Недвижимость и земельное право

Многих имущественных споров можно было бы избежать, проверив объект перед покупкой. Ипотека или арест на свидетельстве о праве собственности, здание без разрешения на ввод в эксплуатацию, «свидетельство о праве собственности», которое на самом деле является лишь долей земельного участка: как только цена уплачена, решение этих проблем обычно означает обращение в суд. Другой основной частью этой сферы практики является аренда: повышение арендной платы, неуплата аренды и выселение.

Объем работы

• Проверка перед покупкой. Обременения, ипотека и аресты на свидетельстве о праве собственности, статус зонирования, разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan), а также находится ли недвижимость в кондоминиальной собственности (kat mülkiyeti) или только в строительном сервитуте (kat irtifakı).

• Договоры купли-продажи и предварительные договоры. Право собственности переходит только в результате официальной сделки в земельном кадастре. Обещание продажи (satış vaadi sözleşmesi) должно быть оформлено нотариусом. Частный договор, подписанный в офисе застройщика, не дает вам права требовать свидетельство о праве собственности.

• Покупка недвижимости иностранцами. Какую недвижимость могут покупать иностранцы, отчет об оценке и покупки, совершенные для получения гражданства за инвестиции.

• Повышение арендной платы и определение ее размера. Для аренды жилых помещений увеличение не может превышать средний показатель индекса потребительских цен за 12 месяцев (Турецкий обязательственный кодекс, ст. 344). После пяти лет аренды дело об определении размера арендной платы может привести ее к рыночному уровню.

• Выселение. На основании неуплаты арендной платы, двух обоснованных уведомлений, письменного обязательства о выселении, собственных нужд арендодателя или окончания десятилетнего периода продления.

• Совместная собственность и споры о праве собственности. Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, преимущественные права покупки (şufa), аннулирование права собственности и регистрации, а также компенсация за несанкционированное использование (ecrimisil).

• Отметка о семейном жилье. Регистрация отметки, чтобы недвижимость не могла быть продана или заложена без согласия супруга (Гражданский кодекс Турции, ст. 194).

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?

Да, граждане большинства стран могут. Ограничения изложены в статье 35 Закона о земельном кадастре. Иностранное физическое лицо может владеть в общей сложности до 30 гектаров по всей Турции, а земля, принадлежащая иностранцам, не может превышать 10% площади района. Для военных зон и зон безопасности требуется разрешение. При продаже иностранцам обязателен отчет об оценке от лицензированной оценочной компании.

Что произойдет, если арендатор перестанет платить арендную плату?

Есть два основных пути. Арендодатель может начать исполнительное производство с требованием о выселении. Если арендная плата не выплачивается в течение установленного срока, выселение может быть запрошено через суд по исполнению решений. В качестве альтернативы, если арендатор дает повод для двух письменных уведомлений в течение одного года аренды, арендодатель может подать иск о выселении в течение одного месяца после окончания этого года аренды (Турецкий обязательственный кодекс, ст. 352/2). Для большинства споров по аренде перед подачей иска обязательна медиация.

Часто задаваемые вопросы

Достаточно ли договора, подписанного в офисе застройщика?

Нет. Обещание продажи недвижимости, не оформленное нотариусом, является недействительным и не дает вам права на получение свидетельства о праве собственности. В такой ситуации вы обычно можете вернуть только то, что заплатили.

На сколько можно увеличить арендную плату?

Для аренды жилых помещений — не более чем на среднее изменение индекса потребительских цен за последние 12 месяцев. Через пять лет суд может установить арендную плату со ссылкой на сопоставимые объекты недвижимости.

Могу ли я купить недвижимость, не приезжая в Турцию?

Да. Сделка может быть завершена в земельном кадастре вашим представителем по доверенности, содержащей специальные полномочия. Вы можете оформить ее в консульстве Турции или у нотариуса за рубежом с апостилем и нотариально заверенным переводом.