Право недвижимости
Автор:
Бюшра Нишанджи
Что произойдет, если в договоре аренды нет пункта о повышении арендной платы?
Что происходит, если в договоре аренды нет пункта о повышении арендной платы? Как рассчитывается повышение арендной платы?
Согласно турецкому законодательству, повышение арендной платы не является вопросом, полностью предоставленным на усмотрение сторон. Статьи 343–346 Турецкого обязательственного кодекса № 6098 («Кодекс») ограничивают положения об арендной плате в договорах аренды жилых помещений и крытых рабочих мест рамками публичного порядка. На практике чаще всего возникает вопрос: если в договоре аренды нет пункта о повышении арендной платы, обязан ли арендодатель повышать арендную плату, имеет ли он вообще на это право и, если да, то по какой процедуре и по какой ставке? В этой статье рассматриваются данные вопросы в свете действующего законодательства и прецедентной практики Кассационного суда.
I. Общие рамки: Исключение из запрета на изменение условий аренды
Статья 343 Кодекса допускает изменение во вред арендатору ровно в одном отношении:
«В договорах аренды не допускается внесение каких-либо изменений во вред арендатору, кроме определения размера арендной платы». — Турецкий обязательственный кодекс № 6098 (Официальный вестник: 4 февраля 2011 г., принят 11 января 2011 г.), ст. 343
Естественным следствием этого правила является то, что никакие другие условия аренды, кроме самой арендной платы — будь то гарантийный депозит, штраф за просрочку платежа, плата за досрочное расторжение договора и т. п. — не могут быть изменены во вред арендатору, ни в одностороннем порядке, ни при продлении договора. Повышение арендной платы — единственное исключение, допускаемое законом, но и оно связано строгими процедурными рамками и ограничениями по ставке.
II. Содержит ли договор аренды пункт о повышении платы? Почему это различие имеет значение
Статья 344 Кодекса устанавливает два разных режима в зависимости от того, договорились ли стороны о повышении.
А. Если договор аренды содержит пункт о повышении арендной платы (ст. 344/1)
«Соглашение сторон относительно арендной платы, подлежащей применению в продленные периоды аренды, является действительным при условии, что оно не превышает уровень изменения среднего двенадцатимесячного индекса потребительских цен за предыдущий год аренды. Это правило также применяется к договорам аренды на срок более одного года». — Турецкий обязательственный кодекс № 6098, ст. 344/1
Если в договоре аренды зафиксирована определенная ставка повышения (например, «15%» или «ставка ИПЦ»), эта ставка является действительной, если она не превышает среднее изменение ИПЦ за двенадцать месяцев. Если договорная ставка превышает этот предел, применяемая ставка снижается до среднего значения ИПЦ; если договорная ставка ниже предела, применяется (более низкая) договорная ставка. 3-я Гражданская палата Кассационного суда последовательно применяла эту же методику расчета в своих недавних решениях (3-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2025/6193, решение № 2026/2965 от 12.05.2026).
B. Если в договоре аренды нет пункта о повышении арендной платы (ст. 344/2)
Это ситуация, которой в основном посвящена данная статья:
«В случаях, когда стороны не пришли к соглашению по этому вопросу, арендная плата — при условии, что она не превышает уровень изменения среднего двенадцатимесячного индекса потребительских цен за предыдущий год аренды — определяется судьей на принципах справедливости с учетом состояния арендуемого имущества». — Турецкий обязательственный кодекс № 6098, ст. 344/2
Как показывает эта норма, если договор аренды не содержит пункта о повышении, закон связывает повышение не с односторонним заявлением одной из сторон, а либо с новым соглашением между сторонами, либо с определением суда (судьи).
III. «Обязан ли я повышать арендную плату?»
Если в договоре аренды нет пункта о повышении, арендодатель не несет обязанности повышать плату; повышение — это право арендодателя, а не обязанность. Если арендодатель не воспользуется этим правом, аренда просто продолжится по прежней цене — это не влечет за собой никаких негативных последствий для арендодателя.
Однако если арендодатель желает потребовать повышения, это требование будет действительным только в том случае, если соблюдена определенная процедура и сроки. Распространенным заблуждением на данный момент является вера в то, что при отсутствии пункта о повышении арендодатель может потребовать повышения в любое время, по любой ставке и с обратной силой. Устоявшаяся судебная практика 6-й Гражданской палаты Кассационного суда говорит об обратном:
«Для того чтобы требовать арендную плату с начала периода, за который требуется ее определение, либо договор аренды должен содержать пункт о повышении, либо, в соответствии со статьей 345 Закона № 6098 в редакции, действующей на дату подачи иска, арендатору должно быть направлено письменное уведомление о повышении арендной платы не позднее чем за тридцать дней до начала периода аренды, за который требуется определение платы, либо иск должен быть подан в течение этого же тридцатидневного периода; в любом случае иск должен быть подан до конца следующего нового периода аренды». — 6-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2015/11442, решение № 2016/37 от 18.01.2016 (см. также дело № 2014/12566, решение № 2015/9235 от 02.11.2015)
Эта же палата недавно подтвердила данный принцип, постановив, что в договоре аренды без пункта о повышении должны быть изучены условия для адаптации арендной платы (3-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2025/2638, решение № 2025/3932 от 09.09.2025). Итог: если арендодатель требует повышения без соблюдения этих временных и процедурных требований, требование о повышении отклоняется для конкретного периода — но это не мешает арендодателю подать новое своевременное требование на следующий период аренды.
