Получение турецкого гражданства за покупку недвижимости

Упрощенная процедура предоставления гражданства Турции позволяет иностранцам, приобретающим недвижимость, соответствующую установленным критериям, стать гражданами страны — при условии отсутствия препятствий с точки зрения национальной безопасности и общественного порядка. Однако не любой объект недвижимости дает такое право: тип недвижимости, ее стоимость, а также порядок ее приобретения и оплаты регулируются отдельными требованиями турецкого законодательства. Эти требования подробно изложены ниже со ссылками на соответствующие законодательные и нормативные акты, а в некоторых случаях — с их дословным цитированием.

I. Правовая основа

Основополагающей нормой, регулирующей получение гражданства за инвестиции в недвижимость, является статья 12 Закона № 5901 «О турецком гражданстве», озаглавленная «Исключительные случаи приобретения турецкого гражданства». Первый абзац данной статьи гласит:

«При условии отсутствия препятствий с точки зрения национальной безопасности и общественного порядка, указанные ниже иностранцы могут приобрести турецкое гражданство по решению Президента».

— Закон № 5901 «О турецком гражданстве», статья 12(1)

Согласно пункту (b), добавленному в этот абзац Законом № 6735 от 28 июля 2016 года, иностранцам, осуществляющим инвестиции в объеме и размерах, определяемых Президентом, предоставляется возможность получить гражданство в порядке исключения. Порядок и принципы получения гражданства через покупку недвижимости изложены в статье 20(2)(b) Положения о применении Закона о турецком гражданстве. Данный пункт в его действующей редакции (с последними изменениями, опубликованными в Официальном вестнике от 12 декабря 2023 года) гласит:

«Иностранец, который, по определению Министерства окружающей среды, градостроительства и изменения климата, приобрел недвижимое имущество стоимостью не менее 400 000 долларов США или эквивалентную сумму в иностранной валюте, на которое установлена долевая собственность (condominium ownership) или сервитут (condominium easement), либо которое зарегистрировано как земельный участок со строением на нем, при условии внесения в реестр прав на недвижимое имущество отметки о запрете продажи в течение трех лет; либо иностранец, который под обязательство о непередаче прав и неотмене сделки в течение трех лет уплатил наличными не менее 400 000 долларов США или эквивалентную сумму в иностранной валюте на основании нотариально заверенного договора обещания продажи (promise of sale) недвижимого имущества, на которое установлена долевая собственность или сервитут, может приобрести турецкое гражданство по решению Президента».

— Положение о применении Закона о турецком гражданстве, статья 20(2)(b)

Элементы, содержащиеся в этой норме, подробно рассматриваются в следующих разделах.

II. Минимальная сумма инвестиций

Согласно приведенному выше положению, минимальный размер инвестиций, действующий в 2026 году, составляет 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте. Эта сумма может быть набрана как за счет одного объекта, так и за счет совокупной стоимости нескольких объектов недвижимости; законодательство не устанавливает верхнего предела на количество приобретаемых объектов.

В случаях, когда недвижимость приобретается на основании договора обещания продажи — то есть нотариально заверенного контракта, содержащего обязательство заключить сделку купли-продажи в будущем — применяется руководство по применению, выпущенное Главным управлением земельного кадастра и картографии:

«В заявлениях, поданных на основании договора обещания продажи, сумма, требуемая в соответствии с Положением, должна быть зафиксирована в рамках одного договора, а объекты недвижимости, в отношении которых дано обещание продажи, должны быть четко указаны в этом договоре. Соответственно, предметом одного договора обещания продажи может быть несколько объектов недвижимости. Тем не менее, заявления, основанные на нескольких отдельных договорах обещания продажи, рассматриваться не будут».

— Руководство по применению Положения о Законе о турецком гражданстве, 9 декабря 2024 г.

