Могут ли лица без гражданства получить турецкое гражданство через инвестиции в недвижимость?

Могут ли лица без гражданства получить турецкое гражданство за инвестиции в недвижимость?

Наиболее часто используемым способом получения исключительного турецкого гражданства для иностранных инвесторов является приобретение недвижимости стоимостью выше установленного минимума. Открыт ли этот путь также для лиц, не имеющих гражданства какого-либо государства (юридически выражаясь, «лиц без гражданства»), — это вопрос, который периодически возникает на практике, но не имеет прямого и четкого ответа в законодательстве. В данной статье этот вопрос рассматривается со ссылкой на Закон № 5901 о турецком гражданстве, Регламент о применении Закона о турецком гражданстве, соответствующие указы Президента, циркуляры и заключения Главного управления земельного реестра и кадастра («TKGM»), а также Закон № 6458 об иностранцах и международной защите, с указанием даты и номера каждого источника рядом с подтверждаемым им положением.

1. Общие рамки получения гражданства за инвестиции

Статья 12(1) Закона № 5901 о турецком гражданстве (принят 29 мая 2009 года, Официальный вестник от 12 июня 2009 года, № 27256) под названием «Исключительные случаи приобретения турецкого гражданства» гласит:

«При условии отсутствия препятствий по соображениям национальной безопасности или общественного порядка, перечисленные ниже иностранцы могут приобрести турецкое гражданство по решению Президента».

Этот исключительный путь применительно к инвестициям в недвижимость изложен в статье 20(2)(b) Регламента о применении Закона о турецком гражданстве (Решение Совета министров от 11 февраля 2010 года, № 2010/139; Официальный вестник от 6 апреля 2010 года, № 27544). Версия этого положения, действующая в настоящее время по состоянию на 2026 год, была последовательно сформирована Указом Президента № 5072 (Официальный вестник от 6 января 2022 года, № 31711), Указом Президента № 5554 (Официальный вестник от 13 мая 2022 года, № 31834) и Указом Президента № 7938 (Официальный вестник от 12 декабря 2023 года, № 32397) и продолжает применяться в таком виде. Руководство TKGM по применению Регламента о турецком гражданстве от 9 декабря 2024 года («Руководство») воспроизводит действующее положение следующим образом:

«Иностранец, в отношении которого Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата установлено, что он приобрел недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США или ее эквивалент в иностранной валюте, состоящую из независимой единицы, находящейся в кондоминиуме или имеющей поэтажный сервитут, либо земельного участка со строением, при условии внесения в земельную книгу отметки о запрете продажи в течение трех лет; либо иностранец, оформивший нотариально заверенный договор обещания продажи такой недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США или ее эквивалента в иностранной валюте, полностью оплаченной авансом, с внесением в земельную книгу обязательства не передавать и не аннулировать регистрацию в течение трех лет, может приобрести турецкое гражданство по решению Президента».

Соответственно, условиями, применимыми в 2026 году, которые должны быть выполнены для подачи заявления, являются:

• Стоимость недвижимости (приобретенной в собственность или по договору обещания продажи) должна составлять не менее 400 000 долларов США или ее эквивалент в иностранной валюте. Этот порог был установлен статьей 1 Указа Президента № 5554 (Официальный вестник от 13 мая 2022 года, № 31834) и остается в силе.

• Недвижимость должна квалифицироваться как независимый объект, находящийся в кондоминиуме (kat mülkiyeti) или имеющий поэтажный сервитут (kat irtifakı) в соответствии с Законом № 634 о кондоминиумах, либо, если это земельный участок под застройку, на нем должно находиться постоянное строение, имеющее действующее разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi), соответствующее применимым правилам. Это требование было введено Указом Президента № 7938 (Официальный вестник от 12 декабря 2023 года, № 32397) и остается в силе.

• В земельную книгу должна быть внесена отметка о том, что объект не может быть продан в течение трех лет, либо, в случае договора обещания продажи, о том, что нотариально заверенный договор не может быть передан или аннулирован в течение трех лет.

• Сумма покупки должна быть продана банку для последующей продажи Центральному банку Турецкой Республики, что подтверждается справкой о покупке иностранной валюты (возможность оплаты эквивалента в турецких лирах была исключена из текста Регламента Указом Президента № 5072, Официальный вестник от 6 января 2022 года, № 31711).

