Kira Bedelini Ödeyen Ama Elektrik, Su veya Ortak Gideri Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun Güncel Kararı Işığında Değerlendirme

Kira ilişkilerinde tahliye denince akla ilk gelen sebep, kira bedelinin ödenmemesidir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan farklı bir durum vardır: kiracı asıl kira bedelini zamanında ve eksiksiz öder, fakat sözleşmede kendisine yüklenen elektrik, su, ortak gider (aidat) gibi yan giderleri ödemez. Bu durumda kiraya veren, yalnızca yan giderlerin ödenmemesine dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.07.2025 tarihli ve 2024/785 Esas, 2025/426 Karar sayılı kararıyla bu tartışmaya -şimdilik- son noktayı koymuştur. Bu yazıda, kararın somut olayını, gerekçesini, karşı oyu ve uygulamaya yansımalarını değerlendireceğiz.

1. Yasal Çerçeve: Kira Borcu ve Yan Giderler

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.314, kiracının ödeme yükümlülüğünü şöyle düzenler:

"Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür."

Görüldüğü gibi kanun, kira bedeli ile yan giderleri baştan itibaren birlikte anmaktadır. Temerrüde ilişkin TBK m.315 ise şu şekildedir:

"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür."

Madde metninde "kira bedelini veya yan gideri" ifadesinin kullanılmış olması, tartışmanın çıkış noktasıdır: kanun koyucu, yan giderlerin ödenmemesini de kira bedelinin ödenmemesiyle eşdeğer bir temerrüt (ve dolayısıyla fesih) sebebi saymış görünmektedir.

Buna karşılık, ilamsız icra yoluyla tahliyeyi düzenleyen 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269/a daha dar bir ifade kullanır:

"Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir."

İİK m.269/a'da "kira borcu" ifadesi geçmekte, TBK m.315'teki "veya yan gideri" ibaresi tekrarlanmamaktadır. İşte bu lafzi farklılık, icra mahkemesi eliyle yürütülen (ilamsız) tahliye takiplerinde yan giderlerin ödenmemesinin tek başına tahliye sebebi sayılıp sayılamayacağı konusunda yıllardır süren bir görüş ayrılığının kaynağıdır.

2. Karar Öncesi Durum: Yargıtay İçtihadında İkilik

HGK kararı öncesinde, alt derece mahkemeleri ve hatta Yargıtay dairelerinin kendi içtihatları arasında dahi tutarsızlık göze çarpıyordu:

• Dar yorumu benimseyen kararlar: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin bazı kararlarında, kiracının sözleşmeyle yakıt, bekçi, kapıcı, temizlik, su, elektrik, çöp, yönetim gideri gibi yan giderleri ödemeyi üstlenmiş olmasının, bu edimleri "asıl kira borcunun eklentisi" hâline getirmeyeceği; dolayısıyla bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesinin icra mahkemesinin dar görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturmayacağı kabul edilmiştir (Yargıtay 12. HD, E. 2014/8153, K. 2014/11453, T. 18.04.2014; benzer yönde E. 2016/21900, K. 2017/13586, T. 02.11.2017). Bu görüşe göre emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderler de kira bedelinden sayılmamaktadır (Yargıtay 6. HD, E. 2016/5242, K. 2016/5299, T. 20.09.2016).

• Geniş yorumu benimseyen kararlar: Buna karşılık başka kararlarda, TBK m.315 uyarınca kira borcunun yanı sıra yan giderleri de ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesinin istenebileceği kabul edilmiştir (Yargıtay 6. HD, E. 2015/11891, K. 2016/5132, T. 05.09.2016).

Bu ikilik, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından öngörülebilirliği zedeleyen bir belirsizlik yaratıyordu. HGK kararı, tam da bu noktada bir netlik ihtiyacına cevap vermektedir.

