Gayrimenkul Hukuku | NİŞANCI Avukatlık Ofisi

Birçok gayrimenkul uyuşmazlığı, satın alma öncesinde yapılacak bir inceleme ile önlenebilirdi. Tapu kaydı üzerindeki bir ipotek veya haciz, yapı kullanma izin belgesi (iskan) bulunmayan bir bina ya da aslında yalnızca bir arsa payından ibaret olan bir "tapu": Satış bedeli ödendikten sonra bu sorunların giderilmesi genellikle yargı yoluna başvurmayı gerektirir. Bu faaliyet alanımızın diğer temel ayağını ise kira uyuşmazlıkları oluşturmaktadır: kira artışları, ödenmeyen kira bedelleri ve tahliye.

Faaliyet Alanları

• Satın alma öncesi inceleme. Tapu sicilindeki şerhler, ipotekler ve hacizler, imar durumu, yapı kullanma izin belgesi (iskan) ile taşınmazın kat mülkiyetine mi yoksa yalnızca kat irtifakına mı tabi olduğunun tespiti.

• Satış ve satış vaadi sözleşmeleri. Mülkiyet ancak tapu müdürlüğünde gerçekleştirilecek resmi satış işlemi ile geçer. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. İnşaat firmasının ofisinde imzalanan adi yazılı bir sözleşme, size tapunun devrini talep etme hakkı kazandırmaz.

• Yabancıların gayrimenkul edinimi. Yabancı uyruklu kişilerin hangi taşınmazları satın alabileceği, taşınmaz değerleme raporu ve yatırım yoluyla vatandaşlık kazanılması amacıyla yapılan satın alımlar.

• Kira artışı ve kira tespiti. Konut kiralarında yapılacak artış, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez (Türk Borçlar Kanunu, m. 344). Beş yıllık kira süresi dolduktan sonra açılacak bir kira tespit davası ile kira bedeli emsal piyasa rayicine uyarlanabilir.

• Tahliye. Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye veya on yıllık uzama süresinin dolması nedenlerine dayalı tahliye süreçleri.

• Ortaklığın giderilmesi ve tapu uyuşmazlıkları. Paylı veya elbirliğiyle mülkiyete tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), önalım hakkı (şufa), tapu iptali ve tescili davaları ile haksız işgal tazminatı (ecrimisil).

• Aile konutu şerhi. Diğer eşin açık rızası olmadan taşınmazın satılamaması veya üzerinde ipotek tesis edilememesi amacıyla tapu kütüğüne aile konutu şerhi işlenmesi (Türk Medeni Kanunu, m. 194).

Yabancılar Türkiye'de gayrimenkul satın alabilir mi?

Evet, büyük çoğunluktaki ülke vatandaşları satın alabilir. Sınırlar Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Yabancı bir gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir ve yabancıların edinebileceği taşınmazların toplam alanı, o ilçenin özel mülkiyete konu alanının %10'unu geçemez. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri için izin alınması zorunludur. Yabancılara yapılan satışlarda, lisanslı bir değerleme kuruluşu tarafından hazırlanmış taşınmaz değerleme raporunun ibrazı zorunludur.

Kiracı kirayı ödemezse ne olur?

İzlenebilecek iki temel hukuki yol mevcuttur. Kiraya veren, tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Verilen süre içinde kira bedeli ödenmezse, icra hukuk mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Alternatif olarak, kiracı bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet vermişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (Türk Borçlar Kanunu, m. 352/2). Kira uyuşmazlıklarının büyük bir kısmında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

İnşaat firmasının ofisinde imzalanan sözleşme yeterli midir?

Hayır. Noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir ve size tapunun devrini talep etme hakkı vermez. Bu durumda kural olarak yalnızca ödemiş olduğunuz bedelin iadesini talep edebilirsiniz.

Kira bedeli en fazla ne kadar artırılabilir?

Konut kiralarında kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıl geçtikten sonra, mahkemece emsal taşınmazlar göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirlenebilir.

Türkiye'ye gelmeden gayrimenkul satın alabilir miyim?

Evet. Satış işlemi, özel yetki içeren bir vekaletname ile temsilciniz aracılığıyla tapu müdürlüğünde tamamlanabilir. Bu vekaletnameyi bir Türk konsolosluğunda düzenletebileceğiniz gibi, yurt dışındaki bir noter önünde düzenleterek apostil şerhi ve yeminli tercümesi ile birlikte de kullanabilirsiniz.