Информация о периодах, предшествовавших этим правилам (более низкие пороги, применявшиеся в период с 2017 по 2022 год), актуальна только для лиц, совершивших сделки в эти периоды, и не имеет отношения к новым заявлениям, подаваемым в 2026 году; по этой причине в данной статье она не рассматривается.

2. Считаются ли лица без гражданства «иностранцами» по закону?

Первым звеном анализа является вопрос о том, относится ли лицо без гражданства к категории «иностранцев» по смыслу Закона № 5901. Как статья 3(u) Регламента о применении Закона о турецком гражданстве, так и статья 3(1)(ü) Закона № 6458 об иностранцах и международной защите (принят 4 апреля 2013 года, Официальный вестник от 11 апреля 2013 года, № 28615) определяют понятие «иностранец» в идентичных терминах:

«Иностранец: лицо, не имеющее гражданской связи с Турецкой Республикой».

Поскольку лицо без гражданства по определению не имеет связи гражданства ни с одним государством, включая Турецкую Республику, мы придерживаемся мнения, что такие лица подпадают под это определение. Более того, законодатель прямо предусмотрел безгражданство в других разделах того же свода правил: статья 15(a) Имплементирующего регламента под названием «Общие правила приобретения турецкого гражданства» (соответствующая статье 11 Закона № 5901, регулирующей общий путь к гражданству) требует от заявителя соответствия условию «достижения совершеннолетия и обладания способностью отличать правильное от неправильного в соответствии с его собственным национальным законодательством или, если лицо является лицом без гражданства, в соответствии с Законом № 4721 (Гражданский кодекс Турции)». Это положение показывает, что законодательство косвенно и прямо предусматривает, что лица без гражданства также могут обращаться за получением гражданства. Статья 12 относит тех, кто имеет право на исключительный путь, к общей категории «иностранцев», не содержащих каких-либо специальных положений, исключающих лиц без гражданства из этой сферы.

На данном этапе необходимо сделать одно уточнение: приведенный выше анализ касается только того, обладает ли лицо без гражданства абстрактным статусом «иностранца» для целей статьи 12. Это не означает, как будет показано ниже, что такое лицо обязательно обладает правоспособностью приобретать недвижимость — это отдельный вопрос, требующий самостоятельного юридического обоснования.

3. Предварительное условие для инвестирования: правоспособность приобретать недвижимость

Главным практическим препятствием для подачи заявления на гражданство на основании инвестиций в недвижимость является то, что заявитель должен сначала иметь законную возможность приобрести соответствующий объект недвижимости. В Руководстве этот момент прямо подчеркивается в разделе «ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ ДЛЯ ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЯ»:

«Для приобретения турецкого гражданства путем приобретения недвижимости при совершении сделок купли-продажи и договоров обещания продажи должны быть сначала выполнены условия приемлемости, относящиеся как к лицу, так и к недвижимости, требуемые в соответствии с Законом о земельной книге № 2644 и другим применимым законодательством».

Иными словами, прежде чем заявление на получение гражданства вообще может быть рассмотрено, должно состояться юридически действительное приобретение недвижимости на тех же основаниях, что и для любого обычного иностранного физического лица. Этот общий режим приобретения изложен в статье 35 Закона № 2644 о земельной книге (от 22 декабря 1934 года; статья 35 в редакции статьи 1 Закона № 6302 от 3 мая 2012 года):

«С учетом установленных законом ограничений, а также в случаях, когда этого требуют международные двусторонние отношения и национальные интересы, иностранные физические лица, являющиеся гражданами стран, определенных Президентом, могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в Турции. Общая площадь недвижимости и ограниченных вещных прав независимого и постоянного характера, приобретаемых иностранным физическим лицом, не может превышать десяти процентов от площади района, находящейся в частной собственности, и тридцати гектаров по всей стране на одного человека».

3.1. Удостоверение личности и статус проживания лиц без гражданства

Статья 50 Закона № 6458 в третьей главе под названием «Лица без гражданства» гласит:

«(1) Определение статуса лица без гражданства осуществляется Главным управлением. Лицам без гражданства выдается удостоверение личности лица без гражданства, дающее право на законное проживание в Турции. […] (2) Лица без гражданства обязаны получить удостоверение личности лица без гражданства, которое выдается губернаторствами при наличии положительного заключения Главного управления. Этот документ, не облагаемый никакой пошлиной, заменяет вид на жительство […]».