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 T., 2024/785 E., 2025/426 K. Sayılı Kararı

3.1. Somut Olay

Taraflar arasında işyeri niteliğindeki bir taşınmaz için akdedilen kira sözleşmesinde, elektrik ve su bedelleri ile ortak gider katılım payının kiracı tarafından ödeneceği ve bu bedellerin ödenmemesinin kira bedelinin ödenmemesi gibi ayrıca fesih ve tahliye nedeni sayılacağı açıkça kararlaştırılmıştır (sözleşmenin 9.4 ve 9.5 maddeleri).

Kiraya veren, kira alacağının yanı sıra ortak gider katılım payı, elektrik altyapı-servis bedeli, su kullanım bedeli ve elektrik tüketim yansıtma bedelini de kapsayan, toplam 314.437,46 TL tutarında tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmıştır. Kiracı, yasal yedi günlük süre içinde takibe itiraz etmemiş; ancak otuz günlük ödeme süresi içinde yalnızca asıl kira bedeline karşılık gelen 172.000 TL'yi ödemiş, yan giderleri ödememiştir.

3.2. Yargılama Süreci

İlk derece mahkemesi (İcra Hukuk Mahkemesi), sözleşmede hüküm bulunsa dahi taraflar arasında mutabakat sağlanamayan yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle tahliyeye karar verilemeyeceği gerekçesiyle talebi reddetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi bu kararı onamış; ancak Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kiracının TBK m.314 ve m.315 uyarınca ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemediği ve bu nedenle temerrüdün gerçekleştiği gerekçesiyle kararı bozmuştur. İlk derece mahkemesi bozmaya karşı direnince, uyuşmazlık Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiştir.

3.3. Hukuk Genel Kurulu'nun Çoğunluk Gerekçesi

Kurul çoğunluğu, TBK m.314'ün kiracıya kira bedelinin yanında "gerekiyorsa yan giderleri" ödeme yükümlülüğü de yüklediğini; TBK m.315'in ise kiracının kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüde düşmesini fesih sebebi olarak eşit şekilde düzenlediğini vurgulamıştır. Kararın değerlendirme bölümünde şu tespitlere yer verilmiştir:

• İİK m.269/1 uyarınca kiraya veren, ödeme emriyle birlikte TBK m.315'te öngörülen ihtarı da yaptırabileceğinden, aynı takipte hem kira bedelinin hem de yan giderlerin tahsilini talep edebilir.

• Somut olayda kiracı, ödeme emrine yasal süresinde itiraz etmediğinden, yan gider borcu ve miktarı kesinleşmiştir.

• Kurul'un kilit tespiti şudur: "TBK'nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır." Bu çerçevede, otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediğinden temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunlu görülmüş ve borçlunun tahliyesine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Kurul, görüşmeler sırasında ileri sürülen ve İİK m.269/a'nın lafzen yalnızca "kira borcu"ndan söz ettiğini, kanun koyucunun TBK m.315'teki "veya yan gideri" ifadesini bilinçli olarak İİK metnine taşımadığını savunan aksi görüşü çoğunlukla benimsememiştir.

3.4. Karşı Oy: Tartışma Tamamen Kapanmış Değil

Kararda, azınlıkta kalan bir görüş dikkat çekicidir. Karşı oy yazan üye(ler), şu argümanları öne sürmüştür:

• İİK'nın kiralara ilişkin özel hükümleri (m.269, m.269/a) ve İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği'nin ilgili maddesi, ısrarla yalnızca "kira alacağı" ve "kira borcu" kavramlarından söz etmektedir; lafzi yorumla bu kavramlara yan giderlerin dahil edildiği sonucuna varılamaz.

• Kanun koyucu, TBK m.315/1'deki "veya yan gideri" ibaresini İİK m.269/a'ya bilinçli olarak taşımamıştır.

• Sözleşmede belirli bir yan giderin kiracıya ait olduğunun kararlaştırılmış olması, bu edimin hukuken "kira borcu" sayılmasını gerektirmez; yakıt, bekçi, kapıcı, temizlik, su, elektrik, çöp, yönetim gideri gibi kalemler asıl kira borcunun eklentisi niteliğindedir.

