Недвижимость, подходящая для получения гражданства Турции: типы объектов, требования и ограничения в 2026 году

Приобретение турецкого гражданства через покупку недвижимости

Исключительный режим предоставления гражданства Турции позволяет иностранцам, приобретающим соответствующую установленным требованиям недвижимость, получать турецкое гражданство при условии отсутствия препятствий с точки зрения национальной безопасности или общественного порядка. Однако не каждый объект недвижимости подходит для этой цели: тип имущества, его стоимость, а также способ его приобретения и оплаты регулируются независимыми требованиями турецкого законодательства. Эти требования изложены ниже со ссылками на соответствующие законодательные и нормативные акты, а в некоторых случаях — с их дословным цитированием.

I. Правовая основа

Основополагающим положением, регулирующим получение гражданства через покупку недвижимости, является статья 12 Закона № 5901 «О турецком гражданстве», озаглавленная «Исключительные случаи приобретения турецкого гражданства». Первый абзац этой статьи гласит:

«При условии отсутствия препятствий с точки зрения национальной безопасности и общественного порядка, указанные ниже иностранцы могут приобрести турецкое гражданство по решению Президента».

— Закон № 5901 «О турецком гражданстве», статья 12(1)

Согласно подпункту (b), добавленному в этот абзац Законом № 6735 от 28 июля 2016 года, иностранцам, осуществляющим инвестиции в объеме и размерах, определяемых Президентом, предоставляется возможность получить гражданство в порядке исключения. Процедуры и принципы, регулирующие получение гражданства через покупку недвижимости, изложены в статье 20(2)(b) Положения о применении Закона о турецком гражданстве. Этот подпункт в его действующей редакции (с последними изменениями, опубликованными в Официальном вестнике от 12 декабря 2023 года) гласит:

«Иностранец, в отношении которого Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата установлено, что он приобрел недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США или эквивалентную сумму в иностранной валюте, на которую установлено право кондоминиума (kat mülkiyeti) или сервитут кондоминиума (kat irtifakı), либо которая зарегистрирована как земельный участок со строением, при условии внесения в реестр прав на недвижимое имущество отметки о запрете на продажу в течение трех лет; либо иностранец, который при условии внесения в реестр прав на недвижимое имущество обязательства об отсутствии передачи или аннулирования в течение трех лет уплатил наличными не менее 400 000 долларов США или эквивалентную сумму в иностранной валюте по нотариально заверенному договору обещания продажи недвижимости (satış vaadi sözleşmesi), на которую установлено право кондоминиума или сервитут кондоминиума, может получить турецкое гражданство по решению Президента».

— Положение о применении Закона о турецком гражданстве, статья 20(2)(b)

Элементы, содержащиеся в этом положении, подробно рассматриваются в следующих разделах.

II. Минимальная сумма инвестиций

В соответствии с процитированным выше положением, минимальная сумма инвестиций, действующая в 2026 году, составляет 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте. Данное требование может быть выполнено путем покупки одного объекта недвижимости или за счет совокупной стоимости нескольких объектов; законодательство не устанавливает верхнего предела для количества приобретаемых объектов.

В случаях, когда недвижимость приобретается на основании договора обещания продажи (то есть нотариально заверенного договора, содержащего предварительное обязательство совершить продажу в будущем), соответствующее руководство по применению, выпущенное Главным управлением земельного регистра и кадастра, предусматривает следующее:

«В заявлениях, основанных на обещании продажи, сумма, требуемая в соответствии с Положением, должна быть обеспечена в рамках одного договора, а объекты, являющиеся предметом обещания, должны быть указаны в этом договоре. Соответственно, предметом одного договора обещания продажи может быть более одного объекта недвижимости. Однако заявления, основанные на нескольких отдельных договорах обещания продажи, рассматриваться не будут».

— Руководство по применению Положения о применении Закона о турецком гражданстве, 9 декабря 2024 г.

III. Характер недвижимости: подходящие и исключенные категории

Помимо требований к сумме инвестиций, Положение налагает отдельное и независимое требование к характеру самой недвижимости. Соответствие стоимости объекта требуемому порогу само по себе не является достаточным критерием.

