Gayrimenkul Satın Alma Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılması

Türkiye'nin istisnai vatandaşlık mevzuatı, milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından herhangi bir engel bulunmaması kaydıyla, aranan nitelikleri haiz gayrimenkul satın alan yabancıların Türk vatandaşlığı kazanmasına imkan tanımaktadır. Ancak her gayrimenkul bu süreç için uygun değildir; zira taşınmazın türü, değeri, edinme biçimi ve ödeme yöntemi Türk hukuku kapsamında ayrı ayrı şartlara tabidir. Bu şartlar, ilgili kanun ve yönetmelik metinlerine doğrudan atıfta bulunularak ve yeri geldiğinde kelimesi kelimesine alıntılanarak aşağıda ayrıntılı bir biçimde açıklanmıştır.

I. Yasal Dayanak

Gayrimenkul edinimi yoluyla vatandaşlık kazanılmasının temel dayanağı, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun "Türk vatandaşlığının kazanılmasında istisnai haller" başlıklı 12. maddesidir. Maddenin birinci fıkrası şu şekildedir:

"Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı ile aşağıda belirtilen yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilirler."

— 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu, Madde 12(1)

28 Temmuz 2016 tarihli ve 6735 sayılı Kanun ile bu fıkraya eklenen (b) bendi uyarınca, Cumhurbaşkanınca belirlenen kapsam ve tutarda yatırım yapan yabancılara istisnai yoldan vatandaşlık kazanma imkanı tanınmıştır. Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık kazanılmasının usul ve esasları ise Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendinde düzenlenmiştir. En son 12 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik ile güncellenen ve yürürlükte olan mevcut bent metni şu şekildedir:

"Anayasa Mahkemesince iptal edilen veya yürürlükten kaldırılan hükümler saklı kalmak kaydıyla; kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında satın aldığı ve tapu siciline üç yıl süreyle satılmayacağı şerhi konulduğu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmeyle en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarının peşin olarak ödendiği ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen yabancılar Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir."

— Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, Madde 20(2)(b)

Bu hükümde yer alan unsurlar, izleyen bölümlerde ayrı ayrı ele alınmıştır.

II. Asgari Yatırım Tutarı

Yukarıda aktarılan hüküm uyarınca, 2026 yılında yürürlükte olan güncel asgari yatırım tutarı 400.000 ABD Doları veya karşılığı dövizdir. Bu tutar, tek bir taşınmaz ile karşılanabileceği gibi birden fazla taşınmazın toplam değeriyle de sağlanabilir; mevzuatta edinilecek taşınmaz sayısına ilişkin herhangi bir üst sınır bulunmamaktadır.

Taşınmazın satış vaadi sözleşmesiyle (yani ileride satış yapılacağına dair noter tarafından düzenlenen ön sözleşme ile) edinilmesi durumunda, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan ilgili uygulama kılavuzunda şu kurala yer verilmiştir:

"Satış vaadine dayalı başvurularda, Yönetmelik’te aranan tutarın tek bir sözleşme ile güvence altına alınması ve vaada konu taşınmazların bu sözleşmede belirtilmesi şarttır. Dolayısıyla, birden fazla taşınmaz tek bir satış vaadi sözleşmesine konu edilebilir. Ancak birden fazla bağımsız satış vaadi sözleşmesine dayanan başvurular işleme alınmayacaktır."

— Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin Uygulanma Kılavuzu, 9 Aralık 2024

III. Taşınmazın Niteliği: Uygun Olan ve Kapsam Dışı Bırakılan Kategoriler

Yönetmelik, tutara ilişkin şartın yanı sıra taşınmazın niteliğine dair de ayrı ve bağımsız bir şart getirmektedir. Bir taşınmazın değerinin belirlenen baremi karşılaması, tek başına yeterli bir kriter teşkil etmez.

