Аренда оплачена, но коммунальные услуги нет: могут ли выселить арендатора?

Арендная плата внесена, коммунальные услуги не оплачены: можно ли выселить арендатора? Обзор недавнего решения Кассационного суда Турции

Когда люди думают о выселении в контексте отношений между арендодателем и арендатором, первое, что приходит на ум, — это неуплата арендной платы. Однако на практике часто возникает другой сценарий: арендатор полностью и своевременно вносит базовую арендную плату, но не оплачивает сопутствующие расходы, возложенные на него договором аренды — электричество, воду или плату за содержание общего имущества/коммунальные услуги здания (aidat). Может ли арендодатель потребовать выселения арендатора исключительно на основании неоплаты этих сопутствующих расходов?

Этот вопрос годами обсуждался в палатах Кассационного суда Турции (Yargıtay) и в правовой доктрине. Генеральная ассамблея гражданских палат Кассационного суда (Hukuk Genel Kurulu — «HGK») в своем решении от 2 июля 2025 года (Дело № 2024/785, Решение № 2025/426) положила — на данный момент — окончательный конец этим дебатам. В этой статье рассматриваются факты дела, аргументация Суда, особое мнение и практические последствия данного решения.

1. Правовая база: долг по арендной плате и сопутствующие расходы

Статья 314 Турецкого обязательственного кодекса (TBK), Закон № 6098, определяет платежные обязательства арендатора следующим образом:

«Если иное не согласовано или не установлено местными обычаями, арендатор обязан оплачивать арендную плату — и, в соответствующих случаях, сопутствующие расходы — в конце каждого месяца и самое позднее по истечении срока аренды».

Как видно из текста, закон с самого начала рассматривает арендную плату и сопутствующие расходы вместе. Статья 315 TBK, регулирующая просрочку арендатора, гласит:

«Если арендатор не выполняет обязательство по оплате арендной платы или сопутствующих расходов, срок исполнения которого наступил после передачи арендуемого имущества, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с предоставлением срока для устранения просрочки, указав, что в случае неисполнения обязательств в течение этого срока договор аренды будет расторгнут. Предоставленный арендатору срок должен составлять не менее десяти дней, а в случае аренды жилых помещений и коммерческих объектов с крышей — не менее тридцати дней».

Использование формулировки «арендная плата или сопутствующие расходы» является отправной точкой дискуссии: законодатель, по всей видимости, рассматривает неуплату сопутствующих расходов как столь же веское основание для признания просрочки (и, следовательно, расторжения договора), как и неуплату самой арендной платы.

Напротив, Статья 269/a Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK), Закон № 2004, регулирующая выселение в рамках бесспорного исполнительного производства, использует более узкую формулировку:

«Если должник не заявляет возражений и не выплачивает долг по арендной плате в течение срока, указанного в уведомлении, кредитор может в течение шести месяцев по истечении этого срока обратиться в суд по исполнению решений с требованием о выселении».

Статья 269/a İİK ссылается только на «долг по арендной плате», не повторяя формулировку «или сопутствующие расходы», содержащуюся в статье 315 TBK. Этот пробел в тексте является источником многолетних разногласий по поводу того, может ли неуплата сопутствующих расходов сама по себе являться основанием для выселения в рамках производства, осуществляемого через (бесспорный) суд по исполнению решений.

2. Ситуация до вынесения решения: расхождения в судебной практике

До вынесения решения HGK противоречия наблюдались не только между судами нижестоящих инстанций, но даже в самих палатах Кассационного суда:

• Решения в пользу узкого толкования: В ряде постановлений 12-я гражданская палата Кассационного суда указывала, что договорное обязательство арендатора оплачивать сопутствующие расходы (отопление, охрану, услуги консьержа, уборку, воду, электричество, вывоз мусора или плату за управление) не превращает эти обязательства в «сопутствующие элементы основного долга по аренде»; следовательно, их невыполнение не является основанием для выселения в рамках узкой юрисдикции суда по исполнению решений (Кассационный суд, 12-я гражданская палата, Дело № 2014/8153, Решение № 2014/11453 от 18.04.2014; аналогично Дело № 2016/21900, Решение № 2017/13586 от 02.11.2017). При таком подходе основные сборы, связанные с самим имуществом (такие как налог на недвижимость или налог на очистку окружающей среды), также не рассматривались как часть арендной платы (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2016/5242, Решение № 2016/5299 от 20.09.2016).

