Право недвижимости
Что произойдет, если в договоре аренды нет пункта о повышении арендной платы?
В вашем договоре аренды нет пункта о повышении арендной платы? Мы исследуем, в свете текущих решений Кассационного суда, по какой ставке и в рамках какой процедуры может быть востребовано повышение арендной платы в соответствии со статьями 343-346 Турецкого обязательственного кодекса.
Что произойдет, если в договоре аренды нет условия о повышении арендной платы? Как рассчитывается повышение?
Согласно турецкому законодательству, повышение арендной платы не является вопросом, полностью предоставленным на усмотрение сторон. Статьи с 343 по 346 Турецкого обязательственного кодекса № 6098 («Кодекс») ограничивают положения, связанные с арендой жилых помещений и коммерческой недвижимости с крышей, рамками, основанными на государственной политике. На практике чаще всего возникает вопрос: если в договоре аренды нет пункта о повышении арендной платы, обязан ли арендодатель повышать плату, имеет ли он вообще на это право, и если да, то по какой процедуре и по какой ставке? В этой статье рассматриваются эти вопросы в свете действующего законодательства и прецедентного права Кассационного суда.
I. Общие рамки: исключение из запрета на изменение условий аренды
Статья 343 Кодекса допускает изменение условий в ущерб арендатору ровно в одном отношении:
«В договорах аренды не допускается никаких изменений в ущерб арендатору, за исключением определения арендной платы». — Турецкий обязательственный кодекс № 6098 (Официальный вестник: 4 февраля 2011 г., принят 11 января 2011 г.), ст. 343
Естественным следствием этого правила является то, что никакие другие условия аренды, кроме самой арендной платы — будь то гарантийный депозит, штраф за просрочку платежа, плата за досрочное расторжение и тому подобное — не могут быть изменены в сторону ухудшения положения арендатора, будь то в одностороннем порядке или при продлении договора. Повышение арендной платы — единственное исключение, допускаемое законом, но и оно связано строгими процедурными ограничениями и лимитами ставок.
II. Содержит ли договор аренды пункт о повышении платы? Почему это различие важно
Статья 344 Кодекса устанавливает два различных режима в зависимости от того, договорились ли стороны о повышении.
А. Если в договоре аренды есть пункт о повышении арендной платы (ст. 344/1)
«Соглашение сторон относительно арендной платы, подлежащей применению в продленные периоды аренды, является действительным при условии, что оно не превышает темп изменения среднего значения индекса потребительских цен за предшествующий двенадцатимесячный период для предыдущего арендного года. Это правило также применяется к договорам аренды на срок более одного года». — Турецкий обязательственный кодекс № 6098, ст. 344/1
Если в договоре аренды зафиксирована конкретная ставка повышения (например, «15%» или «ставка ИПЦ»), эта ставка действительна до тех пор, пока она не превышает среднее изменение ИПЦ за двенадцать месяцев. Если договорная ставка превышает этот предел, применяемая ставка снижается до среднего значения ИПЦ; если договорная ставка ниже предела, применяется (более низкая) договорная ставка. 3-я гражданская палата Кассационного суда последовательно применяла эту же методику расчета в своих недавних решениях (3-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2025/6193, решение № 2026/2965 от 12.05.2026).
Б. Если в договоре аренды нет пункта о повышении арендной платы (ст. 344/2)
Именно этой ситуации главным образом и посвящена данная статья:
«Если стороны не достигли соглашения по этому вопросу, арендная плата — при условии, что она не превышает темп изменения среднего значения индекса потребительских цен за предшествующий двенадцатимесячный период для предыдущего арендного года — определяется судьей на справедливой основе с учетом состояния арендуемого имущества». — Турецкий обязательственный кодекс № 6098, ст. 344/2
Как показывает эта норма, если договор аренды не содержит пункта о повышении, закон связывает повышение не с односторонним заявлением любой из сторон, а либо с новым соглашением между сторонами, либо с определением суда.
III. «Обязан ли я повышать арендную плату?»
Если в договоре аренды нет пункта о повышении, арендодатель не несет никакой обязанности повышать арендную плату; повышение — это право арендодателя, а не обязанность. Если арендодатель не воспользуется этим правом, аренда просто продолжается по прежней цене — это не влечет за собой никаких неблагоприятных последствий для арендодателя.
Однако если арендодатель желает потребовать повышения, это требование будет действительным только в том случае, если оно соответствует определенной процедуре и срокам. Распространенным заблуждением на данный момент является вера в то, что в договоре аренды без пункта о повышении арендодатель может потребовать повышения в любое время, по любой ставке и с обратной силой. Сложившаяся судебная практика 6-й гражданской палаты Кассационного суда говорит об обратном:
«Чтобы требовать арендную плату с начала периода, для которого запрашивается ее определение, либо договор аренды должен содержать пункт о повышении, либо, в соответствии со статьей 345 Закона № 6098 в редакции, действующей на дату подачи иска, арендатору должно быть направлено письменное уведомление о повышении арендной платы не позднее чем за тридцать дней до начала арендного периода, для которого запрашивается определение, либо иск должен быть подан в течение этого же тридцатидневного периода; в любом случае иск должен быть подан до окончания следующего нового арендного периода». — 6-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2015/11442, решение № 2016/37 от 18.01.2016 (см. также дело № 2014/12566, решение № 2015/9235 от 02.11.2015)
Та же палата подтвердила этот принцип более недавно, постановив, что в договоре аренды без пункта о повышении должны быть изучены условия для адаптации арендной платы (3-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2025/2638, решение № 2025/3932 от 09.09.2025). Итог: если арендодатель заявляет требование о повышении без соблюдения этих временных и процедурных требований, требование отклоняется для данного конкретного периода — но это не мешает арендодателю заявить новое, своевременное требование на следующий период аренды.
