Rechtsprechung des Kassationshofs zur Frist für Räumungsklagen wegen Eigenbedarfs: Die absolute Anwendung von Art. 350 TBK

Gegenstand dieses Beitrags ist die im türkischen Amtsblatt vom 7. November 2025 veröffentlichte Entscheidung der 3. Zivilkammer des Kassationshofs (Az.: 2025/2623, Beschluss-Nr.: 2025/3930). Die Entscheidung befasst sich eingehend mit der Anwendung der absoluten Regelung bezüglich der Klagefrist für die Räumung von Mietobjekten wegen Eigenbedarfs des Vermieters – eine Frage von entscheidender Bedeutung im Mietrecht.

Der Kassationshof definiert die grundlegende Rechtsgrundlage für die Klagefrist wie folgt:

„Gemäß der Bestimmung von Artikel 350/1 des türkischen Obligationenrechts (TBK) Nr. 6098 müssen auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklagen bei befristeten Verträgen innerhalb eines Monats ab dem Ende der Vertragslaufzeit erhoben werden, bei unbefristeten Verträgen innerhalb dieser Frist beginnend mit dem Datum, das unter Einhaltung der in Artikel 328 desselben Gesetzes vorgesehenen Kündigungsfristen zu bestimmen ist.“

Die wesentliche rechtliche Feststellung der Entscheidung betrifft die Rechtsnatur der Klagefrist:

„Die Klagefrist ist eine Frage der öffentlichen Ordnung (ordre public) und vom Gericht von Amts wegen (ex officio) zu berücksichtigen, selbst wenn dies von der beklagten Partei nicht gerügt wird.“

Diese Feststellung gebietet es, dass die Gerichte vor der materiell-rechtlichen Prüfung des Räumungsanspruchs (der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs) zwingend und vorrangig zu prüfen haben, ob die Klage innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist erhoben wurde.

In dem der Entscheidung des 9. Friedenszivilgerichts Adana vom 30.04.2024 zugrunde liegenden Sachverhalt:

• Das Mietverhältnis zwischen den Parteien begann am 15.08.2020 und wies eine feste Laufzeit von 5 Jahren auf.

• Das Enddatum des Vertrages war der 15.08.2025.

• Die Räumungsklage wurde jedoch bereits am 01.12.2023, also vor Ablauf der Vertragslaufzeit, erhoben.

Obwohl das erstinstanzliche Gericht der Räumungsklage stattgab, da der Eigenbedarf echt und dringend sei, legte das Justizministerium gegen diese Entscheidung beim Kassationshof Revision im Interesse des Gesetzes ein.

Nach Abgleich des Klagedatums mit dem Enddatum des Vertrages gelangte der Kassationshof zu folgendem Ergebnis:

„Da die vorliegende Klage am 01.12.2023 und somit vor Ablauf der 5-jährigen festen Laufzeit des Mietvertrags erhoben wurde, ist die Klagefrist nicht gewahrt. Die Entscheidung auf Räumung des Mietobjekts verstieß daher gegen das Verfahren und das Gesetz, da die Klage nach Prüfung der Frist von Amts wegen hätte abgewiesen werden müssen. Folglich wurde der Revision des Justizministeriums im Interesse des Gesetzes in diesem Punkt stattgegeben.“

Der Kassationshof gab dem Antrag auf Revision im Interesse des Gesetzes gestützt auf Artikel 363/1 der Zivilprozessordnung statt und HOB DIE ENTSCHEIDUNG IM INTERESSE DES GESETZES AUF gemäß Artikel 363/2 derselben Ordnung, ohne dass dies Auswirkungen auf die Parteien des Verfahrens hat.

Dieses Urteil bekräftigt die grundlegendste Verfahrensregel, die Vermieter in Räumungsverfahren beachten müssen. Bei befristeten Mietverträgen ist die Zulässigkeit einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage absolut davon abhängig, dass der Ablauf der Vertragslaufzeit abgewartet und die Klage innerhalb der einmonatigen Ausschlussfrist ab dem Ablaufdatum erhoben wird. Ein Verstoß gegen diese verfahrensrechtliche Voraussetzung führt zur Abweisung der Klage, selbst wenn die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs nachgewiesen ist.

Folglich erfordert die Durchführung von Räumungsverfahren die strikte Einhaltung des vom türkischen Obligationenrecht vorgegebenen zeitlichen Rahmens. Insbesondere auf dem Immobilienmarkt in Antalya, wo Mietstreitigkeiten häufig sind, ist das Verständnis der verfahrensrechtlichen Nuancen des türkischen Zivilgesetzbebuchs für den Schutz von Eigentumsrechten unerlässlich. Bei der Bewältigung solcher komplexen Sachverhalte wird dringend empfohlen, einen Anwalt für Immobilienrecht oder einen in Antalya im Immobilienrecht tätigen Rechtsanwalt zu konsultieren, um die Wahrung aller gesetzlichen Fristen zu gewährleisten. Eine professionelle Anwaltskanzlei in Antalya kann die erforderliche Beratung bieten, um prozessuale Klageabweisungen zu verhindern und eine rechtlich fundierte sowie strategisch präzise Durchführung Ihres Mandats zu sichern.