Могут ли лица без гражданства получить турецкое гражданство через инвестиции в недвижимость?

Наиболее часто используемым путем к получению исключительного гражданства Турции для иностранных инвесторов является приобретение недвижимости на сумму, превышающую установленный минимальный порог. Подобный ли путь открыт также для лиц, не имеющих гражданства ни одного государства (в юридических терминах — «апатридов»), — этот вопрос периодически возникает на практике, но не имеет прямого и четкого ответа в законодательстве. В данной статье этот вопрос рассматривается со ссылкой на Закон № 5901 «О гражданстве Турции», Регламент по применению Закона о турецком гражданстве, соответствующие указы Президента, циркуляры и экспертные заключения Главного управления земельного регистра и кадастра («TKGM»), а также Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите», с указанием даты и номера каждого источника в подтверждение приводимых доводов.

1. Общая нормативно-правовая база получения гражданства за инвестиции

Пункт 1 статьи 12 Закона № 5901 «О гражданстве Турции» (принят 29 мая 2009 года, Официальный вестник от 12 июня 2009 года, № 27256) под названием «Исключительные случаи приобретения турецкого гражданства» гласит:

«При условии отсутствия препятствий с точки зрения национальной безопасности или общественного порядка, перечисленные ниже иностранцы могут приобрести турецкое гражданство по решению Президента».

Этот исключительный путь в отношении инвестиций в недвижимость изложен в подпункте «b» пункта 2 статьи 20 Регламента по применению Закона о турецком гражданстве (Решение Совета Министров от 11 февраля 2010 года, № 2010/139; Официальный вестник от 6 апреля 2010 года, № 27544). Версия этого положения, действующая в настоящее время по состоянию на 2026 год, была последовательно сформирована Указом Президента № 5072 (Официальный вестник от 6 января 2022 года, № 31711), Указом Президента № 5554 (Официальный вестник от 13 мая 2022 года, № 31834) и Указом Президента № 7938 (Официальный вестник от 12 декабря 2023 года, № 32397) и продолжает применяться в таком виде. Руководство TKGM по применению Регламента о турецком гражданстве от 9 декабря 2024 года («Руководство») воспроизводит действующее положение в следующем виде:

«Иностранец, в отношении которого Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата установлено, что он приобрел объект недвижимости, состоящий из независимого помещения, на которое оформлено право кондоминиума или этажный сервитут, либо участок под застройку со строением, стоимостью не менее 400 000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте, при условии внесения в поземельную книгу записи о запрете продажи в течение трех лет; либо иностранец, заключивший нотариально удостоверенное предварительное соглашение о купле-продаже такой недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США или ее эквивалента в иностранной валюте, полностью оплаченной авансом, с внесением в поземельную книгу обязательства не передавать и не аннулировать регистрационную запись в течение трех лет, может приобрести турецкое гражданство по решению Президента».

Соответственно, применимыми в 2026 году условиями, которые должны быть выполнены для подачи заявления, являются:

• Стоимость недвижимости (приобретенной в собственность или на основании предварительного договора купли-продажи) должна составлять не менее 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте. Этот порог был установлен статьей 1 Указа Президента № 5554 (Официальный вестник от 13 мая 2022 года, № 31834) и остается в силе.

• Недвижимость должна квалифицироваться как независимый объект, в отношении которого установлено право кондоминиума (kat mülkiyeti) или этажный сервитут (kat irtifakı) в соответствии с Законом № 634 «О кондоминиумах», или, если это земельный участок под застройку, на нем должно находиться постоянное строение, имеющее действующее разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi), соответствующее действующим нормам. Это квалификационное требование было введено Указом Президента № 7938 (Официальный вестник от 12 декабря 2023 года, № 32397) и остается в силе.

• В поземельную книгу должна быть внесена отметка о том, что объект не подлежит продаже в течение трех лет, а в случае предварительного договора купли-продажи — что нотариально удостоверенный договор не может быть переуступлен или расторгнут в течение трех лет.

• Сумма сделки должна быть продана банку для последующей продажи Центральному банку Турецкой Республики, что подтверждается справкой о покупке иностранной валюты (возможность оплаты эквивалента в турецких лирах была исключена из текста Регламента Указом Президента № 5072, Официальный вестник от 6 января 2022 года, № 31711).

Информация о периодах, предшествовавших введению этих правил (более низкие пороги, применявшиеся в период с 2017 по 2022 год), имеет отношение только к лицам, совершившим сделки в эти периоды, и не влияет на новые заявления, подаваемые в 2026 году; по этой причине она более подробно в данной статье не рассматривается.

2. Считаются ли лица без гражданства «иностранцами» с юридической точки зрения?

