Für die türkische Staatsbürgerschaft qualifizierte Immobilien: Immobilienarten, Anforderungen und Beschränkungen im Jahr 2026

Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf

Das Verfahren zum Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft im Wege der Ausnahme ermöglicht es Ausländern, die qualifizierte Immobilien erwerben, die türkische Staatsbürgerschaft zu erlangen, sofern keine Hindernisse im Hinblick auf die nationale Sicherheit oder die öffentliche Ordnung vorliegen. Es ist jedoch nicht jede Immobilie hierfür qualifiziert: Die Art der Immobilie, ihr Wert sowie die Modalitäten des Erwerbs und der Zahlung unterliegen jeweils eigenständigen gesetzlichen Anforderungen nach türkischem Recht. Diese Anforderungen werden nachfolgend unter direktem Bezug auf – und, wo angemessen, wörtlichem Zitat aus – den einschlägigen Gesetzes- und Verordnungstexten dargelegt.

I. Gesetzliche Grundlage

Die grundlegende Bestimmung für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch den Kauf von Immobilien ist Artikel 12 des Gesetzes Nr. 5901 über die türkische Staatsbürgerschaft mit dem Titel „Ausnahmefälle für den Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft“. Der erste Absatz dieses Artikels lautet wie folgt:

„Unter der Voraussetzung, dass kein Hindernis im Hinblick auf die nationale Sicherheit und die öffentliche Ordnung vorliegt, können die nachstehend genannten Ausländer die türkische Staatsbürgerschaft durch Beschluss des Präsidenten erwerben.“

— Gesetz Nr. 5901 über die türkische Staatsbürgerschaft, Artikel 12 Absatz 1

Gemäß Unterabsatz (b), der diesem Absatz durch das Gesetz Nr. 6735 vom 28. Juli 2016 hinzugefügt wurde, wird Ausländern, die Investitionen in einem vom Präsidenten festgelegten Umfang und in einer entsprechenden Höhe tätigen, die Möglichkeit eingeräumt, die Staatsbürgerschaft im Wege der Ausnahme zu erwerben. Die Verfahren und Grundsätze für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch Immobilienbesitz sind in Artikel 20 Absatz 2 Unterabsatz (b) der Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft geregelt. Dieser Unterabsatz lautet in seiner derzeit gültigen Fassung – zuletzt geändert durch die im Amtsblatt vom 12. Dezember 2023 veröffentlichte Änderung – wie folgt:

„Ein Ausländer, von dem das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel feststellt, dass er eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 USD oder dem Gegenwert in Fremdwährung erworben hat, auf der Wohnungseigentum oder ein Wohnungserbbaurecht begründet wurde oder die im Grundbuch als Grundstück mit einem Gebäude eingetragen ist, unter der Bedingung einer Eintragung im Grundbuch, dass sie drei Jahre lang nicht verkauft wird; oder der unter der Bedingung einer Eintragung im Grundbuch, mit der sich der Käufer verpflichtet, die Immobilie drei Jahre lang weder zu übertragen noch die Transaktion zu annullieren, mindestens 400.000 USD oder den Gegenwert in Fremdwährung in bar im Rahmen eines notariell beglaubigten Vertrages gezahlt hat, durch den der Verkauf einer Immobilie, auf der Wohnungseigentum oder ein Wohnungserbbaurecht begründet wurde, versprochen wird, kann die türkische Staatsbürgerschaft durch Beschluss des Präsidenten erwerben.“

— Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft, Artikel 20 Absatz 2 Unterabsatz (b)

Die in dieser Bestimmung enthaltenen Tatbestandsmerkmale werden in den folgenden Abschnitten gesondert untersucht.

II. Mindestinvestitionssumme

Nach der oben zitierten Bestimmung beträgt die im Jahr 2026 geltende Mindestinvestitionssumme 400.000 USD oder den Gegenwert in Fremdwährung. Dieser Betrag kann durch eine einzelne Immobilie oder durch den Gesamtwert mehrerer Immobilien erreicht werden; die Gesetzgebung sieht keine Obergrenze für die Anzahl der zu erwerbenden Immobilien vor.