IV. Как повышается арендная плата? Процедура и сроки
Если в договоре аренды нет пункта о повышении, арендная плата может быть повышена следующими способами:
1. Соглашение между сторонами на новый период. Арендатор и арендодатель могут согласовать на новый период размер платы, не превышающий установленный предел ИПЦ. Это самый простой и наименее спорный путь.
2. Своевременное письменное уведомление или иск. Если соглашение не достигнуто, вступает в силу статья 345 Кодекса:
«Иск об определении размера арендной платы может быть предъявлен в любое время. Однако если иск подан не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода аренды или арендодатель направил арендатору письменное уведомление в этот срок о том, что арендная плата будет повышена, и иск подан до конца следующего нового периода аренды, определенная судом арендная плата связывает арендатора с начала этого нового периода аренды». — Турецкий обязательственный кодекс № 6098, ст. 345/1-2
На практике это означает, что арендодатель должен либо (i) направить арендатору официальное письменное уведомление о требовании повышения арендной платы не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода, либо (ii) подать иск об определении размера арендной платы непосредственно в течение этого же периода. При выполнении любого из этих условий арендная плата, определенная судом, применяется с начала периода, даже если сам иск подан позже, вплоть до окончания следующего периода аренды.
3. Обязательная медиация. Согласно статье 18/B Закона о медиации в гражданских спорах № 6325 (введенной статьей 37 Закона № 7445), с 1 сентября 2023 года обращение к медиатору перед подачей иска является обязательным условием для любого спора, возникающего из арендных отношений, за исключением процедур выселения через исполнительное производство без судебного решения (ilamsız tahliye). Это означает, что процесс медиации должен быть завершен до подачи иска об определении размера арендной платы; обратите внимание, что подача заявления на медиацию не приостанавливает тридцатидневный срок, предусмотренный статьей 345 Кодекса, поэтому время проведения процесса необходимо планировать соответствующим образом.
Вопрос о том, могут ли споры об определении арендной платы за жилые помещения и крытые рабочие места передаваться на рассмотрение в арбитраж, остается дискуссионным, но Генеральная ассамблея гражданских палат Кассационного суда недавно постановила, независимо от характера арендуемого имущества, что такие споры, возникающие из договоров аренды, могут быть предметом арбитражного разбирательства (Генеральная ассамблея гражданских палат, дело № 2025/502, решение № 2026/15 от 21.01.2026).
V. Какова ставка повышения арендной платы? Как работает расчет ИПЦ
Ориентиром, используемым как для предела договорного повышения, так и для арендной платы, определяемой судьей, является уровень изменения среднего значения ИПЦ (индекса потребительских цен) за двенадцать месяцев. Этот показатель объявляется Статистическим институтом Турции (TÜİK) в первую неделю каждого месяца на основе данных за месяц, непосредственно предшествующий месяцу, в котором повышение должно вступить в силу.
Например, согласно данным за август 2026 года, опубликованным TÜİK 3 сентября 2026 года, среднее изменение ИПЦ за двенадцать месяцев составило 31,79%; эта ставка устанавливает предел, применимый к периодам аренды, продлеваемым в сентябре 2026 года. Поскольку ставка меняется каждый месяц, актуальные данные следует проверять на официальных страницах статистики TÜİK.
Историческая справка: в соответствии с Временной статьей 1 (добавленной в Закон № 6098 Законом № 7409) и Временной статьей 2 (добавленной Законом № 7456), в качестве исключения к договорам аренды жилых помещений, продлеваемым в период с 8 июня 2022 года по 1 июля 2024 года, применялся фиксированный предел повышения в размере 25%. Действие этого временного правила с тех пор истекло, и сегодня среднее двенадцатимесячное значение ИПЦ снова применяется как к жилым помещениям, так и к крытым рабочим местам.
Правило пяти лет. Независимо от того, пришли ли стороны к соглашению, в договорах аренды на срок более пяти лет или продленных после пяти лет, а также по окончании каждого последующего пятилетнего периода, арендная плата заново определяется судьей на принципах справедливости с учетом уровня ИПЦ, состояния арендуемого имущества и прецедентной стоимости аренды аналогичных объектов (ст. 344/3 Кодекса). В этом сценарии предел ИПЦ больше не применяется сам по себе, а становится частью более широкой оценки «справедливости» наряду с рыночными ценами на аренду; Кассационный суд последовательно принимает решения о том, что предел ИПЦ может быть превышен в эти периоды (3-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2026/113, решение № 2026/3228 от 20.05.2026; дело № 2026/1213, решение № 2026/1751 от 30.03.2026).
