Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf

Der rechtliche Rahmen für den ausnahmsweisen Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft ermöglicht es ausländischen Staatsbürgern, die eine qualifizierte Immobilie erwerben, die türkische Staatsbürgerschaft zu erlangen, sofern keine Hindernisse im Hinblick auf die nationale Sicherheit oder die öffentliche Ordnung vorliegen. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht jede Immobilie hierfür qualifiziert ist: Die Art des Objekts, dessen Wert sowie die Modalitäten des Erwerbs und der Zahlung unterliegen jeweils eigenständigen gesetzlichen Anforderungen nach türkischem Recht. Diese Voraussetzungen werden nachstehend unter direktem Bezug auf die einschlägigen Gesetzes- und Verordnungstexte – und, wo angemessen, durch wörtliche Zitate derselben – im Einzelnen dargelegt.

I. Gesetzliche Grundlagen

Die grundlegende Rechtsnorm für den Staatsbürgerschaftserwerb durch Immobilienkauf bildet Artikel 12 des türkischen Staatsbürgerschaftsgesetzes Nr. 5901 mit dem Titel „Ausnahmefälle für den Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft“. Der erste Absatz dieses Artikels lautet wie folgt:

„Sofern kein Hindernis im Hinblick auf die nationale Sicherheit und die öffentliche Ordnung vorliegt, können die nachstehend aufgeführten Ausländer die türkische Staatsbürgerschaft durch Beschluss des Präsidenten erwerben.“

— Türkisches Staatsbürgerschaftsgesetz Nr. 5901, Artikel 12 Absatz 1

Durch den mit dem Gesetz Nr. 6735 vom 28. Juli 2016 eingefügten Unterabsatz (b) dieses Absatzes wird Ausländern, die Investitionen in einem vom Präsidenten festgelegten Umfang und in einer entsprechenden Höhe tätigen, die Möglichkeit eingeräumt, die Staatsbürgerschaft im Wege der Ausnahme zu erwerben. Die Verfahren und Grundsätze für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestitionen sind in Artikel 20 Absatz 2 Unterabsatz (b) der Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz geregelt. Dieser Unterabsatz in seiner derzeit gültigen Fassung – mit der letzten Änderung im Amtsblatt vom 12. Dezember 2023 – lautet wie folgt:

„Ein Ausländer, bei dem durch das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel festgestellt wird, dass er eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 USD oder dem Gegenwert in Fremdwährung erworben hat, an welcher Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) oder ein Wohnungseigentumsvormerk (kat irtifakı) begründet wurde oder welche im Grundbuch als Grundstück mit einem darauf befindlichen Bauwerk eingetragen ist, versehen mit einer Grundbucheintragung (Sperrvermerk), wonach die Immobilie für einen Zeitraum von drei Jahren nicht veräußert werden darf; oder der, versehen mit einem Grundbuchvermerk, mit dem vertraglich zugesichert wird, dass für einen Zeitraum von drei Jahren keine Übertragung oder Aufhebung erfolgt, mindestens 400.000 USD oder den Gegenwert in Fremdwährung in bar auf der Grundlage eines notariell beglaubigten Vertrages eingezahlt hat, durch den der Verkauf einer Immobilie, an der Wohnungseigentum oder ein Wohnungseigentumsvormerk begründet wurde, versprochen wird, kann die türkische Staatsbürgerschaft durch Beschluss des Präsidenten erwerben.“

— Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz, Artikel 20 Absatz 2 Unterabsatz (b)

Die in dieser Bestimmung enthaltenen Voraussetzungen werden in den folgenden Abschnitten gesondert untersucht.

II. Mindestinvestitionsbetrag

Nach der oben zitierten Bestimmung beträgt der im Jahr 2026 geltende Mindestinvestitionsbetrag 400.000 USD oder den entsprechenden Gegenwert in Fremdwährung. Dieser Betrag kann durch eine einzelne Immobilie oder durch den summierten Wert mehrerer Immobilien erbracht werden; die Gesetzgebung sieht keine Obergrenze für die Anzahl der zu erwerbenden Immobilien vor.