• Dolayısıyla, asıl kira borcunun temerrüt süresi içinde tam olarak ödenmesi hâlinde, yalnızca yan giderlerin ödenmemesi, icra mahkemesinin dar görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz; bu husus ancak genel mahkemede (sulh hukuk mahkemesinde açılacak bir davada) tartışılabilir.

Bu karşı oy, hukuki açıdan güçlü bir dayanağa sahiptir ve meselenin Yargıtay içinde dahi oybirliğiyle çözülmediğini göstermektedir. Uygulamacılar açısından bu, ileride bir içtihadı birleştirme kararı veya farklı bir HGK içtihadıyla konunun yeniden gündeme gelebileceği ihtimalinin göz ardı edilmemesi gerektiği anlamına gelir.

4. Sonraki İçtihatlar: HGK Kararı Nasıl Uygulanıyor?

HGK'nın 02.07.2025 tarihli kararı, tek başına kalmamış; aynı yıl içinde Yargıtay 12. Hukuk Dairesi tarafından da benimsenip somut olaylara uygulanmıştır.

4.1. Sadece Ortak Gider (Aidat) Alacağına Dayalı Takipte Dahi Tahliye Mümkün

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 06.10.2025 tarihli, 2025/7021 E., 2025/5902 K. sayılı kararı, HGK içtihadını doğrudan referans göstererek şu ilkeyi tekrarlamıştır: "TBK'nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır (...) sadece ortak gider alacağına dayalı takipte de borçlunun tahliyesine karar verilebilir."

Ancak bu kararın somut sonucu, dikkatle okunmalıdır: Bölge Adliye Mahkemesi, ortak gider alacağının miktarının kira sözleşmesinde belirli bir tutar veya oran olarak belirtilmemiş olması nedeniyle "alacağın varlığı ve miktarının yargılamayı gerektirdiği" gerekçesiyle davayı reddetmiş; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi de, gerekçeyi kısmen değiştirmekle birlikte, sonucu itibarıyla bu ret kararını onamıştır. Kararda ayrıca iki ayrı karşı oy bulunmaktadır: bunlardan biri, miktar belirsizliğinin tahliyeye engel olmayacağını ve doğrudan tahliye kararı verilmesi gerektiğini savunurken; diğeri, HGK çoğunluğunun aksine, yan giderlerin hiçbir şekilde icra mahkemesinin dar görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi sayılamayacağını (klasik "eklenti" görüşünü) yinelemiştir.

Pratik çıkarım: Salt yan gidere (özellikle ortak gider/aidat gibi değişken kalemlere) dayalı bir tahliye talebinde, alacağın miktarının sözleşmede veya kesinleşmiş belgelerle net biçimde ortaya konması, dar yetkili icra mahkemesi önünde "yargılamayı gerektirir" itirazıyla karşılaşmamak için kritik önem taşımaktadır.

4.2. Aidat/Ortak Gider Takibinde Örnek 13 Kullanılabilir

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 16.05.2023 tarihli, 2023/3246 E., 2023/3416 K. sayılı kararında, sözleşmede kiracının ortak gideri (aidatı) ödemekle yükümlü kılındığı bir olayda, bu borcun TBK m.315 kapsamında yan gider sayıldığı ve tahliye talepli Örnek 13 ilamsız icra takibine konu edilmesinin yasal bir engeli bulunmadığı teyit edilmiş; borçlunun süresinde itiraz etmemesi ve otuz gün içinde ödeme yapmaması üzerine verilen tahliye kararı onanmıştır.

4.3. Önemli Bir Sınır: Kiraya Veren Önce Kendisi Ödemiş Olmalı

Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine ilişkin TBK m.341 şu şekildedir:

"Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 09.04.2015 tarihli, 2015/2926 E., 2015/3523 K. sayılı kararı, bu yükümlülüğün sınırını göstermesi bakımından önemlidir: incelenen olayda apartman aidatının alacaklısı site yönetimidir; kiraya veren, kiracının ödemesi gereken aidat borcunu site yönetimine kendisi ödemeden, bu bedeli kiracıdan talep edip temerrüde dayalı tahliye isteyememiştir. Yargıtay, kiraya verenin önce kendisi ödeme yapmadığı sürece tahliye talep edemeyeceğine hükmederek kararı bozmuştur.