Хотя очевидно, что данный документ заменяет вид на жительство, мы не смогли обнаружить среди доступных нам источников каких-либо положений в Циркуляре TKGM № 2013/13 (1750) от 16 сентября 2013 года под названием «Проверка личности при совершении сделок с земельным реестром с участием иностранцев», которые бы прямо и конкретно по названию касались лиц без гражданства. Этот Циркуляр предусматривает, что при совершении сделок в земельной книге для подтверждения личности следует полагаться на удостоверения личности или паспорта, надлежащим образом выданные компетентными органами страны гражданства иностранного гражданина; он устанавливает специальную процедуру проверки личности для граждан Государства Палестина и подтверждает, что Синяя карта может использоваться в качестве документа, удостоверяющего личность, но в нем отдельно или прямо не упоминаются лица без гражданства или удостоверение личности лица без гражданства. Соответственно, вывод о том, что лицо без гражданства может подтвердить свою личность при совершении сделки в земельной книге с помощью удостоверения личности лица без гражданства, основан не на прямом положении циркуляра, а на интерпретационном выводе, сделанном из функции, которую статья 50 Закона № 6458 присваивает этому документу (заменяющему вид на жительство), и из общей процедурной логики. Было бы разумно до подачи фактического заявления заранее уточнить, как соответствующее управление земельного реестра относится к этому документу на практике.

3.2. Применение общего режима приобретения имущества иностранцами к лицам без гражданства

Основным основанием для признания за лицами без гражданства способности приобретать недвижимость является статья 7 Конвенции о статусе апатридов (Нью-Йорк, 28 сентября 1954 г.), к которой Турция присоединилась в соответствии с Законом № 6549 от 1 июля 2014 г.:

«За исключением тех случаев, когда настоящая Конвенция содержит более благоприятные постановления, Договаривающиеся Государства предоставляют апатридам такое же положение, каким вообще пользуются иностранцы».

Конкретный пример того, как это положение применялось в административном порядке, можно найти в письме-заключении, направленном Департаментом иностранных дел TKGM 10 июня 2015 года за номером 36189470-010.07.01[125.01.04]/503519. Следует подчеркнуть, что предметом этого письма является не в целом «приобретение недвижимости лицами без гражданства», а конкретно «Приобретение недвижимости лицами без гражданства в порядке наследования». Оно было выпущено в ответ на запрос 9-го суда по семейным делам Стамбула относительно того, может ли лицо, являвшееся лицом без гражданства по состоянию на 7 июня 1985 года, приобрести недвижимость в качестве наследника. В этом письме TKGM подтвердило, что в соответствии со статьей 7 Конвенции приобретение недвижимости и ограниченных вещных прав лицами без гражданства оценивается «со ссылкой на общий режим, применимый к иностранцам», и пришло к выводу, что наследование в представленных обстоятельствах возможно.

Этот документ является ценным и прямым прецедентом, показывающим, что статья 7 Конвенции действительно применялась TKGM; однако, поскольку его предметом является приобретение по наследству, на него следует ссылаться с определенной осторожностью как на прямой авторитетный источник для приобретения путем покупки в инвестиционных целях. То, что лежащий в основе принцип (применение общего режима для иностранцев) распространяется и на сделки купли-продажи, можно разумно вывести из общей и категоричной формулировки самого принципа — однако это остается выводом, а не новым и актуальным мнением TKGM, касающимся конкретно контекста покупки; письмо 2015 года касается других правовых оснований (наследования).

3.3. Дополнительное ограничение в рамках общего режима приобретения имущества иностранцами: Список стран

На этом этапе мы хотели бы выделить вопрос, который, на наш взгляд, заслуживает отдельного внимания и недостаточно освещался в предыдущих публикациях по этой теме. Статья 35 Закона № 2644 ограничивает общую правоспособность приобретать недвижимость «иностранными физическими лицами, являющимися гражданами стран, определенных Президентом». Список стран, граждане которых могут приобретать недвижимость в рамках этой структуры, был объявлен Циркуляром № 2012/12 (1734) от 6 августа 2012 года и интегрирован в TAKBİS (информационную систему земельного реестра). Гражданин страны, не входящей в этот список — например, как конкретно подтверждают наши источники, гражданин Сирии — не может приобрести недвижимость в Турции на свое имя и, следовательно, также не может претендовать на гражданство через приобретение недвижимости.