А. Подходящие категории

Согласно Руководству, подготовленному в соответствии со статьей 20(2)(b) Положения и вступившему в силу 9 декабря 2024 года, требование к характеру недвижимости сформулировано следующим образом:

«Требуется, чтобы объект недвижимости был зарегистрирован в земельной книге как независимая секция в соответствии с Законом № 634 «О праве кондоминиума», либо, в случае земельного участка, чтобы объект был зарегистрирован со статусом земельного участка под застройку и было подтверждено наличие на нем постоянного строения, соответствующего законодательству и имеющего разрешение на ввод в эксплуатацию (искан)».

— Руководство по применению Положения о применении Закона о турецком гражданстве, 9 декабря 2024 г., стр. 2

Таким образом, объекты, на которые установлено право кондоминиума (готовые и зарегистрированные отдельные единицы, такие как квартиры, офисы, магазины, склады или резиденции), а также объекты с установленным сервитутом кондоминиума (строящиеся объекты, проект которых зарегистрирован в земельном реестре, хотя еще и не завершен), как правило, подходят. Для того чтобы подходил земельный участок, необходимо дополнительно подтвердить наличие на нем постоянного строения, соответствующего законодательству и имеющего разрешение на ввод в эксплуатацию.

B. Исключенные категории

То же Руководство прямо указывает две категории, которые исключаются из программы:

«Невозможно приобрести в целях получения гражданства объекты недвижимости без строений, на которые распространяется двухлетнее обязательство по разработке проекта, указанное в четвертом абзаце статьи 35 Закона № 2644 «О земельном регистре», а также земли сельскохозяйственного назначения».

— Руководство по применению Положения о применении Закона о турецком гражданстве, 9 декабря 2024 г., стр. 3

Первый элемент этого исключения касается обязательства по разработке проекта, изложенного в статье 35(4) Закона № 2644 «О земельном регистре», применимого к объектам без строений. Согласно этому абзацу, иностранные физические лица обязаны в течение двух лет с момента приобретения незастроенного участка представить проект застройки на утверждение профильного министерства. До выполнения этого обязательства такая недвижимость не рассматривается в качестве инвестиции для целей получения гражданства. Второй элемент касается земель сельскохозяйственного назначения: поля, виноградники, сады и аналогичные сельскохозяйственные угодья исключены из этой схемы, поскольку они регулируются отдельным законодательством (Закон № 5403 «Об охране почв и землепользовании» и соответствующее Решение Совета Министров).

В Руководстве также указано, что объекты недвижимости, обремененные правом таймшера, аналогичным образом не подходят для получения гражданства:

«Объекты недвижимости, обремененные правом таймшера, не могут быть предметом приобретения турецкого гражданства через покупку недвижимости».

— Руководство по применению Положения о применении Закона о турецком гражданстве, 9 декабря 2024 г., стр. 3

Следовательно, сельскохозяйственные угодья стоимостью более 400 000 долларов США или земля без готового строения, имеющего разрешение на ввод в эксплуатацию, не могут служить основанием для подачи заявления на гражданство только потому, что они соответствуют стоимостному порогу. Перед совершением сделки важно помнить, что на недвижимость такого рода не будет выдан Сертификат соответствия (см. Раздел VI).

C. Другие требования и ограничения

Помимо требований к характеру недвижимости, на практике необходимо учитывать еще ряд ограничений.

• Долевое (совместное) приобретение: Согласно Руководству, «приобретение недвижимости на правах долевой собственности не дает права на подачу заявления на гражданство». Соответственно, если объект приобретается в общую долевую собственность несколькими иностранными физическими лицами, он не может быть использован для получения гражданства. И наоборот, приобретение одним иностранным лицом всего объекта недвижимости, зарегистрированного на нескольких лиц, допускается.

• Покупка у родственников или собственной компании: Поскольку Положение касается личного приобретения недвижимости иностранным физическим лицом, сделки, оформленные на имя супруга(и) или детей заявителя, а также на имя компании, в которой заявитель является партнером или руководителем, не учитываются при расчете необходимой суммы инвестиций.