Pratik çıkarım: Ortak gider/aidat gibi üçüncü kişiye (site/apartman yönetimine) ödenmesi gereken kalemlerde, kiraya verenin kiracıdan bu bedeli talep edip tahliye isteyebilmesi için, kural olarak kendisinin bu borcu yönetime ödemiş olması aranmaktadır. Takip başlatılmadan önce bu husus mutlaka kontrol edilmelidir.

5. Kararın Uygulamaya Yansımaları

5.1. Kiraya Verenler Açısından

HGK'nın güncel ve bağlayıcı nitelikteki bu kararı, kiraya verenler lehine önemli bir araç sunmaktadır. Ancak kararın koşullarına dikkat edilmelidir:

• Sözleşmesel dayanak şarttır. İncelenen olayda, yan giderlerin kiracıya ait olduğu ve ödenmemesinin kira bedelinin ödenmemesi gibi ayrıca fesih ve tahliye sebebi sayılacağı, sözleşmede açıkça düzenlenmişti. Böyle bir sözleşme hükmü bulunmayan hallerde sonucun aynı yönde çıkıp çıkmayacağı kararın doğrudan kapsamı dışındadır.

• İtiraz edilmemiş olması belirleyici bir unsurdur. Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmediğinden yan gider borcu ve miktarı kesinleşmiştir. Kiracının yan gider kalemlerinin miktarına (örneğin faturalandırma usulüne) itiraz ettiği hallerde, icra mahkemesinin bu itirazı inceleme yetkisi tartışmaya açık bir konudur ve dar yetkili icra mahkemesi önünde farklı sonuçlarla karşılaşılabilir.

• Takip talebi ve ödeme emrinin doğru düzenlenmesi kritik önemdedir. Kira bedeli ile yan gider kalemlerinin ayrı ayrı ve açıkça belirtilmesi, ileride "hangi kalemin ödendiği, hangisinin ödenmediği" tartışmasının önüne geçer.

5.2. Kiracılar Açısından

Kiracı tarafın bakış açısından, kararın karşı oyu -yukarıda özetlendiği üzere- güçlü bir savunma zemini sunmaktadır. Özellikle:

• Sözleşmede yan giderlerin ayrıca fesih/tahliye sebebi sayılacağına dair açık bir hüküm bulunmuyorsa,

• Yan gider miktarına ilişkin taraflar arasında mutabakat/kesinleşme bulunmuyorsa (örneğin fatura tutarına itiraz varsa),

bu hususlar, icra mahkemesi önünde savunma stratejisinin dayanağı olabilir. Ayrıca kiralananda ayıp bulunduğu iddiası ile TBK m.304 vd. hükümlerine dayalı kira bedelinden indirim talepleri de, somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilmesi gereken bir husustur.

6. Alternatif Bir Yol: İki Haklı İhtar (TBK m.352/2) ve Yan Giderler

Buraya kadar ele alınan İİK m.269 ve TBK m.315'e dayalı temerrüt nedeniyle tahliye, kiraya verenin elindeki tek imkân değildir. TBK m.352/2'de düzenlenen "iki haklı ihtar" yolu da, kira bedelinin (ve yalnızca kira bedelinin) düzenli ödenmemesi hâlinde başvurulabilecek ayrı bir fesih sebebidir. Bu iki yol sık sık birbirine karıştırıldığından, aralarındaki farkları ve özellikle yan giderlerin bu mekanizma içindeki durumunu ayrıca açıklamakta fayda vardır.

