Kira Bedeli Ödenmezse Ne Yapabilirim? Tahliye Talepli İcra Takibi ve İki Haklı İhtar Yolları

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya verenlerin en sık karşılaştığı sorunlardan biridir. Türk hukukunda kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin başvurabileceği iki temel yol vardır: tahliye talepli ilamsız icra takibi (İİK m.269 vd. ve TBK m.315) ve iki haklı ihtar (TBK m.352/2). Bu iki yol farklı şartlara, farklı sürelere ve farklı stratejik avantajlara sahiptir; birbirine karıştırılması, hak kayıplarına yol açabilir.

Bu yazıda, kira bedelinin ödenmemesi durumunda izlenebilecek bu iki temel yolu, uygulamada sık karşılaşılan sorunları ve dikkat edilmesi gereken süreleri ele alacağız.

1. Öncelikle: Kira Parası Ne Zaman Muaccel Olur?

TBK m.314 uyarınca, sözleşmede veya yerel âdette aksi kararlaştırılmadıkça, kira bedeli her ayın sonunda muaccel (istenebilir) hâle gelir. TBK m.91 uyarınca, ifa için ayın başlangıcı veya sonu belirlenmişse ayın birinci veya sonuncu günü; yalnızca ay belirtilip gün belirtilmemişse ayın son günü esas alınır.

Uygulamada kira sözleşmelerinde genellikle ödeme günü olarak ayın 1-5'i arası kararlaştırılır. Sözleşmede gün belirtilmeyip yalnızca "peşin ödenir" denmişse, ödeme süresinin ayın ilk günlerine (1-3 arası) denk geldiği kabul edilir. Olası bir temerrüt durumunda işleyecek faiz de bu tarihe göre hesaplanır.

Zamanaşımı: TBK m.147 uyarınca kira alacağından doğan davalar beş yıllık; kira sözleşmesine dayanılarak açılan diğer alacak ve tazminat davaları ise TBK m.146 uyarınca on yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

2. Yol 1: Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi (İİK m.269 vd.)

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde en hızlı ve en sık başvurulan yol, İcra ve İflas Kanunu m.269 vd. uyarınca başlatılan tahliye talepli ilamsız icra takibidir.

2.1. Takibin Aşamaları

1. Takip talebi (Örnek No: 1) icra dairesine sunulur. Talepte alacağın miktarı, faizi, dayanağı (kira sözleşmesi) ve tahliye talebi açıkça belirtilir; TBK m.315 uyarınca otuz gün içinde ödenmediği takdirde akdin feshi ve tahliye talep edildiği ayrıca yazılır.

2. İcra dairesi, borçluya Örnek No: 13 — "Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına Ait Takipte Ödeme Emri" — gönderir. Bu ödeme emri aynı zamanda TBK m.315 anlamında bir ihtar niteliği taşır.

3. Borçlu, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir (İİK m.62).

4. İtiraz edilmezse, borçlunun tebliğden itibaren otuz gün içinde (konut ve çatılı işyeri kiralarında; hasılat kiralarında altmış gün) dosya borcunu ödemesi gerekir.

5. Otuz gün içinde ödeme yapılmazsa, alacaklı bu sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden borçlunun tahliyesini talep edebilir. Bu altı aylık süre, alacaklının titizlikle takip etmesi gereken bir süredir.

2.2. İtiraz Hâlinde İzlenecek Yol

Borçlu yedi günlük süre içinde itiraz ederse, takip durur. Bu durumda alacaklının iki seçeneği vardır:

• İtirazın kaldırılması davası (icra mahkemesinde): borçlunun itirazı yalnızca borca ilişkinse ve elde İİK m.269/c kapsamında belge niteliğinde delil varsa bu yol izlenebilir.

• İtirazın iptali davası (genel mahkemede): borçlu kira ilişkisinin veya imzanın varlığını reddediyorsa, icra mahkemesi bu konuda inceleme yapamayacağından, genel mahkemede itirazın iptali davası açılması gerekir. Bu dava için bir yıllık hak düşürücü süre, itirazın kaldırılması davasının (hatalı da açılmış olsa) açıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

Önemli bir pratik uyarı: Borçlu itirazında kira sözleşmesini ve varsa imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır (İİK m.269/2). Bu nedenle itirazın niteliği (akde itiraz mı, borca itiraz mı) dikkatle değerlendirilmelidir; yanlış dava türü seçimi, davanın reddiyle sonuçlanabilir.