III. Характер недвижимости: подходящие и исключенные категории

Помимо требований к стоимости, Положение предъявляет отдельные и независимые требования к самому типу недвижимости. Того факта, что стоимость объекта превышает установленный порог, самого по себе недостаточно.

А. Подходящие категории

Согласно Руководству, подготовленному в соответствии со статьей 20(2)(b) Положения и вступившему в силу 9 декабря 2024 года, требования к типу недвижимости сформулированы следующим образом:

«Необходимо, чтобы недвижимость была зарегистрирована в реестре прав на недвижимое имущество как независимая часть (объект) в соответствии с Законом № 634 о долевой собственности, либо, в случае земельного участка, чтобы объект был зарегистрирован в статусе земельного участка с подтвержденным наличием на нем постоянного строения, соответствующего законодательству и имеющего разрешение на ввод в эксплуатацию».

— Руководство по применению Положения о Законе о турецком гражданстве, 9 декабря 2024 г., стр. 2

Таким образом, подходящими объектами, как правило, признаются: недвижимость с установленной долевой собственностью (готовые и зарегистрированные изолированные помещения, такие как квартиры, офисы, магазины, склады или апартаменты) и недвижимость с оформленным сервитутом застройщика (строящиеся объекты, проект которых зарегистрирован в кадастровом ведомстве, но еще не завершен). Для того чтобы под эти критерии подошел земельный участок, на нем должно быть зарегистрировано готовое и сданное в эксплуатацию постоянное строение.

B. Исключенные категории

То же Руководство прямо исключает две категории объектов:

«Не допускается приобретение в целях получения гражданства объектов без строений, на которые распространяется двухлетнее обязательство по разработке проекта, указанное в четвертом абзаце статьи 35 Закона № 2644 о кадастре недвижимости, а также земель сельскохозяйственного назначения».

— Руководство по применению Положения о Законе о турецком гражданстве, 9 декабря 2024 г., стр. 3

Первое исключение касается обязательства по освоению участка, предусмотренного статьей 35(4) Закона № 2644 «О кадастре», применимого к незастроенным земельным участкам. Согласно этой норме, иностранные физические лица обязаны в течение двух лет с момента приобретения незастроенной земли представить проект застройки на утверждение профильного министерства. До выполнения этого обязательства такая недвижимость не может считаться инвестицией для целей получения гражданства. Второе исключение касается земель сельскохозяйственного назначения: поля, виноградники, сады и подобные объекты исключены из данной программы, так как регулируются отдельным законодательством (Закон № 5403 «Об охране почв и землепользовании» и соответствующее Решение Совета министров).

Кроме того, Руководство указывает, что недвижимость с правом таймшера также не подходит для программы получения гражданства:

«Недвижимость, обремененная правами таймшера (поочередного владения), не может выступать объектом инвестиций для получения гражданства Турции».

— Руководство по применению Положения о Законе о турецком гражданстве, 9 декабря 2024 г., стр. 3

Следовательно, земли сельхозназначения стоимостью более 400 000 долларов США или незастроенные участки без готового и сданного здания не могут служить основанием для подачи заявления на гражданство только лишь потому, что они соответствуют ценовому порогу. Перед покупкой важно помнить, что на такие объекты не будет выдан Сертификат соответствия (см. Раздел VI).

C. Другие требования и ограничения

Помимо типа недвижимости, на практике необходимо учитывать еще ряд важных ограничений.

• Долевое приобретение: Согласно Руководству, «приобретение недвижимости в долях не дает права на подачу заявления на гражданство». Таким образом, если объект приобретается в общую долевую собственность несколькими иностранцами, он не может быть использован для получения гражданства. И наоборот, выкуп всей недвижимости, зарегистрированной на нескольких владельцев, одним иностранным покупателем полностью разрешен.

• Покупка у родственников или у собственной компании: Поскольку Положение регулирует личное приобретение недвижимости иностранным гражданином, сделки, оформленные на супруга/супругу заявителя или его детей, либо на компанию, где заявитель является партнером или директором, не учитываются при расчете инвестиционного минимума.