IV. Как повышается арендная плата? Процедура и сроки
Если в договоре аренды нет пункта о повышении, арендная плата может быть увеличена следующими способами:
1. Соглашение сторон на новый период. Арендатор и арендодатель могут согласовать размер арендной платы на новый период, не превышающий предельного уровня ИПЦ. Это самый простой и наименее спорный путь.
2. Своевременное письменное уведомление или обращение в суд. Если соглашение не достигнуто, вступает в силу статья 345 Кодекса:
«Иск об определении размера арендной платы может быть предъявлен в любое время. Однако если иск подан не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода аренды, либо если арендодатель в течение этого периода направил арендатору письменное уведомление о повышении арендной платы, и иск подан до окончания следующего нового периода аренды, определенная судом арендная плата связывает арендатора с начала этого нового периода аренды». — Турецкий обязательственный кодекс № 6098, ст. 345/1-2
На практике это означает, что арендодатель должен либо (i) направить арендатору официальное письменное уведомление о требовании повышения арендной платы не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода, либо (ii) подать иск об определении арендной платы непосредственно в течение этого же периода. При выполнении любого из этих условий арендная плата, определенная судом, применяется с начала периода, даже если сам иск подан позже, вплоть до окончания следующего арендного периода.
3. Обязательное посредничество (медиация). Согласно статье 18/B Закона о медиации в гражданских спорах № 6325 (введенной статьей 37 Закона № 7445), с 1 сентября 2023 года обращение к медиатору перед подачей иска является обязательным условием для любого спора, возникающего из арендных отношений, за исключением процедур выселения через исполнительное производство без судебного решения (ilamsız tahliye). Это означает, что процедура медиации должна быть завершена до подачи иска об определении арендной платы; обратите внимание, что подача заявления на медиацию не приостанавливает тридцатидневный срок, предусмотренный статьей 345 Кодекса, поэтому сроки процесса необходимо планировать соответствующим образом.
Вопрос о том, могут ли споры об определении арендной платы за жилые помещения и коммерческую недвижимость с крышей передаваться на рассмотрение арбитража, остается дискуссионным, но Генеральная ассамблея гражданских палат Кассационного суда недавно постановила, независимо от характера арендуемого имущества, что такие споры, вытекающие из договоров аренды, могут быть предметом арбитражного разбирательства (Генеральная ассамблея гражданских палат, дело № 2025/502, решение № 2026/15 от 21.01.2026).
V. Какова ставка повышения арендной платы? Как работает расчет ИПЦ
Ориентиром, используемым как для договорного предела повышения, так и для арендной платы, определяемой судьей, является темп изменения среднего значения ИПЦ (индекса потребительских цен) за последние двенадцать месяцев. Эта ставка объявляется Турецким статистическим институтом (TÜİK) в первую неделю каждого месяца на основе данных за месяц, непосредственно предшествующий месяцу, в котором повышение должно вступить в силу.
Например, согласно данным за август 2026 года, опубликованным TÜİK 3 сентября 2026 года, среднее изменение ИПЦ за двенадцать месяцев составило 31,79%; эта ставка устанавливает предел, применимый к периодам аренды, продлеваемым в сентябре 2026 года. Поскольку ставка меняется каждый месяц, актуальные данные следует проверять на официальных страницах статистики TÜİK.
Историческая справка: согласно Временной статье 1 (введенной в Закон № 6098 Законом № 7409) и Временной статье 2 (введенной Законом № 7456), фиксированный предел повышения в размере 25% в виде исключения применялся к договорам аренды жилых помещений, продлеваемым в период с 8 июня 2022 года по 1 июля 2024 года. С тех пор действие этого временного порядка истекло, и сегодня средний показатель ИПЦ за двенадцать месяцев снова применяется как к аренде жилья, так и к аренде коммерческой недвижимости с крышей.
Пятилетнее правило. Независимо от того, достигли ли стороны соглашения, в договорах аренды со сроком действия более пяти лет или продлеваемых после пяти лет, а также в конце каждого последующего пятилетнего периода, арендная плата заново определяется судьей на справедливой основе с учетом ставки ИПЦ, состояния арендуемого имущества и сопоставимых цен аренды (ст. 344/3 Кодекса). В этом сценарии предел ИПЦ больше не применяется сам по себе, а становится частью более широкой оценки «справедливости» наряду с сопоставимыми ставками аренды; Кассационный суд последовательно признает, что предел ИПЦ может быть превышен в эти периоды (3-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2026/113, решение № 2026/3228 от 20.05.2026; дело № 2026/1213, решение № 2026/1751 от 30.03.2026).
