Was passiert, wenn der Mietvertrag keine Mieterhöhungsklausel enthält? Wie wird die Mieterhöhung berechnet?

Nach türkischem Recht ist die Erhöhung des Mietzinses keine Angelegenheit, die gänzlich dem freien Willen der Parteien überlassen ist. Die Artikel 343 bis 346 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 („das Gesetz“) unterwerfen mietzinsbezogene Bestimmungen in Wohn- und Geschäftsraummietverträgen aus Gründen des Gemeinwohls strengen gesetzlichen Grenzen. In der Praxis stellt sich am häufigsten folgende Frage: Wenn ein Mietvertrag keine Mieterhöhungsklausel enthält, ist der Vermieter dann verpflichtet, die Miete zu erhöhen, ist er überhaupt dazu berechtigt, und wenn ja, nach welchem Verfahren und in welcher Höhe? Dieser Artikel befasst sich mit diesen Fragen im Lichte der aktuellen Gesetzgebung und der Rechtsprechung des Kassationshofs.

I. Der allgemeine Rahmen: Die Ausnahme vom Änderungsverbot der Mietkonditionen

Artikel 343 des Gesetzes gestattet eine Änderung zum Nachteil des Mieters in genau einem einzigen Punkt:

„In Mietverträgen dürfen keine Änderungen zum Nachteil des Mieters vorgenommen werden, mit Ausnahme der Festsetzung des Mietzinses.“ — Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098 (Amtsblatt: 4. Februar 2011, verabschiedet am 11. Januar 2011), Art. 343

Die logische Konsequenz dieser Regel ist, dass keine andere Klausel des Mietvertrags als der Mietzins selbst — wie Kautionen, Verzugsstrafen, Vorfälligkeitsentschädigungen und Ähnliches — zum Nachteil des Mieters erschwert werden darf, weder einseitig noch im Wege der Verlängerung. Die Erhöhung der Miete ist die einzige gesetzlich zulässige Ausnahme, die jedoch ihrerseits an strenge verfahrens- und quotenmäßige Grenzen gebunden ist.

II. Enthält der Mietvertrag eine Mieterhöhungsklausel? Warum diese Unterscheidung wesentlich ist

Artikel 344 des Gesetzes sieht zwei unterschiedliche Regelungen vor, je nachdem, ob die Parteien eine Erhöhung vereinbart haben oder nicht.

A. Mietverträge mit einer Mieterhöhungsklausel (Art. 344 Abs. 1)

„Die Vereinbarung der Parteien über den in verlängerten Mietzeiten geltenden Mietzins ist wirksam, sofern sie die Veränderungsrate des zwölfmonatigen Durchschnitts des Verbraucherpreisindexes des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigt. Diese Regelung gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.“ — Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098, Art. 344 Abs. 1

Ist im Mietvertrag ein bestimmter Erhöhungssatz vereinbart (z. B. „15 %“ oder „der VPI-Satz“), so ist dieser Satz wirksam, sofern er den gleitenden Zwölfmonatsdurchschnitt des VPI nicht übersteigt. Übersteigt der vertragliche Satz diese Obergrenze, so mindert sich der anwendbare Satz auf den VPI-Durchschnitt; liegt der vertragliche Satz unter der Obergrenze, so gilt der (niedrigere) vertragliche Satz. Der 3. Zivilsenat des Kassationshofs hat diese Berechnungsmethode in seinen jüngsten Entscheidungen konsequent angewandt (Kassationshof, 3. Zivilsenat, Az. 2025/6193, Entsch. Nr. 2026/2965 vom 12.05.2026).

B. Mietverträge ohne Mieterhöhungsklausel (Art. 344 Abs. 2)

Dies ist der Sachverhalt, mit dem sich dieser Artikel im Wesentlichen befasst:

„Haben die Parteien hierüber keine Vereinbarung getroffen, so wird der Mietzins — sofern er die Veränderungsrate des zwölfmonatigen Durchschnitts des Verbraucherpreisindexes des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigt — vom Richter nach Billigkeit unter Berücksichtigung des Zustands der Mietsache festgesetzt.“ — Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098, Art. 344 Abs. 2

Wie sich hieraus ergibt, knüpft das Gesetz die Erhöhung bei Fehlen einer Erhöhungsklausel nicht an eine einseitige Erklärung einer der Parteien, sondern entweder an eine neue Vereinbarung zwischen den Parteien oder an eine gerichtliche Festsetzung durch den Richter.

III. „Bin ich verpflichtet, die Miete zu erhöhen?“

Enthält der Mietvertrag keine Erhöhungsklausel, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Miete anzuheben; die Erhöhung stellt für den Vermieter ein Recht und keine Pflicht dar. Nimmt der Vermieter dieses Recht nicht wahr, läuft das Mietverhältnis einfach zu den bisherigen Konditionen weiter — dies hat für den Vermieter keine nachteiligen Folgen.