Wird die Immobilie im Wege eines Vorvertrags über den Verkauf (Eigentumsübertragungsversprechen) erworben – d. h. eines notariell beglaubigten Vertrages, der eine im Voraus abgegebene Verpflichtung zur künftigen Durchführung des Verkaufs enthält –, so sieht der einschlägige Leitfaden der Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster Folgendes vor:

„Bei Anträgen, die auf einem Vorvertrag über den Verkauf basieren, muss der nach der Verordnung erforderliche Betrag durch einen einzigen Vertrag abgesichert sein, und die dem Versprechen unterliegenden Immobilien müssen in diesem Vertrag spezifiziert werden. Demnach können mehrere Immobilien Gegenstand eines einzigen Vorvertrags über den Verkauf sein. Anträge, die auf mehreren separaten Vorverträgen über den Verkauf beruhen, werden jedoch nicht berücksichtigt.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz, 9. Dezember 2024

III. Beschaffenheit der Immobilie: Zulässige und ausgeschlossene Kategorien

Zusätzlich zu den Anforderungen an die Höhe der Investition stellt die Verordnung eine gesonderte und unabhängige Anforderung an die Beschaffenheit der Immobilie auf. Das Erreichen des geforderten Schwellenwerts durch den Wert einer Immobilie stellt für sich genommen kein ausreichendes Kriterium dar.

A. Zulässige Kategorien

Nach dem gemäß Artikel 20 Absatz 2 Unterabsatz (b) der Verordnung erstellten Leitfaden, der am 9. Dezember 2024 in Kraft getreten ist, wird die Anforderung an die Beschaffenheit der Immobilie wie folgt formuliert:

„Es ist erforderlich, dass die Immobilie im Grundbuch als Sondereigentum (selbstständiger Abschnitt) gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 eingetragen ist oder, im Falle von Grundstücken, dass das Grundstück mit der Eigenschaft als Bauland eingetragen ist und das Vorhandensein eines dauerhaften, gesetzeskonformen Bauwerks mit einer Nutzungsgenehmigung (iskan) nachgewiesen wird.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz, 9. Dezember 2024, S. 2

Demzufolge sind Immobilien, an denen Wohnungseigentum begründet wurde – fertiggestellte und eingetragene selbstständige Einheiten wie Wohnungen, Büros, Geschäfte, Lagerhallen oder Residenzen –, sowie Immobilien, an denen ein Wohnungseigentumsvormerk begründet wurde – im Bau befindliche Projekte, deren Bauprojekt im Grundbuch eingetragen, aber noch nicht fertiggestellt ist –, im Regelfall zulässig. Für unbauten Boden (Bauland) ist zusätzlich der Nachweis erforderlich, dass darauf ein dauerhaftes, gesetzeskonformes Bauwerk mit einer gültigen Nutzungsgenehmigung existiert.

B. Ausgeschlossene Kategorien

Derselbe Leitfaden schließt zwei Kategorien ausdrücklich vom Erwerb aus:

„Der Erwerb von unbebauten Grundstücken, die der zweijährigen Projektentwicklungsverpflichtung gemäß Artikel 35 Absatz 4 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 unterliegen, sowie von landwirtschaftlichen Flächen zum Zwecke des Erwerbs der Staatsbürgerschaft ist ausgeschlossen.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz, 9. Dezember 2024, S. 3

Der erste Teil dieses Ausschlusses betrifft die in Artikel 35 Absatz 4 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 geregelte Projektentwicklungsverpflichtung für unbebaute Grundstücke. Nach dieser Bestimmung sind ausländische natürliche Personen verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks ein entsprechendes Bauprojekt zur Genehmigung beim zuständigen Ministerium einzureichen. Bis zur Erfüllung dieser Verpflichtung wird ein solches Grundstück nicht als Investition im Sinne des Staatsbürgerschaftsrechts anerkannt. Der zweite Teil betrifft landwirtschaftliche Flächen: Äcker, Weinberge, Obstgärten und ähnliche landwirtschaftliche Grundstücke sind von dieser Regelung ausgeschlossen, da sie einem gesonderten gesetzlichen Schutzregime unterliegen (Gesetz Nr. 5403 über Bodenschutz und Landnutzung sowie der entsprechende Beschluss des Ministerrats).