Первым звеном анализа является вопрос о том, относится ли лицо без гражданства к категории «иностранцев» по смыслу Закона № 5901. Как статья 3(u) Регламента по применению Закона о турецком гражданстве, так и статья 3(1)(ü) Закона № 6458 «Об иностранцах и международной защите» (принят 4 апреля 2013 года, Официальный вестник от 11 апреля 2013 года, № 28615) определяют термин «иностранец» в идентичных формулировках:

«Иностранец — лицо, не имеющее гражданской связи с Турецкой Республикой».

Поскольку лицо без гражданства по определению не имеет связи гражданства ни с одним государством, включая Турецкую Республику, мы полагаем, что такие лица подпадают под это определение. Действительно, законодатель прямо предусмотрел безгражданство в других статьях того же свода правил: статья 15(а) Регламента по применению, озаглавленная «Приобретение турецкого гражданства в общем порядке» (которая соответствует статье 11 Закона № 5901, регулирующей общий путь к гражданству), требует от заявителя соответствия условию «достижения совершеннолетия и обладания дееспособностью отличать правильное от неправильного в соответствии со своим национальным законодательством или, если лицо является апатридом, в соответствии с Законом № 4721 (Гражданский кодекс Турции)». Это положение показывает, что законодательство косвенно (и прямо) предусматривает возможность подачи заявлений на получение гражданства также лицами без гражданства. Статья 12 относит тех, кто имеет право на исключительный путь получения гражданства, к общей категории «иностранцев», без каких-либо специальных положений, исключающих лиц без гражданства из этой сферы.

На данном этапе необходимо сделать одно уточнение: приведенный выше анализ касается только того, обладает ли лицо без гражданства абстрактным статусом «иностранца» для целей статьи 12. Как будет показано ниже, это не означает, что такое лицо обязательно обладает правоспособностью приобретать недвижимое имущество — это отдельный вопрос, требующий самостоятельного правового обоснования.

3. Предварительное условие для инвестирования: правоспособность приобретения недвижимости

Основным практическим препятствием для подачи заявления на получение гражданства на основании инвестиций в недвижимость является то, что заявитель должен быть юридически способен приобрести соответствующее имущество. В Руководстве этот момент четко обозначен в разделе «ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ ДЛЯ ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЯ»:

«Для приобретения турецкого гражданства посредством покупки недвижимости при совершении сделок купли-продажи и предварительных договоров купли-продажи должны быть предварительно выполнены условия правоспособности, относящиеся как к лицу, так и к имуществу, требуемые в соответствии с Законом № 2644 о земельном регистре и иным применимым законодательством».

Иными словами, прежде чем заявление о приеме в гражданство вообще может быть рассмотрено, должно состояться законное приобретение недвижимости на тех же основаниях, что и для любого обычного иностранного физического лица. Этот общий режим приобретения изложен в статье 35 Закона № 2644 о земельном регистре (от 22 декабря 1934 года; статья 35 в редакции статьи 1 Закона № 6302 от 3 мая 2012 года):

«При соблюдении законодательных ограничений, а также в случаях, когда этого требуют международные двусторонние отношения и национальные интересы, иностранные физические лица, являющиеся гражданами стран, определенных Президентом, могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в Турции. Общая площадь недвижимости и ограниченных вещных прав независимого и постоянного характера, приобретаемых иностранным физическим лицом, не может превышать десяти процентов от общей площади земель района, находящихся в частной собственности, а также тридцати гектаров на человека по всей стране».

3.1. Удостоверение личности и статус пребывания лиц без гражданства

Статья 50 Закона № 6458 в главе третьей, озаглавленной «Лица без гражданства», гласит:

«(1) Определение статуса лица без гражданства осуществляется Главным управлением. Лицам без гражданства выдается удостоверение личности лица без гражданства, которое дает право на законное проживание в Турции. […] (2) Лица без гражданства обязаны получить удостоверение личности лица без гражданства, которое выдается губернаторствами при наличии положительного заключения Главного управления. Этот документ, не облагаемый какой-либо пошлиной, заменяет собой вид на жительство […]».

Хотя очевидно, что данный документ заменяет собой вид на жительство, нам не удалось обнаружить в имеющихся в нашем распоряжении первоисточниках какого-либо положения в Циркуляре TKGM № 2013/13 (1750) от 16 сентября 2013 года под названием «Установление личности при совершении сделок с недвижимостью с участием иностранцев», которое бы прямо и по названию упоминало лиц без гражданства. Этот Циркуляр предусматривает, что при совершении сделок по регистрации прав на недвижимое имущество для удостоверения личности следует полагаться на документы, удостоверяющие личность, или паспорта, надлежащим образом выданные компетентными органами страны гражданства иностранного гражданина; в нем устанавливается специальная процедура верификации личности для граждан Государства Палестина и подтверждается, что «Синяя карта» может использоваться в качестве документа, удостоверяющего личность, однако в нем отдельно или эксплицитно не упоминаются лица без гражданства или удостоверение личности лица без гражданства. Соответственно, вывод о том, что лицо без гражданства может подтвердить свою личность при регистрации недвижимости с помощью удостоверения личности лица без гражданства, основан не на прямом положении циркуляра, а на логическом толковании функции, которую статья 50 Закона № 6458 присваивает этому документу (заменяющему вид на жительство), и на общей процедурной логике. Было бы разумно до подачи фактического заявления заранее уточнить, как соответствующее управление земельного реестра относится к этому документу на практике.

