связаться с нами через нашу страницу контактов.

Обратите внимание: данная статья предоставлена исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией по конкретному делу. Поскольку юридическая помощь во многом зависит от условий конкретного договора аренды и исполнительного производства, вам всегда следует консультироваться с юристом, чтобы определить, применим ли вышеуказанный анализ к вашей ситуации.

Источники:

• Турецкий обязательственный кодекс (TBK), Закон № 6098 — Статьи 91, 146, 147, 314, 315, 352

• Исполнительный и банкротный закон (İİK), Закон № 2004 — Статьи 16, 62, 78, 269, 269/a, 269/c

• Закон об уведомлениях № 7201 — Статья 32

• Кассационный суд, 3-я гражданская палата, дело № 2017/8825, решение № 2019/5346 от 12.06.2019

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2015/10497, решение № 2016/2720 от 04.04.2016

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2016/81, решение № 2016/7519 от 14.12.2016

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, дело № 2025/7070, решение № 2025/6027 от 08.10.2025

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2015/6655, решение № 2015/10585 от 01.12.2015

• Генеральная ассамблея гражданских палат Кассационного суда, дело № 2007/6-915, решение № 2007/946 от 05.12.2007

• Генеральная ассамблея гражданских палат Кассационного суда, дело № 2017/(6)8-1849, решение № 2018/48 от 17.01.2018

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, дело № 2025/4272, решение № 2025/6445 от 20.10.2025

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, дело № 2024/5376, решение № 2024/10498 от 12.12.2024

• Стамбульский региональный апелляционный суд, 49-я гражданская палата, дело № 2020/2168, решение № 2023/711 от 12.04.2023

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2012/6847, решение № 2012/9875 от 02.07.2012; дело № 1995/8506, решение № 1995/9732 от 27.09.1995

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2001/4392, решение № 2001/4683 от 04.06.2001

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2014/8844, решение № 2014/11098 от 15.10.2014

• Стамбульский региональный апелляционный суд, 54-я гражданская палата, дело № 2023/2795, решение № 2024/2643 от 04.12.2024