Wird die Immobilie im Wege eines Vorvertrags (Eigentumsübertragungsversprechen) erworben – also eines notariell beurkundeten Vertrags, der eine im Voraus eingegangene Verpflichtung zum künftigen Verkauf enthält –, sieht der einschlägige Leitfaden der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster Folgendes vor:

„Bei Anträgen, die auf einem Verkaufsversprechen basieren, muss der nach der Verordnung erforderliche Betrag durch einen einzigen Vertrag abgesichert sein, und die dem Versprechen unterliegenden Immobilien müssen in diesem Vertrag spezifiziert werden. Demnach können mehrere Immobilien Gegenstand eines einzigen Vorvertrags sein. Anträge, die auf mehreren separaten Vorverträgen beruhen, werden jedoch nicht berücksichtigt.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft vom 9. Dezember 2024

III. Art der Immobilie: Qualifizierte und ausgeschlossene Kategorien

Zusätzlich zur wertmäßigen Anforderung stellt die Verordnung eine separate und unabhängige Anforderung an die Art der Immobilie. Das Erreichen des erforderlichen Schwellenwerts einer Immobilie ist für sich genommen kein ausreichendes Kriterium.

A. Qualifizierte Kategorien

Gemäß dem auf Grundlage von Artikel 20 Absatz 2 Unterabsatz (b) der Verordnung erstellten Leitfaden, der am 9. Dezember 2024 in Kraft getreten ist, wird die Anforderung an die Beschaffenheit der Immobilie wie folgt formuliert:

„Es ist erforderlich, dass die Immobilie im Grundbuch als selbstständiger Anteil gemäß dem Gesetz Nr. 634 über das Wohnungseigentum eingetragen ist oder, im Falle von Grund und Boden, dass die Immobilie mit der Eigenschaft eines Grundstücks eingetragen ist und das Vorhandensein eines dauerhaften, gesetzeskonformen Gebäudes mit einer Nutzungsgenehmigung festgestellt wurde.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft vom 9. Dezember 2024, S. 2

Demnach sind Immobilien, auf denen Wohnungseigentum begründet wurde – d. h. fertiggestellte und eingetragene selbstständige Einheiten wie Wohnungen, Büros, Geschäfte, Lager oder Residenzen –, sowie Immobilien, auf denen ein Wohnungserbbaurecht begründet wurde – d. h. im Bau befindliche Projekte, deren Projektplan im Grundbuch eingetragen, aber noch nicht fertiggestellt ist –, im Regelfall qualifiziert. Damit ein unbebautes Grundstück qualifiziert ist, muss zusätzlich nachgewiesen werden, dass darauf ein dauerhaftes, gesetzeskonformes Gebäude mit einer Nutzungsgenehmigung existiert.

B. Ausgeschlossene Kategorien

Derselbe Leitfaden schließt zwei Kategorien ausdrücklich aus:

„Es ist nicht möglich, zum Zwecke des Erwerbs der Staatsbürgerschaft Immobilien ohne Bebauung zu erwerben, die der zweijährigen Projektentwicklungspflicht gemäß Artikel 35 Absatz 4 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 unterliegen, oder landwirtschaftliche Nutzflächen.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft vom 9. Dezember 2024, S. 3

Der erste Teil dieses Ausschlusses betrifft die in Artikel 35 Absatz 4 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 verankerte Projektentwicklungspflicht für unbebaute Grundstücke; demnach sind ausländische natürliche Personen verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks dem zuständigen Ministerium ein Entwicklungsprojekt zur Genehmigung vorzulegen. Bis diese Pflicht erfüllt ist, gilt eine solche Immobilie nicht als Investition für die Zwecke der Staatsbürgerschaft. Der zweite Teil betrifft landwirtschaftliche Flächen: Felder, Weinberge, Obstgärten und ähnliche landwirtschaftliche Flächen sind von dieser Regelung ausgeschlossen, da sie einer gesonderten gesetzlichen Regelung unterliegen (Gesetz Nr. 5403 über den Bodenschutz und die Landnutzung sowie der entsprechende Beschluss des Ministerrats).