Поскольку система работает по логике списка стран, возникает вопрос о том, как классифицировать в этом списке лицо без гражданства, которое по определению не является гражданином ни одной страны. Доступные нам источники не дают прямого ответа на этот специфический вопрос. Принцип статьи 7 Конвенции («такое же положение, каким вообще пользуются иностранцы») предлагает один из путей интерпретации, однако то, как заявитель без гражданства будет на практике классифицирован в рамках логики ограничений TAKBİS по странам, по-видимому, зависит от конкретной практики соответствующего управления земельного реестра и центральной администрации TKGM. Поэтому мы настоятельно рекомендуем письменно подтвердить этот момент в компетентном органе до подачи какого-либо конкретного заявления.

4. Другие вопросы, остающиеся нерешенными на практике

Приведенный выше анализ представляет собой юридическую оценку, основанную на совместном прочтении действующих в настоящее время положений; он не гарантирует конкретного результата. Кроме того, следующие моменты остаются вопросами, требующими подтверждения перед подачей конкретного заявления:

• Окончательное усмотрение Президента. Формулировка статьи 12(1) Закона № 5901 — «могут приобрести турецкое гражданство по решению Президента» — понимается в юридической доктрине и административной практике как предоставляющая Президенту дискреционные полномочия (см. DÜLGER, Ahmet, «Obtaining the Valuation Report and the Compliance Certificate in the Exceptional Acquisition of Turkish Citizenship Through Real Estate Purchase», Журнал юридического факультета Университета Инёню, Т. 16, № 1, 2025, стр. 178). Полное выполнение инвестиционного требования само по себе не дает безусловного права на гражданство; наличие препятствий по соображениям национальной безопасности или общественного порядка оценивается отдельно на основании архивной проверки, проводимой Национальной разведывательной организацией и Главным управлением безопасности.

• Специфическая процедура рассмотрения дела о гражданстве. Окончательную оценку дела о гражданстве проводит Главное управление по делам гражданства и регистрации населения и Министерство внутренних дел. Среди изученных источников нам не удалось найти положений, отличающихся от общих правил, регулирующих проверку безопасности и документальную процедуру, применяемую к заявителям без гражданства на этом этапе.

• Характер подходящей недвижимости. По состоянию на 12 декабря 2023 года недвижимость, приобретаемая для этой цели, должна быть либо зарегистрирована как независимый объект в соответствии с Законом № 634 о кондоминиумах, либо, если это земельный участок под застройку, на нем должно находиться постоянное строение, имеющее действующее разрешение на ввод в эксплуатацию. Это требование применяется к каждому заявителю независимо от наличия или отсутствия гражданства и должно учитываться отдельно при выборе объекта недвижимости.

• Требование личного приобретения. Регламент распространяется только на недвижимость, приобретенную лично иностранным физическим лицом; приобретения, совершенные на имя супруга, ребенка или юридического лица, не учитываются при расчете необходимого порога.

5. Общая схема процесса подачи заявления

Согласно Руководству и соответствующим циркулярам, процесс состоит, вкратце, из следующих этапов:

1. Сумма покупки (не менее 400 000 долларов США или ее эквивалент в иностранной валюте) должна быть продана покупателем, продавцом или их поверенным/представителем банку для последующей продажи Центральному банку Турецкой Республики, а полученная справка о покупке иностранной валюты должна быть представлена в соответствующее управление земельного реестра;

2. Подтверждение посредством отчета об оценке, выданного уполномоченной оценочной организацией (GEDAŞ), того, что недвижимость соответствует требованиям к ее характеру (право собственности на кондоминиум/поэтажный сервитут или земельный участок под застройку с разрешением на ввод в эксплуатацию) и требуемой стоимости;

3. Внесение в земельную книгу отметки о запрете продажи в течение трех лет;

4. После подтверждения этих условий соответствующим Региональным управлением/Главным управлением — выдача Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата Сертификата соответствия инвестиций в недвижимость (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi, «TYTB»);

5. На основании TYTB — передача заявления через соответствующее губернаторство в Главное управление по делам гражданства и регистрации населения, с вынесением окончательного решения по указу Президента.

В самом Руководстве название и функция этого сертификата описываются следующим образом: «Заявления на исключительное приобретение турецкого гражданства на основании приобретения недвижимости подлежат определению нашим Главным управлением в соответствии с применимым законодательством, и в связи с этим выдается "Сертификат соответствия инвестиций в недвижимость (TYTB)". Приобретение гражданства на основании этого сертификата подлежит оценке и решению компетентного органа».