2.3. Sık Yapılan Hatalar ve Riskler

• Otuz gün dolmadan dava açmak: Tahliye talepli itirazın kaldırılması/iptali davası, otuz günlük ödeme süresi dolmadan açılırsa, mahkeme alacak yönünden karar verebilir ancak tahliye talebini reddeder (Yargıtay 3. HD, E. 2017/8825, K. 2019/5346, T. 12.06.2019; Yargıtay 6. HD, E. 2015/10497, K. 2016/2720, T. 04.04.2016; Yargıtay 6. HD, E. 2016/81, K. 2016/7519, T. 14.12.2016; Yargıtay 12. HD, E. 2025/7070, K. 2025/6027, T. 08.10.2025). Otuz günlük sürenin dolmasını mutlaka beklemek gerekir.

• Otuz günlük süre tatile denk gelirse: Ödeme süresi resmî tatile denk gelirse, tatili izleyen ilk iş gününün bitimi ödeme için son gün sayılır.

• Kira borcu süresinde ödense dahi takip masrafları: Kira borcu otuz gün içinde ödense bile, takip zaten başlatılmışsa borçlu, takibe sebebiyet vermiş sayılır ve takip giderlerinden sorumlu tutulur.

• Ödeme emrinin usulsüz tebliği: Bu husus icra mahkemesince resen dikkate alınmaz; borçlunun bunu yedi günlük süre içinde İİK m.16/1 uyarınca şikâyet yoluyla ileri sürmesi gerekir. Ayrıca, alacaklının tahliye istemli dilekçesi usulüne uygun tebliğ edilmişse, borçlunun bu tebliğle ödeme emrindeki usulsüzlüğü öğrendiği kabul edilir ve bu usulsüzlüğü hem takibe itiraz yoluyla hem de icra mahkemesine şikâyet yoluyla ileri sürmesi gerekir (7201 sayılı Tebligat Kanunu m.32; bu yönde Hukuk Genel Kurulu, E. 2007/6-915, K. 2007/946, T. 05.12.2007 ve E. 2017/(6)8-1849, K. 2018/48, T. 17.01.2018).

• Kuruş farkı dahi tahliye sebebidir: İtiraz edilip dava açıldıktan sonra, borcun kuruş cinsinden dahi eksik ödenmiş olması tahliye sebebi sayılabilir (Yargıtay 6. HD, E. 2015/6655, K. 2015/10585, T. 01.12.2015). Bu nedenle, borç miktarından en ufak şüphe duyulan hâllerde itiraz etmeden önce dikkatli hesap yapılmalıdır.

2.4. İspat Kuralları ve İcra Mahkemesinin Dar Yetkisi

İcra hukuk mahkemesi dar yetkili bir mahkemedir ve bu, ispat bakımından önemli sonuçlar doğurur:

• Kira sözleşmesinin ve kira miktarının varlığını ispat külfeti kiraya verene, ödemenin yapıldığını ispat külfeti ise kiracıya aittir.

• Borçlu, kira borcunu ödediğini ancak İİK m.269/c'de sayılan nitelikte belgelerle (noterce düzenlenmiş/tasdikli belge, alacaklının ikrarı, resmî makbuz vb.) ispat edebilir.

• WhatsApp yazışmaları, e-posta veya mesaj kayıtları icra mahkemesinde yazılı delil olarak kabul edilmez; bu tür deliller ancak genel mahkemede (sulh hukuk mahkemesinde) görülecek bir davada değerlendirilebilir.

• İcra hukuk mahkemesi tanık dinlemez, bekletici mesele yapmaz; uyuşmazlık konusu tartışmalıysa talebi esastan reddeder, görevsizlik kararı veremez.

• Üçüncü bir kişi tarafından yapılan ödemeler, açıklama içermiyorsa veya alacaklının muvafakati yoksa borcu sona erdirmez. Sözleşmede belirtilen banka hesabı dışında bir hesaba yapılan ödeme de borçtan kurtarmaz.

2.5. Diğer Pratik Noktalar

• Kira alacağı üçüncü kişiye temlik edilebilir; ancak temlik alacaklısı kiraya veren sıfatını taşımadığından tahliye talep edemez, yalnızca alacağı takip edebilir.

• Birden fazla kiraya veren varsa aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur: tahliye talepli takip ve dava birlikte yapılmalıdır. Ancak kiraya verenlerden biri, yalnızca kendi payına düşen kira alacağı için tek başına icra takibi yapabilir — bu takip üzerinden tek başına tahliye kararı alınamaz.

