Rechtliche Konsequenzen bei Fehlen einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag

Was passiert, wenn der Mietvertrag keine Mieterhöhungsklausel enthält? Wie wird die Mieterhöhung berechnet?

Nach türkischem Recht ist die Erhöhung des Mietzinses keine Angelegenheit, die gänzlich dem freien Willen der Vertragsparteien überlassen ist. Die Artikel 343 bis 346 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 („das Gesetz“) unterwerfen mietrechtliche Bestimmungen in Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen Grenzen, die in der öffentlichen Ordnung begründet sind. In der Praxis stellt sich am häufigsten folgende Frage: Wenn ein Mietvertrag keine Mieterhöhungsklausel enthält, ist der Vermieter dann verpflichtet, die Miete zu erhöhen, ist er überhaupt dazu berechtigt, und wenn ja, durch welches Verfahren und in welcher Höhe? Dieser Artikel befasst sich mit diesen Fragen im Lichte der aktuellen Gesetzgebung und der Rechtsprechung des Kassationshofs.

I. Der allgemeine Rahmen: Die Ausnahme vom Änderungsverbot der Mietkonditionen

Artikel 343 des Gesetzes gestattet eine Änderung zuungunsten des Mieters in genau einer Hinsicht:

„In Mietverträgen dürfen keine Änderungen zuungunsten des Mieters vorgenommen werden, ausgenommen die Festlegung des Mietzinses.“ — Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098 (Amtsblatt: 4. Februar 2011, verabschiedet am 11. Januar 2011), Art. 343

Die logische Konsequenz dieser Regelung ist, dass keine andere Mietbedingung als der Mietzins selbst — wie etwa eine Kaution, eine Verzugsstrafgebühr, eine Vorfälligkeitsentschädigung und Ähnliches — zum Nachteil des Mieters erschwert werden darf, sei es einseitig oder im Wege der Vertragsverlängerung. Die Erhöhung der Miete ist die einzige vom Gesetz zugelassene Ausnahme, die ihrerseits jedoch an strenge verfahrens- und ratenmäßige Grenzen gebunden ist.

II. Enthält der Mietvertrag eine Mieterhöhungsklausel? Warum diese Unterscheidung wesentlich ist

Artikel 344 des Gesetzes sieht zwei unterschiedliche Regelungen vor, je nachdem, ob die Parteien eine Erhöhung vereinbart haben.

A. Wenn der Mietvertrag eine Mieterhöhungsklausel enthält (Art. 344 Abs. 1)

„Die Vereinbarung der Parteien über den in verlängerten Mietperioden geltenden Mietzins ist wirksam, sofern sie die Veränderungsrate des zwölfmonatigen Durchschnitts des Verbraucherpreisindexes des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigt. Diese Regelung gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.“ — Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098, Art. 344 Abs. 1

Legt der Mietvertrag einen bestimmten Erhöhungssatz fest (z. B. „15 %“ oder „die VPI-Rate“), so ist dieser Satz wirksam, solange er den zwölfmonatigen Durchschnitt der Veränderung des VPI nicht übersteigt. Übersteigt der vertragliche Satz diese Obergrenze, wird der anwendbare Satz auf den VPI-Durchschnitt reduziert; liegt der vertragliche Satz unter der Obergrenze, gilt der (niedrigere) vertragliche Satz. Die 3. Zivilkammer des Kassationshofs hat diese Berechnungsmethode in ihren jüngsten Entscheidungen konsequent angewandt (Kassationshof, 3. Zivilkammer, Az. 2025/6193, Beschl. Nr. 2026/2965 vom 12.05.2026).

B. Wenn der Mietvertrag keine Mieterhöhungsklausel enthält (Art. 344 Abs. 2)

Dies ist die Konstellation, mit der sich dieser Artikel in erster Linie befasst:

„Haben die Parteien hierüber keine Vereinbarung getroffen, wird der Mietzins — sofern er die Veränderungsrate des zwölfmonatigen Durchschnitts des Verbraucherpreisindexes des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigt — vom Richter nach Billigkeit unter Berücksichtigung des Zustands des Mietobjekts festgesetzt.“ — Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098, Art. 344 Abs. 2

Wie sich hieraus ergibt, knüpft das Gesetz die Erhöhung bei Fehlen einer Erhöhungsklausel nicht an eine einseitige Erklärung einer der Parteien, sondern entweder an eine neue Vereinbarung zwischen den Parteien oder an eine gerichtliche Festsetzung.