• Решения в пользу широкого толкования: В других постановлениях указывалось, что на основании статьи 315 TBK арендатор, не оплативший сопутствующие расходы в дополнение к арендной плате, может быть выселен по причине просрочки (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2015/11891, Решение № 2016/5132 от 05.09.2016).

Это разделение подрывало предсказуемость как для арендодателей, так и для арендаторов. Решение HGK отвечает именно на эту потребность в ясности.

3. Решение Генеральной ассамблеи Кассационного суда от 02.07.2025 (Дело № 2024/785, Решение № 2025/426)

3.1. Факты дела

По договору аренды коммерческой недвижимости стороны прямо договорились, что расходы на электроэнергию, водоснабжение и взносы на содержание общего имущества оплачиваются арендатором, а также что неуплата этих расходов является самостоятельным основанием для расторжения договора и выселения, равно как и неуплата арендной платы (пункты 9.4 и 9.5 договора аренды).

Арендодатель инициировал бесспорное исполнительное производство с целью выселения на общую сумму 314 437,46 турецких лир, включающую долг по арендной плате, а также взносы на содержание общего имущества, плату за обслуживание инфраструктуры электроснабжения, плату за водопотребление и плату за потребленную электроэнергию. Арендатор не оспорил производство в установленный законом семидневный срок, однако в течение тридцатидневного срока оплаты перечислил только 172 000 турецких лир (что соответствовало базовой арендной плате) и не оплатил сопутствующие расходы.

3.2. Процессуальная история

Суд первой инстанции (Суд по исполнению решений) отклонил требование о выселении на том основании, что, даже несмотря на наличие такого пункта в договоре аренды, выселение не может быть назначено за неуплату сопутствующих расходов, размер которых не был согласован сторонами. Региональный апелляционный суд оставил это решение в силе; однако 12-я гражданская палата Кассационного суда отменила его, посчитав, что неспособность арендатора оплатить сопутствующие расходы, которые он обязан нести в соответствии со статьями 314 и 315 TBK, представляет собой просрочку. Когда суд первой инстанции не согласился с отменой, спор дошел до Генеральной ассамблеи.

3.3. Аргументация большинства

Большинство судей подчеркнуло, что статья 314 TBK обязывает арендатора оплачивать не только арендную плату, но и, «в соответствующих случаях», сопутствующие расходы; а статья 315 TBK рассматривает просрочку в оплате как арендной платы, так и сопутствующих расходов как одинаково веские основания для расторжения договора. Выводы Ассамблеи включали следующие положения:

• Согласно пункту 1 статьи 269 İİK, поскольку арендодатель может потребовать направления уведомления, предусмотренного статьей 315 TBK, вместе с платежным поручением, арендодатель в рамках одного и того же производства может требовать взыскания как невыплаченной арендной платы, так и неоплаченных сопутствующих расходов.

• Поскольку арендатор не оспорил платежное поручение в установленный законом срок, задолженность по сопутствующим расходам и ее сумма стали окончательными и бесспорными.

• Ключевой вывод Ассамблеи состоял в следующем: «Согласно статье 315 TBK, правовые последствия просрочки арендатора в исполнении обязательств как по арендной плате, так и по сопутствующим расходам одинаковы». На этом основании Ассамблея постановила, что необходимо признать факт просрочки в случае, если задолженность по сопутствующим расходам не была выплачена в течение тридцатидневного срока, и пришла к выводу о необходимости выселения арендатора.

Ассамблея большинством голосов не поддержала противоположное мнение, высказанное в ходе обсуждения, о том, что статья 269/a İİK в буквальном выражении относится только к «долгу по арендной плате» и что законодатель сознательно решил не переносить формулировку «или сопутствующие расходы» из статьи 315 TBK в İİK.

3.4. Особое мнение: дискуссия не закрыта окончательно

Стоит отметить мнение меньшинства, отраженное в решении. Несогласные члены суда выдвинули следующие аргументы:

• Специальные положения İİK, регулирующие аренду (статьи 269, 269/a), и соответствующая статья Регламента к Закону об исполнительном производстве и банкротстве последовательно ссылаются исключительно на понятия «требование об уплате арендной платы» и «долг по арендной плате»; буквальное толкование не позволяет расширить эти понятия до включения сопутствующих расходов.