• Повторное приобретение после предыдущей передачи: Во избежание обхода правил, недвижимость, которая после 12 января 2017 года была передана заявителем, его супругом(ой), детьми или другим иностранцем того же гражданства турецкому гражданину или компании, не может быть использована для получения гражданства.

• Повторное использование одного и того же объекта: Если объект недвижимости (или доля в нем) уже послужил основанием для получения гражданства одним лицом, никакой другой иностранец не может претендовать на гражданство на основании этого же объекта или доли, даже после истечения трехлетнего периода обязательства.

• Ограничения по гражданству: Согласно статье 35 Закона № 2644 «О земельном регистре», приобретение недвижимости в Турции разрешено только гражданам стран, определенных Президентом. Граждане стран, не входящих в этот список (например, граждане Сирии), не могут лично приобретать недвижимость в Турции и, следовательно, не могут претендовать на гражданство по этому направлению.

• Количественные ограничения: Согласно той же статье, иностранные физические лица могут приобретать по всей стране в общей сложности не более 30 гектаров на человека и не более 10% площади района, открытого для частной собственности.

• Военные запретные зоны, зоны безопасности и специальные зоны безопасности: В соответствии с Законом № 2565 «О военных запретных зонах и зонах безопасности» и связанным с ним Положением № 5949, приобретение недвижимости иностранными физическими лицами невозможно в пределах установленных военных запретных зон и зон безопасности. В «Специальных зонах безопасности» приобретение допускается только с разрешения администрации (губернаторства) соответствующей провинции.

IV. Определение стоимости

Фактическая стоимость недвижимости определяется на основании отчета об оценке, подготовленного оценочной компанией, лицензированной и внесенной в список Совета по рынкам капитала (SPK). Процедура отражения этого отчета в сделках с недвижимостью была обновлена Циркуляром № 2024/4 Главного управления земельного регистра и кадастра. Циркуляр определяет соответствующий документ следующим образом:

«Сертификат определения стоимости для получения гражданства через покупку недвижимости (TTB) ... представляет собой документ, подготовленный через приложение TADEBİS в качестве приложения к соответствующему отчету об оценке недвижимости и переданный в систему TAKBİS/Webtapu, указывающий сумму инвестиций в соответствующий объект недвижимости, которая может быть принята для целей получения гражданства».

— Главное управление земельного регистра и кадастра, Циркуляр № 2024/4, 13 июня 2024 г.

Соответственно, управления земельного регистра руководствуются исключительно суммой, указанной в TTB; TTB, предоставленный в бумажном виде, не принимается к обработке. Кроме того, если период между выдачей TTB и подачей заявления на гражданство превышает шесть месяцев, отчет об оценке и соответствующий TTB необходимо обновить.

V. Оплата стоимости: Требование о предоставлении справки о покупке валюты

В сделках купли-продажи, где стороной является иностранное физическое лицо, иностранная валюта, соответствующая цене продажи, должна быть продана банку и через этот банк — Центральному банку Турецкой Республики. Это требование изложено в Циркуляре Центрального банка о движении капитала следующим образом:

«При подаче заявления на регистрацию сделки в земельном реестре стороны обязаны представить органу регистрации справку о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi), подтверждающую, что иностранная валюта, составляющая цену продажи, была продана банку. Сумма в турецких лирах, указанная в справке о покупке валюты, декларируется органу земельного регистра в качестве цены продажи».

— Циркуляр Центрального банка Турецкой Республики о движении капитала, статья 13(3)

Таким образом, сделка не может быть завершена, если оплата произведена напрямую в турецких лирах или если валюта была обменена в обычном пункте обмена валюты. Конвертация должна производиться по официальным каналам через банк. Справка о покупке валюты должна содержать как минимум имя лица, осуществляющего конвертацию, номер его паспорта или иностранного удостоверения личности, номер объекта недвижимости, эквивалент сконвертированной валюты в долларах США, а также указание на то, что транзакция совершается в целях получения гражданства.