Der Leitfaden sieht ferner vor, dass Immobilien, die von Timesharing-Rechten (Teilzeitnutzungsrechten) betroffen sind, ebenfalls nicht für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch Immobilieneigentum in Betracht kommen:

„Immobilien, die Teilzeitnutzungsrechten unterliegen, können nicht Gegenstand des Erwerbs der türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf sein.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft vom 9. Dezember 2024, S. 3

Infolgedessen können landwirtschaftliche Flächen im Wert von mehr als 400.000 USD oder Grundstücke ohne fertiggestelltes Gebäude mit Nutzungsgenehmigung nicht als Grundlage für einen Staatsbürgerschaftsantrag dienen, nur weil sie die Wertgrenze erreichen. Es ist ratsam, vor der Durchführung eines Erwerbs zu bedenken, dass für Immobilien dieser Art keine Konformitätsbescheinigung (siehe Abschnitt VI) ausgestellt wird.

C. Weitere Anforderungen und Einschränkungen

Neben den Anforderungen an die Art der Immobilie sind in der Praxis mehrere weitere Einschränkungen zu berücksichtigen.

• Anteiliger (gemeinschaftlicher) Erwerb: Laut dem Leitfaden „berechtigt der Erwerb einer Immobilie auf Miteigentumsbasis nicht zur Antragstellung auf Staatsbürgerschaft“. Wird eine Immobilie also im Miteigentum von mehreren ausländischen natürlichen Personen erworben, kann diese Immobilie nicht Gegenstand eines Staatsbürgerschaftsantrags sein; umgekehrt ist der Erwerb der Gesamtheit einer auf den Namen mehrerer Personen eingetragenen Immobilie durch eine einzelne ausländische Person zulässig.

• Erwerb von Verwandten oder der eigenen Gesellschaft: Da die Verordnung den persönlichen Erwerb von Immobilien durch eine ausländische natürliche Person betrifft, werden Erwerbe, die auf den Namen des Ehegatten oder der Kinder des Antragstellers oder auf den Namen einer Gesellschaft, an der der Antragsteller als Gesellschafter oder Geschäftsführer beteiligt ist, getätigt werden, bei der Berechnung des erforderlichen Betrags nicht berücksichtigt.

• Wiedererwerb nach vorheriger Übertragung: Um Umgehungsgeschäfte zu verhindern, können Immobilien, die nach dem 12. Januar 2017 vom Antragsteller, dessen Ehegatten oder Kindern oder einem anderen ausländischen Staatsangehörigen derselben Nationalität an einen türkischen Staatsbürger oder eine Gesellschaft übertragen wurden, nicht Gegenstand eines Erwerbs im Rahmen des Staatsbürgerschaftsverfahrens sein.

• Wiederholte Nutzung derselben Immobilie: Sobald eine Immobilie (oder ein Anteil daran) einer Person den Erwerb der Staatsbürgerschaft ermöglicht hat, kann kein anderer Ausländer auf der Grundlage derselben Immobilie oder desselben Anteils die Staatsbürgerschaft beantragen, selbst wenn die dreijährige Haltefrist abgelaufen ist.

• Einschränkung nach Staatsangehörigkeit: Gemäß Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 ist der Erwerb von Immobilien in der Türkei nur Staatsangehörigen von Ländern gestattet, die vom Präsidenten bestimmt wurden. Staatsangehörige von Ländern, die nicht auf dieser Liste stehen (beispielsweise syrische Staatsangehörige), können in der Türkei keine Immobilien persönlich erwerben und folglich auch keine Staatsbürgerschaft auf diesem Weg beantragen.

• Quantitative Beschränkung: Nach demselben Artikel dürfen ausländische natürliche Personen landesweit nicht mehr als 30 Hektar pro Person und nicht mehr als 10 % der Fläche eines für den Privateigentumserwerb freigegebenen Bezirks erwerben.

• Militärische Sperrzonen, Sicherheitszonen und Sondersicherheitszonen: Gemäß dem Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen sowie der dazugehörigen Verordnung Nr. 5949 ist der Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche Personen in ausgewiesenen militärischen Sperrzonen und Sicherheitszonen nicht möglich. In „Sondersicherheitszonen“ unterliegt der Erwerb der Genehmigung des Gouverneursamtes der jeweiligen Provinz.