• Законодатель намеренно не перенес формулировку «или сопутствующие расходы» из пункта 1 статьи 315 TBK в статью 269/a İİK.

• Тот факт, что договор аренды возлагает определенные сопутствующие расходы на арендатора, с юридической точки зрения не делает это обязательство частью «долга по аренде»; такие статьи расходов, как отопление, охрана, консьерж, уборка, вода, электричество, мусор и плата за управление, остаются сопутствующими, а не частью основного долга по арендной плате.

• Следовательно, если основной долг по арендной плате полностью выплачен в течение установленного срока, неуплата исключительно сопутствующих расходов не является основанием для выселения в рамках узкой юрисдикции суда по исполнению решений; этот вопрос может рассматриваться только в суде общей юрисдикции (т. е. в рамках гражданского иска в Мировом гражданском суде — Sulh Hukuk Mahkemesi).

Это особое мнение опирается на веские правовые основания и показывает, что данный вопрос не был решен единогласно даже в самом Кассационном суде. Для юристов-практиков это означает, что не следует исключать вероятность возврата к этому вопросу в будущем — посредством решения по унификации судебной практики или в связи с иным составом Генеральной ассамблеи.

4. Последующая судебная практика: как применяется решение HGK?

Решение HGK от 02.07.2025 не осталось единичным случаем; оно было принято и применено к конкретным делам 12-й гражданской палатой Кассационного суда в том же году.

4.1. Выселение возможно даже в процессах, основанных исключительно на взносах за содержание общего имущества (коммунальные услуги)

В своем решении от 06.10.2025 (Дело № 2025/7021, Решение № 2025/5902) 12-я гражданская палата Кассационного суда, напрямую ссылаясь на прецедент HGK, повторила следующее положение: «Согласно статье 315 TBK, правовые последствия просрочки арендатора в исполнении обязательств как по арендной плате, так и по сопутствующим расходам одинаковы (...) выселение может быть назначено даже в процессах, основанных исключительно на требованиях об уплате взносов на содержание общего имущества».

Тем не менее, конкретный исход этого дела следует читать внимательно: региональный апелляционный суд отклонил иск на том основании, что, поскольку сумма требований по общим расходам не была указана в договоре аренды в виде фиксированной суммы или процента, «установление наличия и размера требований требовало полноценного судебного разбирательства»; 12-я гражданская палата, частично изменив мотивировку, оставила это отклонение в силе по его результату. Постановление также содержит два отдельных особых мнения: одно из них утверждает, что неопределенность суммы не должна препятствовать выселению и что решение о выселении должно было быть вынесено напрямую; другое, вопреки большинству HGK, повторяет классический «сопутствующий» подход, согласно которому сопутствующие расходы ни при каких обстоятельствах не могут служить основанием для выселения в рамках узкой юрисдикции суда по исполнению решений.

Практический вывод: При требовании о выселении, основанном исключительно на сопутствующих расходах — в частности, на переменных статьях, таких как плата за содержание общего имущества или коммунальные услуги, — четкое установление размера требования (в самом договоре аренды либо посредством оформленных документов) имеет решающее значение во избежание возражений в суде по исполнению решений о том, что дело «требует полноценного судебного разбирательства».

4.2. Исполнительное производство «Örnek 13» может применяться для взыскания взносов на содержание общего имущества

В своем решении от 16.05.2023 (Дело № 2023/3246, Решение № 2023/3416) 12-я гражданская палата Кассационного суда подтвердила — по делу, где договор аренды обязывал арендатора оплачивать взносы на содержание общего имущества (aidat), — что этот долг квалифицируется как сопутствующий расход в соответствии со статьей 315 TBK, и нет никаких юридических препятствий для его взыскания в рамках бесспорного исполнительного производства с целью выселения по стандартной форме платежного поручения («Örnek 13»). Решение о выселении, вынесенное после того, как арендатор не оспорил требование в срок и не произвел оплату в течение тридцати дней, было оставлено в силе.