Zudem stellt der Leitfaden klar, dass Immobilien, die mit Teilzeitnutzungsrechten (Timesharing) belastet sind, ebenfalls nicht für den Erwerb der Staatsbürgerschaft qualifizieren:

„Immobilien, die Gegenstand von Teilzeitnutzungsrechten sind, können nicht für den Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf herangezogen werden.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz, 9. Dezember 2024, S. 3

Infolgedessen können landwirtschaftliche Flächen im Wert von über 400.000 USD oder Grundstücke ohne ein fertiggestelltes Bauwerk mit Nutzungsgenehmigung nicht als Grundlage für einen Staatsbürgerschaftsantrag dienen, bloß weil sie den geforderten Schwellenwert erreichen. Es ist daher dringend ratsam, vor der Durchführung eines Erwerbsprozesses zu berücksichtigen, dass für derartige Immobilien kein Konformitätszertifikat (siehe Abschnitt VI) ausgestellt wird.

C. Weitere Anforderungen und Beschränkungen

Neben den Anforderungen an die Beschaffenheit der Immobilie sind in der Praxis verschiedene weitere Beschränkungen zu beachten.

• Miteigentum (Bruchteilseigentum): Gemäß dem Leitfaden berechtigt „der Erwerb einer Immobilie im Wege des Miteigentums (auf geteilter Basis) nicht zur Antragstellung auf Erwerb der Staatsbürgerschaft.“ Wenn eine Immobilie von mehr als einer ausländischen natürlichen Person in Miteigentum erworben wird, kann diese nicht als Grundlage für einen Staatsbürgerschaftsantrag dienen. Umgekehrt ist der Erwerb des vollständigen Eigentums an einer Immobilie, die auf den Namen mehrerer Personen eingetragen ist, durch eine einzelne ausländische Person zulässig.

• Erwerb von Verwandten oder eigenen Gesellschaften: Da die Verordnung den persönlichen Erwerb von Immobilien durch eine ausländische natürliche Person betrifft, werden Immobilien, die auf den Namen des Ehegatten oder der Kinder des Antragstellers oder auf den Namen einer Gesellschaft, an der der Antragsteller als Gesellschafter oder Geschäftsführer beteiligt ist, erworben werden, bei der Berechnung des Mindestbetrags nicht berücksichtigt.

• Wiedererwerb nach vorheriger Übertragung (Zirkulation): Um Umgehungsgeschäfte zu verhindern, können Immobilien, die nach dem 12. Januar 2017 vom Antragsteller selbst, dessen Ehegatten, dessen Kindern oder einer anderen ausländischen Person derselben Staatsangehörigkeit an einen türkischen Staatsbürger oder ein türkisches Unternehmen übertragen wurden, nicht erneut für einen auf die Staatsbürgerschaft ausgerichteten Erwerb genutzt werden.

• Mehrfache Nutzung derselben Immobilie: Sobald eine Immobilie (oder ein Miteigentumsanteil daran) einer Person den Erwerb der Staatsbürgerschaft ermöglicht hat, kann kein anderer Ausländer auf der Grundlage derselben Immobilie oder desselben Anteils die Staatsbürgerschaft beantragen, selbst wenn die dreijährige Sperrfrist abgelaufen ist.

• Beschränkung nach Staatsangehörigkeit: Gemäß Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 ist der Erwerb von Immobilien in der Türkei nur Staatsangehörigen von Ländern gestattet, die durch den Präsidenten bestimmt wurden. Staatsangehörige von Ländern, die nicht auf dieser Liste stehen (beispielsweise syrische Staatsangehörige), können in der Türkei keine Immobilien erwerben und somit auch kein entsprechendes Staatsbürgerschaftsverfahren einleiten.

• Quantitative Beschränkungen: Gemäß demselben Artikel dürfen ausländische natürliche Personen landesweit höchstens 30 Hektar pro Person und nicht mehr als 10 % der Fläche des jeweiligen Bezirks, die für Privateigentum freigegeben ist, erwerben.

• Militärische Sperrzonen, Sicherheitszonen und Sondersicherheitszonen: Gemäß dem Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen sowie der dazugehörigen Verordnung Nr. 5949 ist der Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche Personen in ausgewiesenen militärischen Sperr- und Sicherheitszonen ausgeschlossen. In „Sondersicherheitszonen“ bedarf der Erwerb einer vorherigen Genehmigung durch das zuständige Provinzgouverneursamt (Valilik).