• Повторное приобретение после перепродажи: Для исключения фиктивных сделок объект недвижимости, который после 12 января 2017 года был передан заявителем, его супругом/супругой, детьми или другим иностранцем той же государственной принадлежности гражданину Турции или турецкой компании, не может быть куплен снова под программу гражданства.

• Повторное использование одного и того же объекта: Если объект недвижимости (или доля в нем) уже послужил основанием для получения гражданства одним человеком, никакой другой иностранец не сможет претендовать на гражданство по этому же объекту даже после истечения обязательного трехлетнего периода владения.

• Ограничения по гражданству: Согласно статье 35 Закона № 2644 «О кадастре», покупка недвижимости в Турции разрешена только гражданам стран, утвержденных Президентом. Граждане стран, не входящих в этот список (например, граждане Сирии), не могут оформлять недвижимость на свое имя в Турции и, соответственно, лишены этой возможности получения гражданства.

• Количественные ограничения: Согласно той же статье, иностранное физическое лицо может приобрести в собственность по всей стране в общей сложности не более 30 гектаров земли и не более 10% от площади района, открытого для частной собственности.

• Военные запретные зоны, зоны безопасности и специальные зоны безопасности: Согласно Закону № 2565 «О военных запретных зонах и зонах безопасности» и соответствующему Регламенту № 5949, покупка недвижимости иностранцами в пределах таких зон не допускается. В пределах «Специальных зон безопасности» покупка возможна только с разрешения управления губернатора соответствующей провинции.

IV. Определение стоимости

Фактическая стоимость недвижимости подтверждается отчетом об оценке, подготовленным оценочной компанией, аккредитованной Советом по рынкам капитала (SPK). Процедура интеграции этого отчета в кадастровые операции была обновлена Циркуляром № 2024/4 Главного управления земельного кадастра и картографии. Циркуляр определяет данный документ следующим образом:

«Сертификат оценки стоимости для получения гражданства через покупку недвижимости (TTB) ... представляет собой документ, формируемый через приложение TADEBİS в качестве приложения к соответствующему отчету об оценке недвижимости и направляемый в систему TAKBİS/Webtapu, в котором указывается принимаемая для целей гражданства инвестиционная стоимость объекта».

— Главное управление земельного кадастра и картографии, Циркуляр № 2024/4, 13 июня 2024 г.

Таким образом, кадастровые палаты ориентируются строго на сумму, указанную в TTB. Бумажная версия TTB к рассмотрению не принимается. Кроме того, если с момента выдачи TTB до подачи заявления на гражданство прошло более шести месяцев, отчет об оценке и TTB необходимо обновить.

V. Оплата: Требование о предоставлении справки о покупке валюты (DAB)

При проведении сделок с участием иностранных физических лиц иностранная валюта, составляющая стоимость объекта, должна быть продана банку, который в свою очередь продает ее Центральному банку Турецкой Республики. Данное требование изложено в Циркуляре Центрального банка о движении капитала:

«Стороны обязаны при подаче заявления на государственную регистрацию перехода прав представить в кадастровый орган справку о покупке валюты (DAB), подтверждающую, что иностранная валюта в размере стоимости сделки была продана банку. Сумма в турецких лирах, указанная в справке о покупке валюты, декларируется в кадастровом органе в качестве цены продажи».

— Циркуляр Центрального банка Турецкой Республики о движении капитала, статья 13(3)

Соответственно, сделка не может быть зарегистрирована, если оплата произведена напрямую в турецких лирах или если валюта была обменена в обычном обменном пункте; конвертация должна проходить официально через банк. Справка о покупке валюты должна содержать как минимум: имя лица, меняющего валюту, номер его паспорта или идентификационный номер иностранца, номер объекта недвижимости, эквивалент сконвертированной суммы в долларах США, а также отметку о том, что операция проводится для целей получения гражданства.