6.1. Temel Kurallar

İki haklı ihtar müessesesinin işleyişine dair yerleşik ilkeler şöyle özetlenebilir:

• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gerekir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde, kiracının kira bedelini ödemediği için iki ayrı kez yazılı olarak haklı ihtara muhatap olması gerekir. Süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık ödenmesi kararlaştırılan hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

• Tebliğ şarttır; tebliğden önce yapılan ödeme ihtarı geçersiz kılar. İhtarın kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması zorunludur. Ancak tebliğden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmaz — yani kiracı ihtarı aldıktan sonra parayı yatırsa dahi, o ihtar "haklı ihtar" sayılmaya devam eder. Tebliğ tarihi ile ödeme tarihi aynı güne denk gelirse, kiracı lehine olan yorum uygulanır ve ödemenin tebliğden önce yapıldığı kabul edilir (Yargıtay 6. HD, E. 2013/15341, K. 2013/16258, T. 04.12.2013: kira miktarına ilişkin uyuşmazlık dahi olsa, kiracının kabul ettiği miktarın ihtar tebliğinden sonra ödenmiş olması, ihtarı haklı kılmaya yeterlidir).

• Muacceliyet şartı varsa kira parçalanamaz. Sözleşmede muacceliyet (birikmiş kiraların tek seferde muaccel hâle gelmesi) şartı varsa, bu şekilde muaccel hâle gelen toplam kira bedeli tek bir ihtarla istenmelidir; aynı dönem kira parçalanıp ayrı ayrı ihtarlara konu edilerek yapay şekilde "iki haklı ihtar" yaratılamaz (İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, E. 2020/2168, K. 2023/711, T. 12.04.2023).

• Birikmiş kiranın toplu takibi hakkın kötüye kullanımı sayılmaz. Temerrüde düşülmüş kira alacakları yekun olarak tek bir takibe konu edilmelidir; alacağın ay ay bölünerek hakkın kötüye kullanılması söz konusu olamaz — bu ilke TBK m.352/2 iki haklı ihtar bakımından da geçerlidir (Yargıtay 6. HD, E. 2012/6847, K. 2012/9875, T. 02.07.2012; aynı yönde E. 1995/8506, K. 1995/9732, T. 27.09.1995). Örneğin Ocak-Şubat-Mart ayları muaccel hale gelmişse bunların hepsi tek takiple istenmelidir; ancak ödeme günü ayın 1-5'i olarak kararlaştırılmışsa ve Ocak-Şubat ayları muaccel olmuşsa, bu iki ay 5 Mart'ta bir takibe, Mart ayı da 6 Mart'ta ayrı bir takibe konu edilebilir — bu, hakkın kötüye kullanımı sayılmaz.

• İhtar belirli bir şekle bağlı değildir. İki haklı ihtar nedenine dayanan tahliye davalarında ihtarlar şekil şartına tabi değildir; kira parasının ödenmesi isteğini içeren ihtarın herhangi bir şekilde muhatabına ulaşması ve ödemenin bu ihtarın tebliğinden sonra yapılması, ihlalin haklı sayılması için yeterlidir (Yargıtay 6. HD, E. 2001/4392, K. 2001/4683, T. 04.06.2001). "İhtarda ödenmeyen kiranın ait olduğu ayın, miktarının ve ödenmediğindeki sonucun açıkça bildirilmesi gerekir" yönündeki görüşler hatalıdır; ihtar bir şekle bağlı değildir. Bununla birlikte, ihtarnamede istenen kira bedellerinin hangi aya ait olduğunun belirtilmemiş olması da ihtarnameyi geçersiz kılmaz ve iki haklı ihtar koşullarının oluşmasına engel olmaz (Yargıtay 6. HD, E. 2014/8844, K. 2014/11098, T. 15.10.2014).

• Sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. İki haklı ihtara dayalı tahliye davasının, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur — TBK m.315'e dayalı temerrüt davasından farkı da esasen budur.

• İcra takibi (Örnek 13) da ihtar yerine geçer. TBK m.352/2 bakımından ayrıca noter ihtarnamesi çekmeye gerek yoktur; usulüne uygun tebliğ edilen bir icra ödeme emri de haklı ihtar sayılır. İcra yolu genellikle daha ucuzdur, ancak tebligat süreci daha uzun sürebilir.