Арендная плата в иностранной валюте. Если арендная плата в договоре зафиксирована в иностранной валюте, с учетом положений Закона № 1567 «О защите стоимости турецкой валюты», никакие изменения в размере арендной платы не могут производиться до истечения пяти лет; исключением из этого правила является положение о чрезмерном затруднении исполнения обязательств статьи 138 Кодекса (ст. 344/4 Кодекса).
VI. Заключение
Отсутствие в договоре аренды пункта о повышении арендной платы не лишает арендодателя возможности ее повысить; однако реализация этой возможности строго ограничена предельным уровнем ставки и сроками, установленными статьями 344 и 345 Кодекса. Если арендодатель не воспользуется правом на повышение в установленные сроки и по надлежащей процедуре, повышение не может быть востребовано за этот конкретный период, однако право не теряется на последующие периоды. Также следует помнить, что с 2023 года обязательная медиация стала частью процесса в качестве предварительного условия для разрешения арендных споров.
Источники
Турецкий обязательственный кодекс № 6098, ст. 343-346 — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
Закон о медиации в гражданских спорах № 6325, ст. 18/B — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6325&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
3-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2026/113, решение № 2026/3228 от 20.05.2026
3-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2026/1213, решение № 2026/1751 от 30.03.2026
3-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2025/6193, decision № 2026/2965 от 12.05.2026
3-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2025/2638, решение № 2025/3932 от 09.09.2025
6-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2015/11442, решение № 2016/37 от 18.01.2016
6-я Гражданская палата Кассационного суда, дело № 2014/12566, решение № 2015/9235 от 02.11.2015
С полным текстом вышеуказанных решений можно ознакомиться по номерам дел/решений через официальные системы поиска прецедентов: Поиск решений Кассационного суда (https://karararama.yargitay.gov.tr/) и Поиск прецедентов UYAP (https://emsal.uyap.gov.tr/)
Статистический институт Турции (TÜİK), ежемесячные бюллетени индекса потребительских цен (ИПЦ) — https://www.tuik.gov.tr
Информация в этой статье основана на законодательстве и судебной практике, действующих на дату ее публикации; ставка, сроки и процедура, применимые к конкретному спору по аренде, могут варьироваться в зависимости от условий договора аренды и конкретных фактов дела. Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Отказ от ответственности
Обязан ли арендатор оплачивать повышение арендной платы, если арендодатель потребовал этого только в устной форме?
Нет. Согласно статье 345 Кодекса, для того чтобы повышение имело обязательную силу с начала периода, требуется либо письменное уведомление, либо своевременно поданный иск; устного требования недостаточно для того, чтобы повышение приобрело юридическую силу.
Может ли арендодатель потребовать единовременную выплату разницы в арендной плате за прошедшие периоды?
Если уведомление не было подано своевременно или иск не был предъявлен в срок, ретроактивное увеличение не может быть востребовано за периоды, по которым срок истек; требование может быть предъявлено только за тот период, в отношении которого своевременно была начата надлежащая процедура.
Продлевается ли аренда автоматически на новых условиях после истечения срока её действия?
В договорах аренды жилых помещений и крытых рабочих мест договор на определенный срок не прекращается автоматически по истечении его срока; если одна из сторон не направит надлежащее уведомление о расторжении, он считается продленным на один год на тех же условиях (с учетом любых применимых положений о повышении платы).
Применяется ли другое правило, если арендатор является коммерсантом или юридическим лицом?
Увеличение лимита в соответствии со статьей 344 Кодекса также применяется с 1 июля 2020 года к договорам аренды рабочих помещений, где арендатором является коммерсант или юридическое лицо; до этой даты применялся восьмилетний период отсрочки.
Обязана ли сторона обратиться к медиатору перед подачей иска об определении размера арендной платы?
За исключением дел о выселении путем принудительного исполнения без судебного решения, обращение к медиатору перед подачей иска с 1 сентября 2023 года является обязательным условием для споров по аренде; иск, поданный без соблюдения этого требования, отклоняется по процессуальным основаниям.
Больше информации
24 сент. 2026 г.
Система парентел: законные наследники и доли в наследстве по турецкому праву
Как Гражданский кодекс Турции (ст. 495–501) определяет законных наследников и их доли: система парантелл, представительство, переживший супруг, усыновленные дети и государство, с диаграммой генеалогического древа для каждого сценария и судебной практикой Кассационного суда.
21 сент. 2026 г.
Презумпция отказа от наследства в Турции | Статья 605 Гражданского кодекса Турции (TMK)
Автоматически ли несостоятельное наследство защищает наследников в Турции? Мы рассматриваем условия предполагаемого отказа от наследства в соответствии со статьей 605/2 Гражданского кодекса Турции, бремя доказывания и соответствующие решения Кассационного суда.
16 сент. 2026 г.
Какое право применяется к вашему наследству в Турции? Обязательная доля в наследстве для иностранных граждан
Если вы владеете недвижимостью в Турции или претендуете на наследство от гражданина Турции, вам может быть интересно, законы о наследовании какой страны применяются в данном случае. Вот что говорят турецкое международное частное право и правила об обязательной доле в наследстве.