IV. Wertermittlung

Der tatsächliche Wert einer Immobilie wird durch ein Bewertungsgutachten ermittelt, das von einem bei der Kapitalmarktbehörde (SPK) zugelassenen und gelisteten Bewertungsunternehmen erstellt wurde. Das Verfahren zur Erfassung dieses Berichts im Grundbuchverfahren wurde durch das Rundschreiben Nr. 2024/4 der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster aktualisiert. Das Rundschreiben definiert das betreffende Dokument wie folgt:

„Das Wertermittlungszertifikat für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf (TTB) ... ist ein Dokument, das über die TADEBİS-Anwendung als Anlage zum entsprechenden Immobilienbewertungsgutachten erstellt und an das TAKBİS/Webtapu-System übermittelt wird und den für den Zweck des Staatsbürgerschaftserwerbs anerkennungsfähigen Investitionsbetrag der betreffenden Immobilie ausweist.“

— Generaldirektion für Grundbuch und Kataster, Rundschreiben Nr. 2024/4 vom 13. Juni 2024

Dementsprechend stützen sich die Grundbuchämter direkt auf den im TTB angegebenen Betrag; ein in physischer Form eingereichtes TTB wird nicht zur Bearbeitung angenommen. Überschreitet der Zeitraum zwischen der Ausstellung des TTB und dem Staatsbürgerschaftsantrag zudem sechs Monate, müssen das Bewertungsgutachten und das entsprechende TTB erneuert werden.

V. Zahlung des Kaufpreises: Erfordernis der Devisenankaufsbescheinigung

Bei Verkäufen, an denen eine ausländische natürliche Person beteiligt ist, muss die dem Kaufpreis entsprechende Fremdwährung an eine Bank und über diese Bank an die Zentralbank der Republik Türkei verkauft werden. Diese Anforderung ist im Rundschreiben der Zentralbank über den Kapitalverkehr wie folgt geregelt:

„Die Parteien sind verpflichtet, bei der Anmeldung des Grundbuchgeschäfts der Grundbuchbehörde eine Devisenankaufsbescheinigung vorzulegen, die den Verkauf der den Kaufpreis bildenden Fremdwährung an eine Bank nachweist. Der auf der Devisenankaufsbescheinigung ausgewiesene Betrag in Türkischen Lira ist der Grundbuchbehörde als Kaufpreis zu erklären.“

— Rundschreiben der Zentralbank der Republik Türkei über den Kapitalverkehr, Artikel 13 Absatz 3

Folglich kann eine Transaktion nicht vollzogen werden, wenn der Preis direkt in Türkischen Lira gezahlt oder die Fremdwährung bei einer Wechselstube umgetauscht wird; der Umtausch muss über offizielle Kanäle über eine Bank erfolgen. Die Devisenankaufsbescheinigung muss mindestens den Namen der Person, die die Währung umtauscht, deren Passnummer oder ausländische Identifikationsnummer, die Immobiliennummer, den Gegenwert der umgetauschten Währung in US-Dollar sowie eine Erklärung enthalten, dass die Transaktion zum Zwecke des Erwerbs der Staatsbürgerschaft erfolgt.

VI. Das dreijährige Verkaufsverbot und die Konformitätsbescheinigung

Gemäß der in Abschnitt I zitierten Verordnung wird beim Erwerb der Immobilie durch Kauf im Grundbuch vermerkt, dass sie drei Jahre lang nicht verkauft werden darf; beim Erwerb im Wege eines Vorvertrags wird stattdessen eine Verpflichtung im Grundbuch eingetragen, dass drei Jahre lang keine Übertragung oder Aufhebung stattfindet. In der Praxis enthalten Kaufgeschäfte die folgende Verpflichtungserklärung in der offiziellen Urkunde:

„Ich verpflichte mich, diese Immobilie/diese Immobilien, die ich zum Zwecke des Erwerbs der türkischen Staatsbürgerschaft gemäß Artikel 20 der Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft erworben habe, für die Dauer von drei Jahren nicht zu verkaufen.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft

Die Unterlagen zu dieser Verpflichtung – die offizielle Urkunde oder der Vorvertrag, das Bewertungsgutachten/TTB, die Devisenankaufsbescheinigung, der Zahlungsbeleg sowie der Ausweis/Reisepass – werden an die zuständige Behörde weitergeleitet, die die Akte prüft und eine Konformitätsbescheinigung ausstellt, die bestätigt, dass alle Anforderungen an die Art der Immobilie, den Betrag und das Verfahren erfüllt wurden. Die materielle Prüfung des Staatsbürgerschaftsantrags durch die Generaldirektion für Bevölkerungs- und Staatsbürgerschaftsangelegenheiten ist erst nach Ausstellung dieser Bescheinigung möglich.