Möchte der Vermieter jedoch eine Erhöhung geltend machen, so ist dieser Anspruch nur dann wirksam, wenn ein bestimmtes Verfahren und bestimmte Fristen eingehalten werden. Ein weit verbreiteter Irrtum an dieser Stelle ist der Glaube, dass der Vermieter bei einem Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel eine Erhöhung jederzeit, in beliebiger Höhe und mit rückwirkender Kraft verlangen kann. Die gefestigte Rechtsprechung des 6. Zivilsenats des Kassationshofs besagt das Gegenteil:

„Damit der Mietzins ab Beginn des Zeitraums, für den seine Festsetzung begehrt wird, verlangt werden kann, muss entweder der Mietvertrag eine Erhöhungsklausel enthalten oder es muss dem Mieter gemäß dem zum Zeitpunkt der Klageerhebung geltenden Artikel 345 des Gesetzes Nr. 6098 spätestens dreißig Tage vor Beginn des Mietzeitraums, für den die Festsetzung begehrt wird, eine schriftliche Mitteilung über die Mieterhöhung zugegangen sein oder die Klage innerhalb dieser Dreißigtagesfrist erhoben worden sein; in jedem Fall muss die Klage bis zum Ende des darauffolgenden neuen Mietzeitraums erhoben werden.“ — Kassationshof, 6. Zivilsenat, Az. 2015/11442, Entsch. Nr. 2016/37 vom 18.01.2016 (siehe auch Az. 2014/12566, Entsch. Nr. 2015/9235 vom 02.11.2015)

Derselbe Senat hat diesen Grundsatz in jüngerer Zeit bestätigt und entschieden, dass bei einem Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel die Voraussetzungen für eine Anpassung des Mietzinses zu prüfen sind (Kassationshof, 3. Zivilsenat, Az. 2025/2638, Entsch. Nr. 2025/3932 vom 09.09.2025). Das Ergebnis: Macht der Vermieter eine Erhöhung geltend, ohne diese zeitlichen und verfahrensrechtlichen Voraussetzungen zu erfüllen, wird das Erhöhungsverlangen für den betroffenen Zeitraum abgewiesen — dies hindert den Vermieter jedoch nicht daran, für den darauffolgenden Mietzeitraum ein neues, fristgerechtes Verlangen zu stellen.

IV. Wie wird die Miete erhöht? Verfahren und Fristen

Enthält der Mietvertrag keine Erhöhungsklausel, kann die Miete auf folgenden Wegen erhöht werden:

1. Vereinbarung zwischen den Parteien für den neuen Zeitraum. Mieter und Vermieter steht es frei, für den neuen Zeitraum eine Miete zu vereinbaren, die die VPI-Obergrenze nicht überschreitet. Dies ist der einfachste und konfliktärmste Weg.

2. Fristgerechte schriftliche Ankündigung oder Klageerhebung. Kommt keine Vereinbarung zustande, greift Artikel 345 des Gesetzes:

„Die Klage auf Festsetzung des Mietzinses kann jederzeit erhoben werden. Wird die Klage jedoch spätestens dreißig Tage vor Beginn des neuen Mietzeitraums erhoben oder hat der Vermieter dem Mieter innerhalb dieser Frist schriftlich mitgeteilt, dass die Miete erhöht wird, und wird die Klage bis zum Ende des darauffolgenden neuen Mietzeitraums erhoben, so bindet der vom Gericht festgesetzte Mietzins den Mieter ab Beginn dieses neuen Mietzeitraums.“ — Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098, Art. 345 Abs. 1-2

In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter entweder (i) dem Mieter spätestens dreißig Tage vor Beginn des neuen Zeitraums eine formelle schriftliche Ankündigung des Mieterhöhungsverlangens zustellen oder (ii) innerhalb derselben Frist direkt Klage auf Mietzinsfestsetzung erheben muss. Ist eine dieser Voraussetzungen erfüllt, gilt der gerichtlich festgesetzte Mietzins ab Beginn des Zeitraums, auch wenn die Klage selbst erst später, bis zum Ende des folgenden Mietzeitraums, erhoben wird.

3. Obligatorisches Mediationsverfahren. Gemäß Artikel 18/B des Gesetzes Nr. 6325 über die Mediation in Zivilsachen — eingefügt durch Artikel 37 des Gesetzes Nr. 7445 — ist die Anrufung eines Mediators seit dem 1. September 2023 zwingende Zulässigkeitsvoraussetzung für alle Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis, mit Ausnahme von Räumungsverfahren im Wege der Zwangsvollstreckung ohne Urteil (ilamsız tahliye). Das bedeutet, dass das Mediationsverfahren vor der Erhebung einer Mietzinsfestsetzungsklage abgeschlossen sein muss; zu beachten ist, dass die Beantragung der Mediation die Dreißigtagesfrist nach Artikel 345 des Gesetzes nicht hemmt, weshalb der zeitliche Ablauf entsprechend geplant werden muss.