• Birden fazla kiraya veren varsa, husumet birlikte yöneltilmelidir. Tapu maliki ile kiraya verenler arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğu hallerde, ihtarın da birlikte çekilip davanın birlikte açılması gerekir; davadaki eksiklik sonradan tamamlanabilirse de, ihtarın birlikte çekilmemesindeki eksikliğin sonradan tamamlanması mümkün değildir (İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi, E. 2023/2795, K. 2024/2643, T. 04.12.2024).

• Kiracı tarafın kabul ettiği miktar esas alınır. Kira parası tartışmalı olsa bile, kiracının fiilen kabul edip ödediği miktar temerrüde/ihtara esas alınır (Yargıtay 6. HD, E. 2013/15341, K. 2013/16258, T. 04.12.2013).

• Ödeme emrinin usulsüzlüğü, haberdar olan kiracıyı temerrütten kurtarmaz. Ödeme emri tebligatında usul hatası bulunsa dahi, kiracının takipten fiilen haberdar olduğu hallerde temerrüt gerçekleşmiş sayılabilir (İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi, E. 2019/3134, K. 2021/1779, T. 22.09.2021).

• İlk ihtara konu edilen aylar, ikinci ihtara tekrar konu edilemez. Bir ihtarnameyle istenen kira ayları, sonraki ihtarnameye tekrar dahil edilerek "ikinci haklı ihtar" oluşturulamaz; ancak ihtarnamenin düzenlenme tarihinde henüz muaccel olmayan bir ayın erken talep edilmesi de ihtarı geçersiz kılabilir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/8858, K. 2018/2112, T. 07.03.2018).

• Kiraya vermeyen malik de önce ihbar göndererek dava açabilir. Kiralayan sıfatı bulunmayan malik, kiracıya önceden ihbar göndererek kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemişse, bu ihbarın sonuçsuz kalması hâlinde iki haklı ihtar davası açabilir (Yargıtay 6. HD, E. 2014/4142, K. 2014/5419, T. 29.04.2014).

• Dava/takip hakkının devri mümkündür. Kiralananın el değiştirmesi hâlinde, eski malikin açtığı iki haklı ihtar davasındaki hak ve yetkiler, temlik yoluyla yeni malike geçer ve yeni malik davayı takip edebilir (Yargıtay 6. HD, E. 1983/9771, K. 1983/9900, T. 19.10.1983).

6.2. Yan Giderler İki Haklı İhtara Konu Olabilir mi?

Bu noktada, makalenin ana konusuyla doğrudan bağlantılı kritik bir ayrım ortaya çıkmaktadır: iki haklı ihtar yolu, yalnızca kira bedelinin ödenmemesi hâline özgüdür. Elektrik, su, ortak gider gibi yan giderlerin ödenmemesi, TBK m.352/2 anlamında haklı ihtara konu edilemez. Bir başka deyişle:

• Yukarıda 3-4. bölümlerde ele alınan HGK ve Yargıtay 12. Hukuk Dairesi içtihadı, İİK m.269/İcra Mahkemesi rejiminde yan giderlerin kira borcuyla aynı hukuki sonuca (temerrüt nedeniyle tahliye) tabi tutulabileceğini kabul etmektedir.

• Buna karşılık, TBK m.352/2 iki haklı ihtar rejiminde bu genişletme uygulanmaz; yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle çekilen bir ihtar, iki haklı ihtar hesabına dahil edilemez.

Pratik sonuç: Kiracının hem kira bedelini hem yan giderleri düzenli ödemediği bir olayda, kiraya veren stratejisini kurarken bu iki yolu birbirine karıştırmamalıdır. Salt yan gider borcuna dayanarak "iki haklı ihtar" oluşturulamaz; bu yol için ihtarların kira bedeline ilişkin olması gerekir. Yan giderler bakımından bölüm 3-4'te açıklanan İİK m.269/TBK m.315 temerrüt rejimine başvurulmalıdır.