VII. Für den Antrag erforderliche Grunddokumente

Gemäß Artikel 20 Absatz 3 der Verordnung muss die Antragsakte mindestens folgende Dokumente enthalten:

• Antragsformular (Antragsschreiben),

• Ein gültiger Reisepass oder ein gleichwertiges Identitätsdokument,

• Eine Personenstandsurkunde (Ehefähigkeitszeugnis/Heiratsurkunde),

• Eine Geburtsurkunde oder ein Auszug aus dem Personenstandsregister mit Identitätsangaben sowie gegebenenfalls ein Nachweis über das Familienverhältnis des Ehegatten und der Kinder,

• Die offizielle Urkunde oder der Vorvertrag über den Erwerb der Immobilie, das Bewertungsgutachten/TTB, die Devisenankaufsbescheinigung und der Zahlungsbeleg,

• Ein Führungszeugnis und ein biometrisches Foto,

• Ein Beleg über die Zahlung der anfallenden Servicegebühr.

VIII. Fazit

Der Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch den Kauf von Immobilien ist ein Verfahren, das in einem vorhersehbaren Rahmen ablaufen kann, vorausgesetzt, es wird eine Immobilie von geeigneter Beschaffenheit ausgewählt, der erforderliche Betrag wird verfahrenskonform gezahlt und die notwendigen Dokumente werden vollständig beigebracht. Dennoch sind die Beschaffenheit der Immobilie – insbesondere der Ausschluss von landwirtschaftlichen Flächen und unbebauten Grundstücken, die einer Projektentwicklungspflicht unterliegen –, die Staatsangehörigkeit des Antragstellers und die Übereinstimmung der Immobilie mit regionalen Beschränkungen Voraussetzungen, die unabhängig von und zusätzlich zu der Wertanforderung erfüllt sein müssen.

In diesem Zusammenhang empfiehlt es sich, vor dem Kauf – vorzugsweise vor der Unterzeichnung der offiziellen Urkunde – den Grundbucheintrag der Immobilie bei der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster zu überprüfen und das Verfahren mit Unterstützung eines auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalts oder eines entsprechenden Fachberaters durchzuführen.

Dieser Artikel wurde zu allgemeinen Informationszwecken erstellt. Für spezifische Anträge sollte eine Bestätigung anhand der aktuellen Gesetzgebung sowie der offiziellen Register der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster und der Generaldirektion für Bevölkerungs- und Staatsbürgerschaftsangelegenheiten eingeholt werden.

Hinweis: Die nachstehend wiedergegebenen zitierten Bestimmungen der türkischen Gesetzgebung wurden für die Zwecke dieses Artikels ins Deutsche übersetzt. Es handelt sich um unverbindliche Übersetzungen zu Informationszwecken; maßgeblich bleiben die türkischen Originaltexte.

Zitierte Hauptgesetzgebung (Derzeit gültige Bestimmungen)

• Gesetz Nr. 5901 über die türkische Staatsbürgerschaft, Artikel 12 Absatz 1 Unterabsatz (b).

• Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft, Artikel 20 (zuletzt geändert durch die im Amtsblatt vom 12. Dezember 2023 veröffentlichte Änderung).

• Grundbuchgesetz Nr. 2644, Artikel 35.

• Gesetz Nr. 634 über das Wohnungseigentum.

• Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen sowie Verordnung Nr. 5949.

• Rundschreiben der Zentralbank der Republik Türkei über den Kapitalverkehr, Artikel 13.

• Rundschreiben Nr. 2024/4 der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster und dessen Anlage, der „Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum Gesetz über die türkische Staatsbürgerschaft“ (in Kraft seit dem 9. Dezember 2024).