• Kiraya veren sıfatı taşımayan malik (örn. henüz kiralayan olmayan yeni malik), tahliye talebinde bulunabilmek için önce kiracıya bir ihbar göndererek kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemelidir; yalnızca bu ihbarın tebliğinden sonraki kira bedellerini talep edebilir.

• Tahliye kararının makul sürede icraya konulması gerekir. Yerleşik içtihada göre bu süre bir yıl ile sınırlıdır; tahliye kararı alındıktan sonra makul süre içinde icraya konulmazsa, sonradan başlatılan icra emri iptal edilebilir (Yargıtay 12. HD, E. 2025/4272, K. 2025/6445, T. 20.10.2025; E. 2024/5376, K. 2024/10498, T. 12.12.2024).

3. Yol 2: İki Haklı İhtar (TBK m.352/2)

Kira bedelinin ödenmemesine dayalı bir diğer fesih/tahliye yolu, TBK m.352/2'de düzenlenen "iki haklı ihtar" mekanizmasıdır. Bu yol, İİK m.269/TBK m.315'e dayalı temerrüt yolundan farklı işler ve genellikle kiracının tekrarlayan biçimde geç ödeme yaptığı durumlarda tercih edilir.

3.1. Temel Şartlar

• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gerekir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde, kiracının kira bedelini ödemediği için iki ayrı kez yazılı olarak haklı ihtara muhatap olması gerekir.

• Tebliğ şarttır. İhtarın kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması zorunludur. Tebliğden önce yapılan bir ödeme, ihtar koşulunun oluşmasını engeller; tebliğ tarihi ile ödeme aynı güne denk gelirse kiracı lehine yorum yapılır. Buna karşılık, tebliğden sonra yapılan ödemeler ihtarın "haklı ihtar" sayılmasına engel olmaz.

• Süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık ödenmesi kararlaştırılan hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

• Yan giderlerin ödenmemesi iki haklı ihtara konu olmaz. Bu mekanizma yalnızca kira bedelinin ödenmemesine özgüdür; elektrik, su, ortak gider gibi yan giderler için çekilen bir ihtar, iki haklı ihtar hesabına dahil edilemez.

• Muacceliyet şartı varsa kira parçalanamaz. Sözleşmede muacceliyet (birikmiş kiraların tek seferde muaccel hâle gelmesi) şartı varsa, muaccel hâle gelen toplam tutar tek bir ihtarla istenmelidir; aynı dönem kira parçalanıp ayrı ihtarlara konu edilerek yapay şekilde "iki haklı ihtar" yaratılamaz (İstanbul BAM 49. HD, E. 2020/2168, K. 2023/711, T. 12.04.2023).

• Birikmiş kiranın toplu takibi hakkın kötüye kullanımı sayılmaz. Temerrüde düşülmüş kira alacakları toplu biçimde tek bir takibe konu edilmelidir. Bu ilke iki haklı ihtar bakımından da geçerlidir (Yargıtay 6. HD, E. 2012/6847, K. 2012/9875, T. 02.07.2012; E. 1995/8506, K. 1995/9732, T. 27.09.1995).

• İhtar belirli bir şekle bağlı değildir. Kira parasının ödenmesi isteğini içeren bir ihtarın herhangi bir şekilde muhatabına ulaşması ve ödemenin bu ihtarın tebliğinden sonra yapılması, ihlalin haklı sayılması için yeterlidir (Yargıtay 6. HD, E. 2001/4392, K. 2001/4683, T. 04.06.2001). İhtarnamede istenen kira bedellerinin hangi aya ait olduğunun belirtilmemiş olması da ihtarnameyi geçersiz kılmaz (Yargıtay 6. HD, E. 2014/8844, K. 2014/11098, T. 15.10.2014).

• Sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. İki haklı ihtara dayalı tahliye davasının, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur — TBK m.315'e dayalı temerrüt davasından temel farkı budur.

• İcra takibi (Örnek 13) de ihtar yerine geçer. Ayrıca noter ihtarnamesi çekmeye gerek yoktur; usulüne uygun tebliğ edilen bir icra ödeme emri de haklı ihtar sayılır.

• Birden fazla kiraya veren varsa, ihtar ve dava birlikte yürütülmelidir. Aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunan kiraya verenlerin ihtarı birlikte göndermesi ve davayı birlikte açması gerekir; ihtarın birlikte çekilmemesindeki eksiklik sonradan giderilemez (İstanbul BAM 54. HD, E. 2023/2795, K. 2024/2643, T. 04.12.2024).