4.3. Важное ограничение: арендодатель должен сначала заплатить сам

Статья 341 TBK, касающаяся эксплуатационных расходов, таких как отопление, освещение и вода, гласит:

«Если иное не согласовано или не предусмотрено местными обычаями, арендатор жилых помещений и коммерческих объектов с крышей обязан нести эксплуатационные расходы, такие как отопление, освещение и водоснабжение».

Решение 6-й гражданской палаты Кассационного суда от 09.04.2015 (Дело № 2015/2926, Решение № 2015/3523) важно для понимания границ этого обязательства: в рассматриваемом деле получателем платы за обслуживание здания выступала администрация комплекса/здания, а не арендодатель; арендодатель не оплатил долг арендатора по коммунальным платежам перед администрацией сам, прежде чем потребовать его от арендатора и добиваться выселения за просрочку. Кассационный суд отменил решение, постановив, что арендодатель не может требовать выселения, если он сам предварительно не произвел данный платеж.

Практический вывод: По платежам, причитающимся третьим лицам — например, администрации комплекса или здания, — арендодатель, как правило, должен сначала сам оплатить этот долг администрации, прежде чем требовать возмещения от арендатора и требовать выселения на этом основании. Это необходимо проверять перед началом исполнительного производства.

5. Практические последствия решения

5.1. Для арендодателей

Действующее и обязательное к исполнению решение HGK дает арендодателям важный инструмент. Однако условия этого решения должны строго соблюдаться:

• Требуется договорная основа. В рассматриваемом деле в договоре аренды было прямо указано, что сопутствующие расходы лежат на ответственности арендатора, а их неуплата является самостоятельным основанием для расторжения договора и выселения, как и в случае с арендной платой. Будет ли аналогичный исход в отсутствие такого пункта, выходит за рамки непосредственного рассмотрения в данном решении.

• Отсутствие возражений является решающим фактором. Поскольку арендатор своевременно не оспорил платежное поручение, задолженность по сопутствующим расходам и ее размер стали окончательными. В случаях, когда арендатор оспаривает размер сопутствующих расходов (например, методику начисления), вопрос о том, обладает ли суд по исполнению решений юрисдикцией для рассмотрения этого возражения, остается дискуссионным, и результаты в суде по исполнению решений с узкой юрисдикцией могут отличаться.

• Правильное составление заявления об исполнении и платежного поручения имеет решающее значение. Четкая и раздельная детализация арендной платы и сопутствующих расходов предотвращает последующие споры о том, «какая именно статья расходов была оплачена, а какая — нет».

5.2. Для арендаторов

С точки зрения арендатора, особое мнение, кратко изложенное выше, представляет собой прочную основу для защиты. В частности:

• Если договор аренды прямо не предусматривает, что неуплата сопутствующих расходов является самостоятельным основанием для расторжения договора/выселения, или

• Если стороны не согласовали или окончательно не определили размер требований по сопутствующим расходам (например, когда оспаривается выставленная сумма),

эти обстоятельства могут служить стратегией защиты в суде по исполнению решений. Кроме того, заявления о дефектах арендуемого имущества и связанные с ними требования о снижении арендной платы на основании статьи 304 и последующих статей TBK являются вопросами, которые должны оцениваться отдельно с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

6. Альтернативный путь: механизм «двух обоснованных уведомлений» (ст. 352/2 TBK) и сопутствующие расходы

Описанный выше путь выселения на основании просрочки в рамках статьи 269 İİK и статьи 315 TBK — не единственный вариант для арендодателя. Механизм «двух обоснованных уведомлений» (iki haklı ihtar) в соответствии со статьей 352(2) TBK представляет собой самостоятельное основание для расторжения договора, применимое в случаях, когда арендная плата — и только арендная плата — не выплачивается на регулярной основе. Поскольку эти два пути часто путают друг с другом, стоит объяснить различия между ними и, в частности, статус сопутствующих расходов в рамках этого механизма.

6.1. Основные принципы

Установившиеся принципы, регулирующие действие механизма двух обоснованных уведомлений, можно резюмировать следующим образом:

• Требуется два обоснованных уведомления в течение одного года аренды. В договорах аренды сроком менее одного года — в течение срока аренды; в договорах аренды сроком на один год и более — в течение одного года аренды арендатор должен стать получателем обоснованного письменного уведомления дважды в разное время по причине неуплаты арендной платы. Этот механизм не применяется в договорах аренды на неопределенный срок или в тех случаях, когда согласована ежегодная оплата аренды.