Арендная плата, номинированная в иностранной валюте. Если арендная плата установлена в договоре в иностранной валюте, с учетом положений Закона № 1567 о защите стоимости турецкой валюты, никакие изменения в размере арендной платы не могут быть произведены до истечения пяти лет; положение статьи 138 Кодекса о чрезмерных затруднениях является исключением из этого правила (ст. 344/4 Кодекса).
VI. Заключение
Отсутствие пункта о повышении в договоре аренды не лишает арендодателя возможности увеличить арендную плату; однако реализация этой возможности строго ограничена предельным уровнем ставки и сроками, установленными статьями 344 и 345 Кодекса. Если арендодатель не воспользуется правом на повышение в установленные сроки и по установленной процедуре, повышение не может быть затребовано за этот конкретный период, однако само право не теряется для последующих периодов. Также следует помнить, что с 2023 года обязательная медиация стала частью процесса в качестве предварительного условия для разрешения споров, связанных с арендой.
Источники
Турецкий обязательственный кодекс № 6098, ст. 343-346 — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
Закон о медиации в гражданских спорах № 6325, ст. 18/B — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6325&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
3-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2026/113, решение № 2026/3228 от 20.05.2026
3-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2026/1213, решение № 2026/1751 от 30.03.2026
3-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2025/6193, decision № 2026/2965 от 12.05.2026
3-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2025/2638, решение № 2025/3932 от 09.09.2025
6-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2015/11442, решение № 2016/37 от 18.01.2016
6-я гражданская палата Кассационного суда, дело № 2014/12566, решение № 2015/9235 от 02.11.2015
С полным текстом указанных выше решений можно ознакомиться по номерам дел/решений через официальные системы поиска прецедентов: Поиск решений Кассационного суда (https://karararama.yargitay.gov.tr/) и Поиск прецедентов UYAP (https://emsal.uyap.gov.tr/)
Турецкий статистический институт (TÜİK), ежемесячные бюллетени индекса потребительских цен (ИПЦ) — https://www.tuik.gov.tr
Информация в этой статье основана на законодательстве и прецедентном праве, действовавших на дату ее публикации; ставка, сроки и процедура, применимые к конкретному спору по аренде, могут варьироваться в зависимости от условий договора аренды и конкретных обстоятельств дела. Эта статья предназначена исключительно для общей информации и не представляет собой юридическую консультацию.
Отказ от ответственности
Обязан ли арендатор оплачивать повышение арендной платы, если арендодатель потребовал этого только в устной форме?
Нет. Согласно статье 345 Кодекса, для того чтобы повышение имело обязательную силу с начала периода, требуется либо письменное уведомление, либо своевременно поданный иск; устного требования недостаточно для того, чтобы повышение приобрело юридическую силу.
Может ли арендодатель потребовать единовременную выплату разницы в арендной плате за прошедшие периоды?
Если уведомление не было подано своевременно или иск не был предъявлен в срок, ретроактивное увеличение не может быть востребовано за периоды, по которым срок истек; требование может быть предъявлено только за тот период, в отношении которого своевременно была начата надлежащая процедура.
Продлевается ли аренда автоматически на новых условиях после истечения срока её действия?
В договорах аренды жилых помещений и крытых рабочих мест договор на определенный срок не прекращается автоматически по истечении его срока; если одна из сторон не направит надлежащее уведомление о расторжении, он считается продленным на один год на тех же условиях (с учетом любых применимых положений о повышении платы).
Применяется ли другое правило, если арендатор является коммерсантом или юридическим лицом?
Увеличение лимита в соответствии со статьей 344 Кодекса также применяется с 1 июля 2020 года к договорам аренды рабочих помещений, где арендатором является коммерсант или юридическое лицо; до этой даты применялся восьмилетний период отсрочки.
Обязана ли сторона обратиться к медиатору перед подачей иска об определении размера арендной платы?
За исключением дел о выселении путем принудительного исполнения без судебного решения, обращение к медиатору перед подачей иска с 1 сентября 2023 года является обязательным условием для споров по аренде; иск, поданный без соблюдения этого требования, отклоняется по процессуальным основаниям.
Больше информации
20 авг. 2026 г.
20-летнее освобождение от налогов для новых резидентов в Турции | Иностранный доход
Новый турецкий закон освобождает доходы новых резидентов из иностранных источников от подоходного налога на 20 лет при условии строгого соответствия критериям и соблюдения сроков подачи документов.
17 авг. 2026 г.
Покупка недвижимости в Анталье
Планируете купить недвижимость в Анталье? Вот контрольный список перед покупкой и официальные требования к предварительному договору купли-продажи,
12 авг. 2026 г.
Аренда оплачена, но коммунальные услуги нет: могут ли выселить арендатора?
Может ли арендатор, который платит за аренду, но не оплачивает коммунальные услуги, воду или расходы на содержание (айдат), быть выселен по турецкому законодательству? Обзор решения Кассационного суда 2025 года.