3.2. Применение общего режима приобретения недвижимости иностранцами к лицам без гражданства

Основным основанием для признания за лицами без гражданства права на приобретение недвижимого имущества является статья 7 Конвенции о статусе апатридов (Нью-Йорк, 28 сентября 1954 года), к которой Турция присоединилась в соответствии с Законом № 6549 от 1 июля 2014 года:

«Поскольку настоящая Конвенция не содержит более благоприятных постановлений, Договаривающиеся Государства предоставляют апатридам такое же положение, каким пользуются иностранцы вообще».

Конкретный пример применения этого положения в административном порядке можно найти в заключении, опубликованном Департаментом иностранных дел TKGM 10 июня 2015 года за номером 36189470-010.07.01[125.01.04]/503519. Следует подчеркнуть, что предметом этого письма является не в целом «приобретение недвижимости лицами без гражданства», а конкретно «Приобретение недвижимого имущества лицами без гражданства в порядке наследования». Оно было подготовлено в ответ на запрос 9-го суда по семейным делам Стамбула относительно того, может ли лицо, являвшееся апатридом по состоянию на 7 июня 1985 года, приобрести недвижимость в качестве наследника. В этом письме TKGM подтвердило, что согласно статье 7 Конвенции приобретение недвижимости и ограниченных вещных прав лицами без гражданства оценивается «со ссылкой на общий режим, применяемый к иностранцам», и пришло к выводу, что по представленным фактам наследование возможно.

Этот документ является ценным прямым прецедентом, показывающим, что статья 7 Конвенции фактически применялась TKGM на практике; тем не менее, поскольку его предметом является приобретение в порядке наследования, к нему следует относиться с известной осторожностью как к прямому основанию для приобретения недвижимости путем покупки в инвестиционных целях. То, что лежащий в основе принцип (применение общего режима для иностранцев) распространяется и на сделки купли-продажи, можно разумно вывести из общих и категоричных формулировок самого принципа, однако это остается выводом, а не свежим и актуальным мнением TKGM, касающимся конкретно купли-продажи; письмо 2015 года относится к иному правовому основанию (наследованию).

3.3. Дополнительное ограничение в рамках общего режима приобретения имущества иностранцами: список стран

На данном этапе мы хотели бы обратить внимание на вопрос, который, по нашему мнению, заслуживает отдельного рассмотрения и которому ранее не уделялось достаточного внимания при изучении этой темы. Статья 35 Закона № 2644 ограничивает общую дееспособность в сфере приобретения недвижимости только «иностранными физическими лицами, являющимися гражданами стран, определенных Президентом». Список стран, граждане которых могут приобретать недвижимость в рамках этой структуры, был объявлен Циркуляром № 2012/12 (1734) от 6 августа 2012 года и интегрирован в TAKBİS (информационную систему земельного реестра). Гражданин страны, не входящей в этот список (например, как конкретно подтверждают наши источники, гражданин Сирии), не может приобрести недвижимость в Турции на свое имя и, следовательно, не может претендовать на получение гражданства через покупку недвижимости.

Поскольку система работает по логике списка стран, возникает вопрос о том, как квалифицировать лицо без гражданства, которое по определению не является гражданином ни одной страны, в рамках этого списка. Имеющиеся в нашем распоряжении источники не дают прямого ответа на этот конкретный вопрос. Принцип статьи 7 Конвенции («такое же положение, каким пользуются иностранцы вообще») предлагает одно из направлений толкования, однако то, как заявитель без гражданства будет на практике классифицироваться в рамках логики ограничений TAKBİS по странам, по-видимому, зависит от конкретной практики соответствующего управления земельного реестра и центрального аппарата TKGM. Поэтому мы настоятельно рекомендуем подтвердить этот момент в письменной форме в компетентном органе до подачи официального заявления.

4. Другие вопросы, остающиеся неурегулированными на практике

Приведенный выше анализ представляет собой правовую оценку, основанную на совокупном прочтении действующих в настоящее время положений; он не гарантирует определенного результата. Кроме того, следующие аспекты остаются предметом подтверждения до подачи конкретного заявления:

• Окончательное усмотрение Президента. Формулировка пункта 1 статьи 12 Закона № 5901 (