• Вручение уведомления обязательно; платеж, совершенный до вручения, аннулирует уведомление. Уведомление должно быть надлежащим образом вручено арендатору. При этом платежи, совершенные после вручения, не препятствуют признанию уведомления обоснованным — то есть, даже если арендатор платит после получения уведомления, оно все равно засчитывается как «обоснованное уведомление». Если даты вручения и оплаты совпадают, применяется толкование в пользу арендатора, и платеж считается совершенным до вручения (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2013/15341, Решение № 2013/16258 от 04.12.2013: даже при споре о размере арендной платы, оплата — после вручения уведомления — той суммы, которую признает сам арендатор, достаточна для того, чтобы признать уведомление обоснованным).

• В случае применения оговорки о досрочном истребовании долг по аренде не может быть разделен. Если договор аренды содержит оговорку о досрочном истребовании (согласно которой начисленная арендная плата подлежит выплате единой суммой), возникший в результате совокупный долг по аренде должен быть истребован в одном уведомлении; этот же долг не может быть искусственно разделен на отдельные уведомления с целью создания условий для «двух обоснованных уведомлений» (Стамбульский региональный апелляционный суд, 49-я гражданская палата, Дело № 2020/2168, Решение № 2023/711 от 12.04.2023).

• Взыскание накопленной арендной платы в рамках единого консолидированного производства не является злоупотреблением правом. Долги по арендной плате, по которым уже наступила просрочка, должны взыскиваться в виде консолидированной суммы в рамках одного производства; разделение требований по месяцам само по себе не является злоупотреблением правом — и этот принцип также применим к механизму двух обоснованных уведомлений в соответствии со статьей 352(2) TBK (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2012/6847, Решение № 2012/9875 от 02.07.2012; аналогично Дело № 1995/8506, Решение № 1995/9732 от 27.09.1995). Например, если наступил срок оплаты за январь, февраль и март, все они должны быть заявлены в одном производстве; однако, если оплата должна производиться с 1 по 5 число каждого месяца и наступил срок только для январской и февральской аренды, эти два месяца могут быть истребованы в одном производстве 5 марта, а за март — отдельно 6 марта, что не будет являться злоупотреблением правом.

• Уведомление не подчиняется какой-либо строго определенной форме. В исках о выселении на основании двух обоснованных уведомлений к уведомлениям не предъявляется формальных требований; для признания нарушения обоснованным достаточно, чтобы уведомление с требованием об уплате аренды дошло до адресата любым способом, и платеж был совершен после вручения этого уведомления (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2001/4392, Решение № 2001/4683 от 04.06.2001). Мнения о том, что «в уведомлении должен быть четко указан месяц, к которому относится неоплаченная аренда, ее сумма, требование об оплате и правовые последствия неуплаты», неверны; форма уведомления свободна. При этом отсутствие в уведомлении указания на конкретный месяц, к которому относится истребуемая арендная плата, само по себе не делает уведомление недействительным и не препятствует выполнению условий для иска на основании двух обоснованных уведомлений (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2014/8844, Решение № 2014/11098 от 15.10.2014).

• Иск должен быть подан в течение одного месяца с момента окончания срока аренды. Иск о выселении на основании двух обоснованных уведомлений должен быть подан в течение одного месяца с момента окончания года аренды, в котором были направлены уведомления, — это главное отличие от иска на основании просрочки в рамках статьи 315 TBK.

• Исполнительное производство (Örnek 13) также выполняет функцию уведомления. Для целей статьи 352(2) TBK нет необходимости направлять отдельное нотариальное уведомление; надлежащим образом врученное платежное поручение в рамках исполнительного производства также квалифицируется как обоснованное уведомление. Исполнительное производство обычно обходится дешевле, хотя процесс вручения документов может занять больше времени.