3.2. Ay Ay Kira Alacaklarının Takibi ve İki Haklı İhtar İlişkisi

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir senaryo, kiracının art arda birden fazla ayın kirasını geç ödemesidir. Böyle bir durumda kiraya veren, her ay için ayrı ayrı icra takibi başlatabilir (örneğin Şubat ayı kirası için 6 Şubat'ta, Mart ayı kirası için 6 Mart'ta). Bu takiplerin her biri otuz günlük bekleme süresinin sonunda ayrı bir temerrüt davasına (TBK m.315) konu olabilir; bu davalar birbirinin derdesti sayılmaz, çünkü her biri farklı bir aya ait alacağa dayanmaktadır.

Önemli olan bir nokta şudur: bu şekilde biriken icra takipleri ve ihtarnameler, aynı zamanda ayrıca bir iki haklı ihtar (TBK m.352/2) hakkı da doğurabilir — çünkü icra ödeme emri de bir ihtar niteliğindedir. Davalar kesinleşmediği sürece, hem temerrüt nedeniyle tahliye davaları hem de iki haklı ihtar davası ayrı ayrı açılabilir; bunlar arasında derdestlik veya davaların samimiyetsizce çoğaltılması söz konusu değildir. Ancak tahliye kararı hangi davadan gelirse gelsin kesinleşene kadar kiracı, kiracı sıfatını korur; diğer davalarda ise davanın açılmasına sebebiyet veren taraf yargılama giderlerinden sorumlu tutulur.

4. İki Yol Arasında Seçim: Hangi Durumda Hangisi Tercih Edilmeli?

Pratikte bu iki yol birbirini dışlamaz; kiracının hem tekrarlayan gecikmeleri hem de birikmiş bir borcu varsa, kiraya veren her iki yolu da (farklı dönemler için) paralel şekilde işletebilir.

5. Sonuç

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin elinde iki temel araç bulunmaktadır: hızlı ve nispeten düşük maliyetli tahliye talepli ilamsız icra takibi, ve kiracının tekrarlayan gecikmelerine karşı kullanılabilecek iki haklı ihtar yolu. Her iki yolun da kendine özgü süreleri, şekil şartları ve ispat kuralları vardır; bu süre ve şartlara tam olarak uyulmaması, haklı bir talebin dahi reddiyle sonuçlanabilir. Özellikle icra hukuk mahkemesinin dar yetkisi ve sınırlı delil kabulü göz önüne alındığında, takip ve dava sürecinin başından itibaren doğru kurgulanması büyük önem taşımaktadır.

Kira alacağınızın tahsili, kiracınızın tahliyesi veya kira sözleşmenizin bu süreçlere uygun hazırlanması konusunda destek almak isterseniz, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her kira sözleşmesinin ve her icra takibinin kendine özgü koşulları, verilecek hukuki tavsiyeyi doğrudan etkiler. Sözleşmenizin veya takibinizin bu değerlendirmeye uygun olup olmadığını mutlaka bir avukatla birlikte incelemenizi öneririz.

Kaynakça:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.91, m.146, m.147, m.314, m.315, m.352

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.16, m.62, m.78, m.269, m.269/a, m.269/c

• 7201 sayılı Tebligat Kanunu, m.32

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8825, K. 2019/5346, T. 12.06.2019

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/10497, K. 2016/2720, T. 04.04.2016

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/81, K. 2016/7519, T. 14.12.2016

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/7070, K. 2025/6027, T. 08.10.2025

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6655, K. 2015/10585, T. 01.12.2015

• Hukuk Genel Kurulu, E. 2007/6-915, K. 2007/946, T. 05.12.2007

• Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/(6)8-1849, K. 2018/48, T. 17.01.2018

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/4272, K. 2025/6445, T. 20.10.2025

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/5376, K. 2024/10498, T. 12.12.2024

• İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, E. 2020/2168, K. 2023/711, T. 12.04.2023

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/6847, K. 2012/9875, T. 02.07.2012; E. 1995/8506, K. 1995/9732, T. 27.09.1995

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2001/4392, K. 2001/4683, T. 04.06.2001

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/8844, K. 2014/11098, T. 15.10.2014

• İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi, E. 2023/2795, K. 2024/2643, T. 04.12.2024