VI. Трехлетний запрет на продажу и Сертификат соответствия

Согласно Положению, процитированному в Разделе I, при покупке недвижимости в земельный реестр вносится отметка о запрете на ее продажу в течение трех лет. При приобретении на основании договора обещания продажи в реестр вносится обязательство о том, что в течение трех лет не будет производиться передача прав или аннулирование договора. На практике сделки купли-продажи включают следующее обязательство в официальном акте передачи прав (тапу):

«Я обязуюсь не продавать этот объект / эти объекты недвижимости, приобретенные мной с целью получения турецкого гражданства в соответствии со статьей 20 Положения о применении Закона о турецком гражданстве, в течение трех лет».

— Руководство по применению Положения о применении Закона о турецком гражданстве

Документы, связанные с этим обязательством (официальный акт передачи прав или договор обещания продажи, отчет об оценке/TTB, справка о покупке валюты, подтверждение оплаты, а также удостоверение личности/паспорт), направляются в компетентный орган, который проверяет досье и выдает Сертификат соответствия (Uygunluk Belgesi), подтверждающий выполнение всех требований к типу недвижимости, сумме и процедуре сделки. Рассмотрение заявления на гражданство по существу Главным управлением по делам населения и гражданства становится возможным только после выдачи этого сертификата.

VII. Основные документы, необходимые для подачи заявления

В соответствии со статьей 20(3) Положения, пакет документов для подачи заявления должен содержать как минимум:

• Форму заявления (ходатайство),

• Действующий паспорт или эквивалентный документ, удостоверяющий личность,

• Свидетельство о семейном положении,

• Свидетельство о рождении или выписку из реестра гражданского состояния с идентификационными данными, а также, при необходимости, документы, подтверждающие родственную связь с супругом(ой) и детьми,

• Официальный акт передачи прав (тапу) или договор обещания продажи недвижимости, отчет об оценке/TTB, справку о покупке валюты и документы, подтверждающие оплату,

• Справку об отсутствии судимости и биометрическую фотографию,

• Квитанцию об оплате установленной государственной пошлины.

VIII. Заключение

Получение турецкого гражданства через покупку недвижимости — это процесс, который проходит в предсказуемых рамках при условии правильного выбора объекта, оплаты требуемой суммы в соответствии с установленной процедурой и предоставления полного пакета документов. Тем не менее, характер недвижимости (в частности, исключение земель сельскохозяйственного назначения и незастроенных участков с обязательством по проектированию), гражданство заявителя и соответствие недвижимости региональным ограничениям — это вопросы, которые должны быть решены независимо от соответствия ценовому порогу.

В связи с этим перед совершением покупки (желательно до подписания официального акта передачи прав) рекомендуется проверить запись о недвижимости в Главном управлении земельного регистра и кадастра и осуществлять весь процесс при поддержке юриста по недвижимости или профильного консультанта, специализирующегося в этой области.

Настоящая статья подготовлена исключительно в ознакомительных целях. Для конкретных случаев и подачи заявлений следует руководствоваться действующим законодательством и официальными данными Главного управления земельного регистра и кадастра, а также Главного управления по делам населения и гражданства Турции.

Примечание: Приведенные ниже положения турецкого законодательства переведены на русский язык для целей настоящей статьи. Они являются неофициальными переводами, предоставленными в информационных целях; оригинальные тексты на турецком языке остаются единственными авторитетными источниками.

Основное цитируемое законодательство (действующие положения)

• Закон № 5901 «О турецком гражданстве», статья 12(1)(b).

• Положение о применении Закона о турецком гражданстве, статья 20 (с последними изменениями, опубликованными в Официальном вестнике от 12 декабря 2023 года).

• Закон № 2644 «О земельном регистре», статья 35.

• Закон № 634 «О праве кондоминиума».

• Закон № 2565 «О военных запретных зонах и зонах безопасности» и Положение № 5949.

• Циркуляр Центрального банка Турецкой Республики о движении капитала, статья 13.

• Циркуляр № 2024/4 Главного управления земельного регистра и кадастра и приложение к нему «Руководство по применению Положения о применении Закона о турецком гражданстве» (действует с 9 декабря 2024 года).