• При наличии нескольких арендодателей уведомление и иск должны подаваться совместно. В случаях, когда собственник по свидетельству о праве собственности и другие арендодатели обязаны участвовать в качестве соистцов, уведомление должно направляться совместно, а иск подаваться коллективно; в то время как дефект в самом иске может быть устранен позже, дефект, связанный с тем, что уведомление было направлено не всеми соарендодателями совместно, исправить в дальнейшем невозможно (Стамбульский региональный апелляционный суд, 54-я гражданская палата, Дело № 2023/2795, Решение № 2024/2643 от 04.12.2024).

• Приоритет имеет сумма, признанная арендатором. Даже в случае спора о размере арендной платы, для целей просрочки/уведомления определяющей является сумма, которую арендатор фактически признал и оплатил (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2013/15341, Решение № 2013/16258 от 04.12.2013).

• Дефект при вручении платежного поручения не спасает арендатора, который фактически знал о производстве. Даже при наличии процессуального дефекта при вручении платежного поручения просрочка все равно может быть признана, если арендатор фактически знал об исполнительном производстве (Стамбульский региональный апелляционный суд, 36-я гражданская палата, Дело № 2019/3134, Решение № 2021/1779 от 22.09.2021).

• Месяцы, уже охваченные первым уведомлением, не могут быть включены повторно во второе уведомление. Месяцы аренды, истребованные в одном уведомлении, не могут быть снова включены в последующее уведомление для искусственного создания «второго обоснованного уведомления»; и наоборот, истребование оплаты за месяц, срок по которому еще не наступил на момент отправки уведомления, также может сделать такое уведомление недействительным (Кассационный суд, 3-я гражданская палата, Дело № 2017/8858, Решение № 2018/2112 от 07.03.2018).

• Собственник, не являющийся арендодателем, также может подать иск после предварительного уведомления. Собственник, не имеющий статуса арендодателя, может подать иск на основании двух обоснованных уведомлений, если он предварительно направил арендатору требование об уплате аренды в его пользу, и это требование осталось без удовлетворения (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2014/4142, Решение № 2014/5419 от 29.04.2014).

• Право на ведение дела/производства может быть передано. В случае смены собственника арендуемого имущества права и полномочия по иску на основании двух обоснованных уведомлений, поданному прежним собственником, переходят к новому собственнику в порядке уступки прав, и новый собственник может продолжить ведение дела (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 1983/9771, Решение № 1983/9900 от 19.10.1983).

6.2. Могут ли сопутствующие расходы быть предметом требования в рамках «двух обоснованных уведомлений»?

Здесь возникает критически важное различие, которое напрямую связано с основной темой этой статьи: путь двух обоснованных уведомлений применим только в случае неуплаты арендной платы. Неуплата сопутствующих расходов (электроэнергии, воды, взносов за содержание общего имущества) не может служить основанием для обоснованного уведомления в смысле статьи 352(2) TBK. Иными словами:

• Прецедентная практика HGK и 12-й гражданской палаты, рассмотренная в разделах 3–4 выше, устанавливает, что в рамках режима статьи 269 İİK / судов по исполнению решений сопутствующие расходы могут влечь за собой те же правовые последствия, что и долг по арендной плате (выселение за просрочку).

• Напротив, в рамках режима двух обоснованных уведомлений по статье 352(2) TBK это расширительное толкование не применяется; уведомление, направленное в связи с неуплатой сопутствующих расходов, не может быть засчитано в счет требования о «двух обоснованных уведомлениях».

Практическое следствие: Если арендатор регулярно не платит как арендную плату, так и сопутствующие расходы, арендодатель при выстраивании стратегии не должен смешивать эти два пути. «Два обоснованных уведомления» не могут быть сформированы исключительно на основе долга по сопутствующим расходам; уведомления для этого пути должны касаться именно арендной платы. В отношении сопутствующих расходов следует опираться на режим просрочки в рамках статьи 269 İİK / статьи 315 TBK, описанный в разделах 3–4.

7. Заключение

Решение Генеральной ассамблеи Кассационного суда от 02.07.2025 (Дело № 2024/785, Решение № 2025/426) подтверждает, что при условии прямого указания в договоре аренды неоплата арендатором сопутствующих расходов, таких как электроэнергия, вода или плата за обслуживание общего имущества, даже при полной выплате базовой арендной платы, может являться основанием для выселения в связи с просрочкой в соответствии со статьей 269/a İİK и статьей 315 TBK. Хотя это решение положило конец многолетним дебатам в судебной практике убедительным большинством голосов, примечательное особое мнение, включенное в решение, показывает, что правовая дискуссия по этому вопросу не закрыта окончательно.