III. „Bin ich verpflichtet, die Miete zu erhöhen?“

Enthält der Mietvertrag keine Erhöhungsklausel, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Miete zu erhöhen; die Erhöhung ist ein Recht des Vermieters, keine Pflicht. Nimmt der Vermieter dieses Recht nicht wahr, läuft das Mietverhältnis einfach zu der bisherigen Miete weiter — dies hat für den Vermieter keine nachteiligen Folgen.

Wünscht der Vermieter jedoch eine Erhöhung geltend zu machen, ist dieser Anspruch nur dann wirksam, wenn er einem bestimmten Verfahren und einer bestimmten Frist folgt. Ein weit verbreiteter Irrtum an dieser Stelle ist der Glaube, dass der Vermieter bei einem Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel eine Erhöhung jederzeit, in beliebiger Höhe und mit rückwirkender Kraft verlangen kann. Die ständige Rechtsprechung der 6. Zivilkammer des Kassationshofs besagt das Gegenteil:

„Damit die Miete ab Beginn des Zeitraums verlangt werden kann, für den ihre Festsetzung begehrt wird, muss entweder der Mietvertrag eine Erhöhungsklausel enthalten oder gemäß dem zum Zeitpunkt der Klageerhebung geltenden Artikel 345 des Gesetzes Nr. 6098 dem Mieter spätestens dreißig Tage vor Beginn des Mietzeitraums, für den die Festsetzung begehrt wird, eine schriftliche Mitteilung über die Mieterhöhung zugegangen sein oder die Klage innerhalb dieser Dreißigtagesfrist erhoben worden sein; in jedem Fall muss die Klage bis zum Ende des folgenden neuen Mietzeitraums erhoben werden.“ — Kassationshof, 6. Zivilkammer, Az. 2015/11442, Beschl. Nr. 2016/37 vom 18.01.2016 (siehe auch Az. 2014/12566, Beschl. Nr. 2015/9235 vom 02.11.2015)

Dieselbe Kammer hat diesen Grundsatz in jüngerer Zeit bekräftigt und entschieden, dass bei einem Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel die Voraussetzungen für eine Anpassung der Miete geprüft werden müssen (Kassationshof, 3. Zivilkammer, Az. 2025/2638, Beschl. Nr. 2025/3932 vom 09.09.2025). Das Ergebnis: Verlangt der Vermieter eine Erhöhung, ohne diese zeitlichen und verfahrensrechtlichen Anforderungen einzuhalten, wird das Erhöhungsbegehren für den jeweiligen Zeitraum abgewiesen — dies hindert den Vermieter jedoch nicht daran, für den darauffolgenden Mietzeitraum ein neues, fristgerechtes Begehren zu stellen.

IV. Wie wird die Miete erhöht? Verfahren und Fristen

Enthält der Mietvertrag keine Erhöhungsklausel, kann die Miete über folgende Wege erhöht werden:

1. Vereinbarung zwischen den Parteien für den neuen Zeitraum. Es steht dem Mieter und dem Vermieter frei, für den neuen Zeitraum eine Miete zu vereinbaren, welche die VPI-Obergrenze nicht überschreitet. Dies ist der einfachste und am wenigsten streitige Weg.