7. Sonuç

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarihli, 2024/785 Esas ve 2025/426 Karar sayılı kararı, sözleşmede açıkça düzenlenmiş olması kaydıyla, kiracının yalnızca asıl kira bedelini ödeyip elektrik, su, ortak gider gibi yan giderleri ödememesinin de İİK m.269/a ve TBK m.315 kapsamında temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturabileceğini teyit etmiştir. Karar, uzun süredir devam eden bir içtihat tartışmasını güçlü çoğunlukla sona erdirmiş olmakla birlikte, kararda yer alan kayda değer karşı oy, konunun hukuki tartışmaya tamamen kapanmadığını göstermektedir.

Gerek kiraya verenlerin gerekse kiracıların, kira sözleşmelerinin yan gider hükümlerini ve icra takibi/dava stratejilerini bu güncel içtihat ışığında -somut olayın kendine özgü koşullarını gözeterek- yeniden değerlendirmesinde fayda vardır.

Kira Alacağınızı Tahsil Edemiyor, Kiracınızı Tahliye Edemiyor musunuz?

Kira bedelinin ya da elektrik, su, aidat gibi yan giderlerin ödenmemesi, kiraya verenler için hem maddi hem de zaman kaybına yol açan bir sorundur. Yukarıda ele alınan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı da gösteriyor ki, bu tür uyuşmazlıklarda sonucu belirleyen; sözleşmenin doğru kurgulanması, icra takibinin usulüne uygun başlatılması ve her aşamada güncel içtihadın doğru biçimde uygulanmasıdır.

Kira sözleşmenizi gözden geçirmek, başlattığınız veya başlatmayı düşündüğünüz bir tahliye takibini değerlendirmek ya da bir kira uyuşmazlığında haklarınızı öğrenmek isterseniz, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her kira sözleşmesinin ve her icra takibinin kendine özgü koşulları, verilecek hukuki tavsiyeyi doğrudan etkiler. Sözleşmenizin veya takibinizin bu değerlendirmeye uygun olup olmadığını mutlaka bir avukatla birlikte incelemenizi öneririz.

Kaynakça:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.313, m.314, m.315, m.341, m.352

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.269-269/d

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/785, K. 2025/426, T. 02.07.2025

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/7021, K. 2025/5902, T. 06.10.2025

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/1119, K. 2024/4149, T. 30.04.2024

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/8563, K. 2024/4902, T. 16.05.2024

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/524, K. 2024/3075, T. 28.03.2024

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/3246, K. 2023/3416, T. 16.05.2023

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2014/8153, K. 2014/11453, T. 18.04.2014

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2016/21900, K. 2017/13586, T. 02.11.2017

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/11891, K. 2016/5132, T. 05.09.2016

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/5242, K. 2016/5299, T. 20.09.2016

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/2926, K. 2015/3523, T. 09.04.2015

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1918, K. 2021/1707, T. 21.12.2021 (12. HD'nin 2025/7021 E. kararında anılmıştır)

• İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, E. 2020/2168, K. 2023/711, T. 12.04.2023 (muacceliyet şartı – iki haklı ihtara konu edilemeyeceği)

• İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi, E. 2023/2795, K. 2024/2643, T. 04.12.2024 (zorunlu dava arkadaşlığı)

• İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi, E. 2019/3134, K. 2021/1779, T. 22.09.2021 (usulsüz ödeme emri – haberdar kiracı)

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8858, K. 2018/2112, T. 07.03.2018 (ilk ihtara konu ayların ikinci ihtara konu edilememesi)

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2001/4392, K. 2001/4683, T. 04.06.2001 (ihtarın şekle bağlı olmaması)

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/15341, K. 2013/16258, T. 04.12.2013 (ihtar tebliğinden sonraki ödeme)

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/6847, K. 2012/9875, T. 02.07.2012; E. 1995/8506, K. 1995/9732, T. 27.09.1995 (toplu takip – hakkın kötüye kullanımı olmaması)

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/8844, K. 2014/11098, T. 15.10.2014 (ihtarnamede ay belirtilmemesinin geçersizlik doğurmaması)

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/4142, K. 2014/5419, T. 29.04.2014 (kiraya vermeyen malikin dava hakkı)

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 1983/9771, K. 1983/9900, T. 19.10.1983 (dava/takip hakkının temlik yoluyla devri)