Как арендодателям, так и арендаторам будет полезно пересмотреть положения своих договоров аренды, касающиеся сопутствующих расходов, а также свои стратегии ведения исполнительного производства и судебных споров в свете этой актуальной судебной практики, учитывая при этом конкретные обстоятельства своей ситуации.

Если вам необходимо проанализировать ваш договор аренды, оценить начатое или планируемое вами производство по выселению или узнать о ваших правах в рамках арендного спора, вы можете связаться с нами через нашу страницу контактов.

Обратите внимание: Данная статья предоставлена исключительно в ознакомительных целях и не представляет собой юридическую консультацию, адаптированную к конкретному делу. Поскольку применимая юридическая помощь во многом зависит от индивидуальных условий каждого договора аренды и исполнительного производства, вам всегда следует консультироваться с адвокатом для определения применимости вышеуказанного анализа к вашей ситуации.

Источники:

• Турецкий обязательственный кодекс (TBK), Закон № 6098 — Статьи 313, 314, 315, 341, 352

• Закон об исполнительном производстве и банкротстве (İİK), Закон № 2004 — Статьи 269–269/d

• Генеральная ассамблея гражданских палат Кассационного суда, Дело № 2024/785, Решение № 2025/426 от 02.07.2025

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, Дело № 2025/7021, Решение № 2025/5902 от 06.10.2025

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, Дело № 2024/1119, Решение № 2024/4149 от 30.04.2024

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, Дело № 2023/8563, Решение № 2024/4902 от 16.05.2024

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, Дело № 2024/524, Решение № 2024/3075 от 28.03.2024

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, Дело № 2023/3246, Решение № 2023/3416 от 16.05.2023

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, Дело № 2014/8153, Решение № 2014/11453 от 18.04.2014

• Кассационный суд, 12-я гражданская палата, Дело № 2016/21900, Решение № 2017/13586 от 02.11.2017

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2015/11891, Решение № 2016/5132 от 05.09.2016

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2016/5242, Решение № 2016/5299 от 20.09.2016

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2015/2926, Решение № 2015/3523 от 09.04.2015

• Генеральная ассамблея гражданских палат Кассационного суда, Дело № 2017/1918, Решение № 2021/1707 от 21.12.2021 (упоминается в решении 12-й гражданской палаты 2025/7021)

• Стамбульский региональный апелляционный суд, 49-я гражданская палата, Дело № 2020/2168, Решение № 2023/711 от 12.04.2023 (оговорки о досрочном истребовании — не могут быть разделены на два уведомления)

• Стамбульский региональный апелляционный суд, 54-я гражданская палата, Дело № 2023/2795, Решение № 2024/2643 от 04.12.2024 (обязательное участие соарендодателей)

• Стамбульский региональный апелляционный суд, 36-я гражданская палата, Дело № 2019/3134, Решение № 2021/1779 от 22.09.2021 (дефектное вручение — тем не менее арендатор в курсе дела)

• Кассационный суд, 3-я гражданская палата, Дело № 2017/8858, Решение № 2018/2112 от 07.03.2018 (месяцы, уже охваченные более ранним уведомлением)

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2001/4392, Решение № 2001/4683 от 04.06.2001 (уведомления не подчиняются формальным требованиям)

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2013/15341, Решение № 2013/16258 от 04.12.2013 (оплата произведена после вручения уведомления)

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2012/6847, Решение № 2012/9875 от 02.07.2012; Дело № 1995/8506, Решение № 1995/9732 от 27.09.1995 (объединенное производство — не является злоупотреблением правом)

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2014/8844, Решение № 2014/11098 от 15.10.2014 (пропуск соответствующего месяца в уведомлении не аннулирует его)

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 2014/4142, Решение № 2014/5419 от 29.04.2014 (право собственника, не являющегося арендодателем, на подачу иска)

• Кассационный суд, 6-я гражданская палата, Дело № 1983/9771, Решение № 1983/9900 от 19.10.1983 (переход права требования по иску путем уступки прав)