Покупка недвижимости в Анталье: юридический процесс и на что обратить внимание

Что нужно сделать перед покупкой недвижимости в Турции

Приобретение недвижимости в Турции является распространенной формой инвестиций и владения как для турецких граждан, так и для иностранных покупателей. В зависимости от гражданства покупателя, процесс требует совместного применения закона о праве собственности, градостроительных правил и — при необходимости — ограничений, касающихся иностранных граждан; процедурные пробелы на начальном этапе могут подвергнуть покупателя существенному финансовому риску. В данном руководстве изложены вопросы, подлежащие проверке перед покупкой, механика процесса передачи прав, а также роль, которую обычно играет юрист.

1. Проверка свидетельства о праве собственности (Tapu)

Перед тем как продолжить, необходимо проверить текущую запись о праве собственности на предмет:

• Наличия зарегистрированной ипотеки (ipotek) (которая может отражать задолженность перед банком)

• Наличия обременения/ареста (haciz şerhi) (наложенного исполнительным органом в связи с долгом продавца)

• Наличия в реестре прав узуфрукта, аннотаций или притязаний третьих лиц (intifa hakkı, şerh, beyan)

• Соответствия зарегистрированного собственника лицу, осуществляющему продажу

Это можно подтвердить непосредственно в Кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü) или через юриста, действующего от имени покупателя.

2. Градостроительный статус и разрешение на ввод в эксплуатацию (İskan)

Градостроительный статус (imar durumu) должен быть подтвержден в соответствующем муниципалитете, и необходимо установить, было ли здание построено в соответствии с разрешением на строительство и имеет ли оно действующее разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi / iskan). Отсутствие такого разрешения может привести к трудностям с подключением к коммунальным сетям и снижению стоимости при перепродаже.

3. Полномочия продавца и доверенность

Если лицо, осуществляющее продажу, не является зарегистрированным собственником, оно может действовать на основании доверенности (vekaletname). Необходимо проверить ее действительность, объем полномочий и актуальность, поскольку сделки, совершаемые на основании поддельной или просроченной доверенности, несут в себе значительный риск для покупателя.

4. Формальные требования к предварительному договору купли-продажи

Если стороны желают зафиксировать свои взаимные обязательства до передачи прав — например, когда оплата должна производиться в рассрочку — такое соглашение представляет собой предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi) и, согласно статье 706 Гражданского кодекса Турции, должно быть оформлено у нотариуса в официальной форме, чтобы иметь юридическую силу. Составленный в частном порядке предварительный договор или документ о бронировании, не оформленный у нотариуса, не имеет юридической силы и не предоставляет сторонам никаких обеспечительных гарантий. На практике этот момент часто упускается из виду: покупатели и продавцы часто подписывают такие документы без нотариального заверения, а затем обнаруживают, что соглашение не имеет юридической силы, в результате чего покупатель не может потребовать передачи прав или гарантированно вернуть уже уплаченные средства. Нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи также может быть внесен в реестр прав собственности в виде аннотации (tapu şerhi) по запросу любой из сторон.

5. Обязательное страхование от землетрясений (DASK)

Действующий полис DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) является установленным законом требованием при передаче прав на жилую недвижимость в Турции и запрашивается в момент переоформления права собственности.

6. Вопросы, специфичные для иностранных покупателей

Если покупатель является иностранным гражданином, дополнительно следует учитывать следующее:

• Находится ли объект недвижимости в пределах военной запретной зоны или зоны военной безопасности (askeri yasak bölge / askeri güvenlik bölgesi) (продажа иностранным гражданам в таких зонах невозможна); если недвижимость находится в пределах специальной зоны безопасности (özel güvenlik bölgesi), продажа возможна, но подлежит одобрению комиссией соответствующего провинциального управления (губернаторства — valilik)

• Ограничения по площади, применимые на одного человека и на один район (30 гектаров на человека и 10% от площади района, находящейся в частной собственности)

• Подходит ли недвижимость для подачи заявления на гражданство, если это является целью покупки

7. Отчет об оценке недвижимости

Если покупка предназначена для поддержки заявления на получение гражданства, по закону требуется актуальный отчет об оценке (değerleme raporu) от оценочной компании, лицензированной SPK (Совет по рынку капитала). Даже при отсутствии такой цели независимая оценка целесообразна в качестве меры предосторожности против переплаты.

Процесс приобретения недвижимости

1. Выбор недвижимости и предварительный аудит — применение проверок, изложенных выше.

2. Предварительный договор купли-продажи (необязательно) — рекомендуется, в частности, когда оплата производится в рассрочку или планируется подача заявления на гражданство; для придания юридической силы он должен быть оформлен у нотариуса.

3. Запись в Кадастровое управление — передача прав происходит в Кадастровом управлении по месту нахождения недвижимости.

4. Присяжный переводчик (yeminli tercüman) — требуется по закону, если одна из сторон не говорит по-турецки.

5. Сборы и налоги — пошлина за оформление права собственности (tapu harcı) рассчитывается и уплачивается отдельно как покупателем, так и продавцом в момент передачи прав.

6. Если целью является получение гражданства — оплата должна быть произведена в иностранной валюте через турецкий банк, что подтверждается Сертификатом о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi / DAB); в свидетельство о праве собственности должна быть внесена аннотация о запрете продажи в течение трех лет; а также должен быть пройден процесс получения Сертификата о подтверждении инвестиций в недвижимость (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi). Текущий порог составляет 400 000 долларов США, независимо от того, достигается ли он за счет одного объекта недвижимости или нескольких объектов, суммарная стоимость которых соответствует этой величине.

Роль юриста в этом процессе

Покупатели — особенно проживающие за границей или не знакомые с местными процедурами — часто сталкиваются с трудностями при совершении сделки без надлежащих юридических гарантий. Юрист по недвижимости обычно занимается следующими вопросами:

• Юридическая экспертиза (due diligence): независимая проверка свидетельства о праве собственности, наличия ипотеки, ареста или аннотаций, а также полномочий продавца.

• Составление и анализ договоров: подготовка предварительного договора купли-продажи в соответствии с требованиями к его формальной действительности, а также анализ сопутствующих документов с учетом юридических интересов покупателя.

• Представительство по доверенности: ведение процесса в случае, если сторона не может присутствовать лично.

• Превентивный контроль рисков: выявление таких рисков, как поддельные доверенности, двойные продажи или скрытые конструктивные дефекты здания.

• Сопровождение заявлений на получение гражданства или вида на жительство (для иностранных покупателей): от отчета об оценке и сертификата DAB до внесения аннотации в реестр и формирования самого пакета документов для подачи заявления.

• Взаимодействие с официальными органами: Кадастровым управлением, Главным управлением по делам населения и гражданства и другими профильными ведомствами.

Большинство из этих шагов наиболее эффективны, если предпринять их до выбора недвижимости, а не после.

Данная статья носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией по какому-либо конкретному делу. Действующее законодательство и административная практика могут меняться в зависимости от характера объекта недвижимости и статуса покупателя.

Библиография

• Гражданский кодекс Турции № 4721, ст. 706

• Закон о нотариате № 1512, ст. 44, ст. 89

• Закон о кадастре № 2644, ст. 35, ст. 36

• Положение о применении Закона о турецком гражданстве, ст. 20

• Закон № 2565 о военных запретных зонах и зонах безопасности

• Циркуляры Главного управления земельного регистра и кадастра (TKGM): 2012/12 (1734), Инструкция по специальным зонам безопасности 2015 года, 2019/1 (1795), 2019/5 (1799), 2020/5 (1905)