2. Rechtzeitige schriftliche Ankündigung oder Klhebung. Wird keine Vereinbarung erzielt, greift Artikel 345 des Gesetzes:

„Eine Klage auf Festsetzung des Mietzinses kann jederzeit erhoben werden. Wird die Klage jedoch spätestens dreißig Tage vor Beginn des neuen Mietzeitraums erhoben oder hat der Vermieter dem Mieter innerhalb dieser Frist schriftlich mitgeteilt, dass der Mietzins erhöht wird, und wird die Klage bis zum Ende des darauffolgenden neuen Mietzeitraums erhoben, so bindet der vom Gericht festgesetzte Mietzins den Mieter ab Beginn dieses neuen Mietzeitraums.“ — Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098, Art. 345 Abs. 1-2

In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter entweder (i) dem Mieter spätestens dreißig Tage vor Beginn des neuen Zeitraums eine formelle schriftliche Mitteilung über das Mieterhöhungsbegehren zustellen oder (ii) direkt innerhalb derselben Frist eine Mietfestsetzungsklage erheben muss. Ist eine dieser Voraussetzungen erfüllt, gilt die vom Gericht festgesetzte Miete ab Beginn des Zeitraums, selbst wenn die Klage selbst erst später, bis zum Ende des folgenden Mietzeitraums, erhoben wird.

3. Obligatorische Mediation. Gemäß Artikel 18/B des Gesetzes über die Mediation in Zivilsachen Nr. 6325 — eingefügt durch Artikel 37 des Gesetzes Nr. 7445 — ist seit dem 1. September 2023 die Anrufung eines Mediators vor Klageerhebung eine Prozessvoraussetzung für sämtliche Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis, mit Ausnahme von Räumungsverfahren im Wege der Zwangsvollstreckung ohne Urteil (ilamsız tahliye). Das bedeutet, dass das Mediationsverfahren vor der Erhebung einer Mietfestsetzungsklage abgeschlossen sein muss; zu beachten ist, dass die Beantragung der Mediation die Dreißigtagesfrist des Artikels 345 des Gesetzes nicht hemmt, sodass der zeitliche Ablauf entsprechend geplant werden muss.

Ob Streitigkeiten über die Festsetzung der Miete für Wohn- und Gewerberäume einem Schiedsverfahren unterworfen werden können, ist nach wie vor umstritten. Die Generalversammlung der Zivilkammern des Kassationshofs hat jedoch kürzlich entschieden, dass solche Streitigkeiten aus Mietverträgen unabhängig von der Art des Mietobjekts schiedsfähig sein können (Generalversammlung der Zivilkammern, Az. 2025/502, Beschl. Nr. 2026/15 vom 21.01.2026).

V. Wie hoch ist der Mieterhöhungssatz? Wie die VPI-Berechnung funktioniert

Der Maßstab, der sowohl für die vertragliche Erhöhungsgrenze als auch für die vom Richter festgesetzte Miete herangezogen wird, ist die Veränderungsrate des zwölfmonatigen Durchschnitts des VPI (Verbraucherpreisindex). Diese Rate wird vom türkischen Statistikinstitut (TÜİK) in der ersten Woche eines jeden Monats auf der Grundlage der Daten für den Monat direkt vor dem Monat, in dem die Erhöhung wirksam werden soll, bekannt gegeben.

Beispielsweise lag die vom TÜİK am 3. September 2026 bekannt gegebene durchschnittliche Veränderung des VPI über zwölf Monate auf Basis der Daten für August 2026 bei 31,79 %; dieser Satz bestimmt die Obergrenze für Mietzeiten, die sich im September 2026 verlängern. Da sich der Satz jeden Monat ändert, sollten die aktuellen Daten mit den offiziellen Statistikseiten des TÜİK abgeglichen werden.

Ein historischer Rückblick: Gemäß dem vorläufigen Artikel 1 (eingefügt in das Gesetz Nr. 6098 durch das Gesetz Nr. 7409) und dem vorläufigen Artikel 2 (eingefügt durch das Gesetz Nr. 7456) galt ausnahmsweise eine feste Erhöhungsobergrenze von 25 % für Wohnraummietverhältnisse, die sich zwischen dem 8. Juni 2022 und dem 1. Juli 2024 verlängerten. Diese Übergangsregelung ist inzwischen ausgelaufen, und heute gilt der zwölfmonatige VPI-Durchschnitt wieder sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverhältnisse.