6. Заключение

В совокупности определение понятия «иностранец» в Законе № 5901 и Законе № 6458, а также статья 15(a) Имплементирующего регламента (которая прямо предусматривает безгражданство) приводят нас к выводу, что лица без гражданства подпадают под определение «иностранца» для целей исключительного приобретения гражданства через инвестиции в недвижимость. Статья 7 Конвенции о статусе апатридов вместе с письмом-заключением от 10 июня 2015 года, демонстрирующим, что TKGM фактически применяло это положение (в контексте наследования), дают веские основания полагать, что приобретение недвижимости лицами без гражданства регулируется общим режимом приобретения имущества иностранцами.

Перед подачей любого конкретного заявления мы настоятельно рекомендуем подтвердить следующие три момента: (i) как механизм «списка стран» в рамках общего режима приобретения имущества иностранцами должен применяться к заявителю без гражданства; (ii) как на практике принимается удостоверение личности лица без гражданства для подтверждения личности при сделках в земельном реестре; и (iii) существует ли какая-либо процедура, специфичная для заявителей без гражданства, в рамках рассмотрения дела о гражданстве, проводимого Главным управлением по делам гражданства и регистрации населения и Министерством внутренних дел, — и осуществлять этот процесс с самого начала при поддержке квалифицированного юриста. Данная статья предназначена исключительно для общей информации; для каждого конкретного случая следует обращаться за независимой юридической консультацией.

Источники

1. Закон № 5901 о турецком гражданстве (принят 29 мая 2009 г.; Официальный вестник от 12 июня 2009 г., № 27256), статьи 3, 10, 11, 12.

2. Регламент о применении Закона о турецком гражданстве (Решение Совета министров от 11 февраля 2010 г., № 2010/139; Официальный вестник от 6 апреля 2010 г., № 27544), статьи 3, 15, 16, 20 — в редакции, действующей на 2026 год.

3. Указ Президента № 5072 (Официальный вестник от 6 января 2022 г., № 31711) — один из документов, лежащих в основе действующего текста.

4. Указ Президента № 5554 (Официальный вестник от 13 мая 2022 г., № 31834) — основание для порога в 400 000 долларов США, действующее в настоящее время.

5. Указ Президента № 7938 (Официальный вестник от 12 декабря 2023 г., № 32397) — основание для действующих требований к характеру подходящей недвижимости, действующее в настоящее время.

6. Главное управление земельного реестра и кадастра, «Руководство по применению Регламента к Закону о турецком гражданстве», 9 декабря 2024 г.

7. Закон № 6458 об иностранцах и международной защите (принят 4 апреля 2013 г.; Официальный вестник от 11 апреля 2013 г., № 28615), статьи 3, 50, 51.

8. Закон № 2644 о земельной книге (от 22 декабря 1934 г.; статья 35 в редакции Закона № 6302 от 3 мая 2012 г.), статья 35.

9. Главное управление земельного реестра и кадастра, Департамент иностранных дел, Циркуляр № 2012/12 (1734) от 6 августа 2012 г.

10. Главное управление земельного реестра и кадастра, Департамент иностранных дел, Циркуляр № 2013/13 (1750) от 16 сентября 2013 г. «Проверка личности при совершении сделок с земельным реестром с участием иностранцев».

11. Главное управление земельного реестра и кадастра, Департамент иностранных дел, Письмо-заключение № 36189470-010.07.01[125.01.04]/503519 от 10 июня 2015 г. «Приобретение недвижимости лицами без гражданства в порядке наследования».

12. Конвенция о статусе апатридов (Нью-Йорк, 28 сентября 1954 г.), к которой Турция присоединилась в соответствии с Законом № 6549 от 1 июля 2014 г.

13. DÜLGER, Ahmet: «Obtaining the Valuation Report and the Compliance Certificate in the Exceptional Acquisition of Turkish Citizenship Through Real Estate Purchase», Журнал юридического факультета Университета Инёню, Т. 16, № 1, 2025, стр. 167-180.

Настоящая статья подготовлена в общих информационных целях. Для конкретных случаев применения следует искать подтверждение в действующем законодательстве и официальных реестрах Главного управления земельного реестра и кадастра, а также Главного управления по делам населения и гражданства.

Примечание: Приведенные ниже цитируемые положения турецкого законодательства были переведены на английский (а затем на русский) язык для целей настоящей статьи. Они являются неофициальными переводами, предоставленными в информационных целях; оригиналы на турецком языке остаются единственными авторитетными текстами.