IV. Wertermittlung

Der tatsächliche Wert einer Immobilie wird durch ein Gutachten bestimmt, das von einer durch die Kapitalmarktbehörde (SPK) zugelassenen und lizenzierten Bewertungsgesellschaft erstellt wird. Das Verfahren, nach dem dieses Gutachten in das Grundbuchgeschäft einfließt, wurde durch das Rundschreiben Nr. 2024/4 der Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster neu geregelt. Das Rundschreiben definiert das entsprechende Dokument wie folgt:

„Das Wertermittlungszertifikat für den Staatsbürgerschaftserwerb durch Immobilienkauf (TTB) ... ist ein Dokument, das über die TADEBİS-Anwendung als Anlage zum entsprechenden Immobilienbewertungsgutachten erstellt, an das TAKBİS/Webtapu-System übermittelt wird und den für das Staatsbürgerschaftsverfahren anerkennungsfähigen Investitionswert der jeweiligen Immobilie ausweist.“

— Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster, Rundschreiben Nr. 2024/4, 13. Juni 2024

Demnach stützen sich die Grundbuchämter direkt auf den im TTB ausgewiesenen Betrag; ein in physischer Form vorgelegtes TTB wird nicht zur Bearbeitung angenommen. Überschreitet der Zeitraum zwischen der Ausstellung des TTB und dem Staatsbürgerschaftsantrag sechs Monate, müssen das Bewertungsgutachten und das entsprechende TTB erneuert werden.

V. Kaufpreiszahlung: Verpflichtung zur Vorlage der Devisenkaufbescheinigung

Bei Verkäufen, an denen eine ausländische natürliche Person als Käufer beteiligt ist, muss der dem Kaufpreis entsprechende Fremdwährungsbetrag an eine Bank und über diese an die Zentralbank der Republik Türkei verkauft werden. Diese Verpflichtung ist im Rundschreiben der Zentralbank über Kapitalbewegungen wie folgt geregelt:

„Die Parteien sind verpflichtet, bei der Antragstellung für das Grundbuchgeschäft der Grundbuchbehörde eine Devisenkaufbescheinigung (Döviz Alım Belgesi - DAB) vorzulegen, die belegt, dass die den Kaufpreis bildende Fremdwährung an eine Bank verkauft wurde. Der auf der Devisenkaufbescheinigung ausgewiesene Betrag in Türkischen Lira wird der Grundbuchbehörde als Verkaufspreis deklariert.“

— Rundschreiben der Zentralbank der Republik Türkei über Kapitalbewegungen, Artikel 13 Absatz 3

Demzufolge kann ein Rechtsgeschäft nicht vollzogen werden, wenn der Preis direkt in Türkischen Lira gezahlt oder die Fremdwährung bei einer Wechselstube umgetauscht wird; der Umtausch muss zwingend über den offiziellen Bankenweg erfolgen. Die Devisenkaufbescheinigung muss mindestens den Namen der Person, die den Umtausch vornimmt, deren Passnummer oder ausländische Identifikationsnummer, die Immobiliennummer, den Gegenwert der umgetauschten Währung in US-Dollar sowie den Vermerk enthalten, dass die Transaktion zum Zwecke des Erwerbs der Staatsbürgerschaft durchgeführt wird.

VI. Das dreijährige Veräußerungsverbot und das Konformitätszertifikat

Nach der in Abschnitt I zitierten Verordnung wird bei einem Erwerb durch Kauf ein Sperrvermerk im Grundbuch eingetragen, wonach die Immobilie für einen Zeitraum von drei Jahren nicht veräußert werden darf. Bei einem Erwerb im Wege eines Vorvertrags über den Verkauf wird stattdessen eine Verpflichtung im Grundbuch vermerkt, dass innerhalb von drei Jahren keine Übertragung oder Aufhebung erfolgt. In der Praxis enthalten die offiziellen Verkaufsurkunden folgende Verpflichtungserklärung:

„Ich verpflichte mich, diese Immobilie/diese Immobilien, die ich zum Zwecke des Erwerbs der türkischen Staatsbürgerschaft gemäß Artikel 20 der Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz erworben habe, für die Dauer von drei Jahren nicht zu veräußern.“

— Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz

Die Unterlagen zu dieser Verpflichtung – die offizielle Urkunde (Tapu) oder der notarielle Vorvertrag, das Bewertungsgutachten/TTB, die Devisenkaufbescheinigung, der Zahlungsbeleg sowie Ausweisdokumente/Reisepass – werden an die zuständige Behörde weitergeleitet. Diese prüft die Akte und stellt ein Konformitätszertifikat (Uygunluk Belgesi) aus, welches bestätigt, dass alle Anforderungen an die Art der Immobilie, die Höhe der Investition und das Verfahren erfüllt sind. Erst nach Ausstellung dieses Zertifikats ist eine materielle Prüfung des Staatsbürgerschaftsantrags durch die Generaldirektion für Bevölkerungs- und Staatsbürgerschaftsangelegenheiten möglich.

VII. Erforderliche Mindestunterlagen für die Antragstellung

Gemäß Artikel 20 Absatz 3 der Verordnung muss die Antragsakte mindestens folgende Dokumente enthalten:

• Antragsformular (Petition),

• Ein gültiger Reisepass oder ein gleichwertiges Ausweisdokument,

• Eine Familienpersonenfahrts- bzw. Ledigkeitsbescheinigung,

• Eine Geburtsurkunde oder ein Personenstandsregisterauszug sowie gegebenenfalls Unterlagen zum Nachweis der familiären Beziehung des Ehegatten und der Kinder,

• Die offizielle Eigentumsurkunde (Tapu) oder der notarielle Vorvertrag über den Erwerb der Immobilie, das Bewertungsgutachten/TTB, die Devisenkaufbescheinigung und der Zahlungsbeleg,

• Ein Führungszeugnis sowie ein biometrisches Passbild,

• Ein Nachweis über die Entrichtung der anfallenden Bearbeitungs- und Dienstleistungsgebühren.

VIII. Fazit

Der Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf stellt ein in einem klaren und vorhersehbaren Rahmen durchführbares Verfahren dar, vorausgesetzt, es wird eine rechtlich geeignete Immobilie ausgewählt, der geforderte Betrag verfahrenskonform gezahlt und die notwendigen Dokumente werden vollständig beigebracht. Dennoch sind die rechtliche Beschaffenheit der Immobilie – insbesondere der Ausschluss von landwirtschaftlichen Nutzflächen und unbebauten Grundstücken mit Projektentwicklungsverpflichtung –, die Staatsangehörigkeit des Antragstellers sowie die Vereinbarkeit mit regionalen Beschränkungen Voraussetzungen, die unabhängig von und zusätzlich zu der reinen Wertgrenze erfüllt sein müssen.

In diesem Zusammenhang ist es dringend anzuraten, vor Durchführung des Kaufs – vorzugsweise vor der Unterzeichnung der offiziellen Eigentumsurkunde – den Grundbuchauszug der Immobilie bei der Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster überprüfen zu lassen und das gesamte Verfahren unter Hinzuziehung eines spezialisierten Rechtsanwalts für Immobilienrecht oder eines entsprechenden Fachberaters abzuwickeln.

Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information. Für spezifische Anträge sollte eine Überprüfung anhand der aktuellen Gesetzgebung sowie der offiziellen Register der Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster und der Generaldirektion für Bevölkerungs- und Staatsbürgerschaftsangelegenheiten erfolgen.

Hinweis: Die nachfolgend zitierten Bestimmungen der türkischen Rechtsvorschriften wurden für die Zwecke dieses Artikels ins Deutsche übersetzt. Es handelt sich hierbei um unverbindliche Übersetzungen zu Informationszwecken; maßgeblich sind ausschließlich die türkischen Originaltexte.

Wesentliche zitierte Rechtsvorschriften (Derzeit gültige Fassung)

• Türkisches Staatsbürgerschaftsgesetz Nr. 5901, Artikel 12 Absatz 1 Unterabsatz (b).

• Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz, Artikel 20 (in der Fassung der letzten Änderung im Amtsblatt vom 12. Dezember 2023).

• Grundbuchgesetz Nr. 2644, Artikel 35.

• Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634.

• Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen sowie die dazugehörige Verordnung Nr. 5949.

• Rundschreiben der Zentralbank der Republik Türkei über Kapitalbewegungen, Artikel 13.

• Rundschreiben Nr. 2024/4 der Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster und dessen Anlage, der „Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz“ (gültig ab dem 9. Dezember 2024).