VI. Трехлетний запрет на продажу и Сертификат соответствия

Согласно приведенному в Разделе I Положению, при покупке недвижимости в кадастровый реестр вносится запись о запрете на продажу в течение трех лет. Если сделка оформляется по договору обещания продажи, регистрируется обязательство не передавать права и не расторгать договор в течение этого же срока. На практике в официальный акт купли-продажи (тапу) вносится следующее обязательство:

«Я обязуюсь не продавать данный объект/данные объекты недвижимости, приобретенные мною в целях получения турецкого гражданства в соответствии со статьей 20 Положения о применении Закона о турецком гражданстве, в течение трех лет».

— Руководство по применению Положения о Законе о турецком гражданстве

Документы по сделке (официальный акт или договор обещания продажи, отчет об оценке/TTB, справка о покупке валюты, платежное поручение и копия паспорта) направляются в уполномоченный орган, который проверяет досье и выдает Сертификат соответствия (Certificate of Conformity), подтверждающий выполнение всех условий по типу, стоимости объекта и процедуре оплаты. Только после подготовки этого сертификата Главное управление по делам населения и гражданства начинает рассмотрение заявления на гражданство по существу.

VII. Основные документы, необходимые для подачи заявления

Согласно статье 20(3) Положения, пакет документов должен включать в себя как минимум:

• Заявление (анкету),

• Действующий паспорт или заменяющий его документ, удостоверяющий личность,

• Свидетельство о семейном положении,

• Свидетельство о рождении или выписку из акта регистрации гражданского состояния, подтверждающую личные данные, а также документы, подтверждающие родственную связь с супругом/супругой и детьми (при необходимости),

• Официальный акт о праве собственности (тапу) или договор обещания продажи, отчет об оценке/TTB, справку о покупке валюты (DAB) и квитанции об оплате (банковские переводы),

• Справку об отсутствии судимости и биометрическую фотографию,

• Квитанцию об уплате государственной пошлины.

VIII. Заключение

Получение турецкого гражданства через покупку недвижимости — это прозрачный и предсказуемый процесс, если выбран подходящий объект, оплата произведена в строгом соответствии с регламентом, а документы подготовлены в полном объеме. Тем не менее, тип недвижимости (особенно ограничения на сельскохозяйственные земли и незастроенные участки), гражданство заявителя и региональные ограничения — это аспекты, которые требуют проверки независимо от стоимости сделки.

В связи с этим перед покупкой — желательно до подписания официального договора купли-продажи — рекомендуется проверить статус объекта в Главном управлении земельного кадастра и картографии и проводить сделку при поддержке опытного юриста по недвижимости или профильного консультанта.

Настоящая статья подготовлена исключительно в ознакомительных целях. Для проведения конкретных сделок необходимо руководствоваться актуальным законодательством и официальными данными Главного управления земельного кадастра и картографии, а также Главного управления по делам населения и гражданства Турции.

Примечание: Цитаты из законодательных актов Турции переведены на русский язык для целей этой статьи. Переводы не являются официальными; исключительной юридической силой обладают оригинальные тексты нормативных актов на турецком языке.

Основные цитируемые нормативные акты (в действующей редакции)

• Закон № 5901 «О турецком гражданстве», статья 12(1)(b).

• Положение о применении Закона о турецком гражданстве, статья 20 (в редакции от 12 декабря 2023 года).

• Закон № 2644 «О кадастре недвижимости», статья 35.

• Закон № 634 «О долевой собственности».

• Закон № 2565 «О военных запретных зонах и зонах безопасности» и Регламент № 5949.

• Циркуляр Центрального банка Турецкой Республики о движении капитала, статья 13.

• Циркуляр № 2024/4 Главного управления земельного кадастра и картографии и приложение к нему — «Руководство по применению Положения о Законе о турецком гражданстве» (в силе с 9 декабря 2024 года).