Die Fünfjahresregelung. Unabhängig davon, ob die Parteien eine Vereinbarung getroffen haben, wird bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder solchen, die nach fünf Jahren verlängert werden, sowie am Ende eines jeden darauffolgenden Fünfjahreszeitraums der Mietzins vom Richter nach Billigkeit neu festgesetzt. Dabei werden der VPI-Satz sowie der Zustand des Mietobjekts und vergleichbare Mietwerte berücksichtigt (Art. 344 Abs. 3 des Gesetzes). In diesem Szenario wird die VPI-Obergrenze nicht mehr isoliert angewandt, sondern fließt in eine umfassendere „Billigkeitsprüfung“ zusammen mit Vergleichsmieten ein; der Kassationshof hat stets entschieden, dass die VPI-Obergrenze in diesen Zeiträumen überschritten werden darf (Kassationshof, 3. Zivilkammer, Az. 2026/113, Beschl. Nr. 2026/3228 vom 20.05.2026; Az. 2026/1213, Beschl. Nr. 2026/1751 vom 30.03.2026).

In Fremdwährung vereinbarte Miete. Ist der Mietzins im Mietvertrag in einer Fremdwährung festgelegt, darf vorbehaltlich der Bestimmungen des Gesetzes Nr. 1567 über den Schutz des Wertes der türkischen Währung vor Ablauf von fünf Jahren keine Änderung des Mietzinses vorgenommen werden; die Bestimmung über die übermäßige Erschwerung gemäß Artikel 138 des Gesetzes bildet die Ausnahme von dieser Regel (Art. 344 Abs. 4 des Gesetzes).

VI. Fazit

Das Fehlen einer Mieterhöhungsklausel im Mietvertrag nimmt dem Vermieter nicht die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen; die Ausübung dieser Möglichkeit ist jedoch streng an die in den Artikeln 344 und 345 des Gesetzes festgelegte Obergrenze und die dortigen Fristen gebunden. Versäumt es der Vermieter, das Erhöhungsrecht frist- und formgerecht auszuüben, kann die Erhöhung für den jeweiligen Zeitraum nicht geltend gemacht werden — das Recht geht jedoch für zukünftige Zeiträume nicht verloren. Zudem ist zu beachten, dass seit 2023 die obligatorische Mediation als Prozessvoraussetzung bei Mietstreitigkeiten zwingend vorgeschaltet ist.

Quellenverzeichnis

• Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098, Art. 343-346 — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

• Gesetz über die Mediation in Zivilsachen Nr. 6325, Art. 18/B — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6325&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

• Generalversammlung der Zivilkammern des Kassationshofs, Az. 2025/502, Beschl. Nr. 2026/15 vom 21.01.2026

• Kassationshof, 3. Zivilkammer, Az. 2026/113, Beschl. Nr. 2026/3228 vom 20.05.2026

• Kassationshof, 3. Zivilkammer, Az. 2026/1213, Beschl. Nr. 2026/1751 vom 30.03.2026

• Kassationshof, 3. Zivilkammer, Az. 2025/6193, Beschl. Nr. 2026/2965 vom 12.05.2026

• Kassationshof, 3. Zivilkammer, Az. 2025/2638, Beschl. Nr. 2025/3932 vom 09.09.2025

• Kassationshof, 6. Zivilkammer, Az. 2015/11442, Beschl. Nr. 2016/37 vom 18.01.2016

• Kassationshof, 6. Zivilkammer, Az. 2014/12566, Beschl. Nr. 2015/9235 vom 02.11.2015

• Der vollständige Wortlaut der oben genannten Entscheidungen kann über deren Aktenzeichen/Beschlussnummern in den offiziellen Recherche-Systemen abgerufen werden: Entscheidungsdatenbank des Kassationshofs (https://karararama.yargitay.gov.tr/) und UYAP-Präzedenzfalldatenbank (https://emsal.uyap.gov.tr/)

• Türkisches Statistikinstitut (TÜİK), monatliche Bulletins zum Verbraucherpreisindex (VPI) — https://www.tuik.gov.tr

Die Informationen in diesem Artikel basieren auf der zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltenden Gesetzgebung und Rechtsprechung; die für einen konkreten Mietstreit anwendbare Quote, die Fristen und das Verfahren können je nach den Bedingungen des Mietvertrags und den spezifischen Sachverhalten des Einzelfalls variieren. Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.