A. Uygun Kategoriler

Yönetmeliğin 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi uyarınca hazırlanan ve 9 Aralık 2024 tarihinde yürürlüğe giren Kılavuz'da taşınmazın niteliğine ilişkin şart şu şekilde ifade edilmiştir:

"Taşınmazın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tapu sicilinde bağımsız bölüm olarak tescilli olması veya arsa vasıflı taşınmazlarda, taşınmazın arsa vasfıyla tescilli olması ve üzerinde mevzuata uygun ve yapı kullanma izin belgesi bulunan kalıcı bir yapının varlığının tespiti şarttır."

— Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin Uygulanma Kılavuzu, 9 Aralık 2024, s. 2

Buna göre, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan (daire, ofis, dükkan, depo veya mesken gibi tamamlanmış ve tescil edilmiş bağımsız bölümler) ve kat irtifakı kurulmuş olan (henüz tamamlanmamış ancak projesi tapuya tescil edilmiş inşaat halindeki projeler) taşınmazlar kural olarak uygundur. Arsa vasıflı taşınmazların uygun kabul edilebilmesi için ise, üzerinde mevzuata uygun ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) olan kalıcı bir yapının bulunduğunun ayrıca belgelenmesi gerekir.

B. Kapsam Dışı Bırakılan Kategoriler

Aynı Kılavuz, kapsam dışı bırakılan iki kategoriyi açıkça belirtmektedir:

"2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesinin dördüncü fıkrasında belirtilen iki yıllık proje geliştirme yükümlülüğüne tabi olan üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlar ile tarım arazilerinin vatandaşlık kazanımı amacıyla edinilmesi mümkün değildir."

— Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin Uygulanma Kılavuzu, 9 Aralık 2024, s. 3

Bu istisnanın ilk unsuru, üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlar için 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35(4). maddesinde düzenlenen proje geliştirme yükümlülüğü ile ilgilidir. İlgili fıkra uyarınca yabancı gerçek kişiler, üzerinde yapı bulunmayan taşınmazı edindikleri tarihten itibaren iki yıl içinde geliştirecekleri projeyi ilgili Bakanlığın onayına sunmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmediği sürece, söz konusu taşınmaz vatandaşlık başvurusu bakımından yatırım olarak kabul edilmez. İkinci unsur ise tarım arazilerine ilişkindir: Tarla, bağ, bahçe ve benzeri tarımsal nitelikli taşınmazlar, ayrı bir yasal rejime (5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve ilgili Bakanlar Kurulu Kararı) tabi oldukları için bu süreçten hariç tutulmuştur.

Kılavuz ayrıca, devre mülk hakkına konu olan taşınmazların da mülkiyet yoluyla vatandaşlık kazanımına uygun olmadığını açıkça düzenlemektedir:

"Devre mülk hakkı tesis edilen taşınmazlar, gayrimenkul edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılmasına konu edilemez."

— Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin Uygulanma Kılavuzu, 9 Aralık 2024, s. 3

Sonuç olarak, değeri 400.000 ABD Dolarının üzerinde olsa dahi tarım arazileri veya üzerinde iskan belgesi olan tamamlanmış bir yapı bulunmayan arsalar, yalnızca değer şartını sağladığı gerekçesiyle vatandaşlık başvurusuna dayanak yapılamaz; satın alma işlemine geçmeden önce bu tür taşınmazlar için Uygunluk Belgesi (bkz. Bölüm VI) verilmeyeceğinin göz önünde bulundurulması önem arz etmektedir.

C. Diğer Şartlar ve Kısıtlamalar

Taşınmazın niteliğine ilişkin şartların yanı sıra, uygulamada dikkate alınması gereken çeşitli kısıtlamalar da mevcuttur:

• Hisseli edinim kısıtlaması: Kılavuz uyarınca, "bir taşınmazın hisseli olarak edinilmesi halinde vatandaşlık başvurusunda bulunulamaz." Dolayısıyla, bir taşınmazın birden fazla yabancı gerçek kişi tarafından hisseli mülkiyet şeklinde edinilmesi durumunda bu taşınmaz vatandaşlık başvurusuna konu edilemez; buna karşın, birden fazla kişi adına tescilli bir taşınmazın tamamının tek bir yabancı tarafından edinilmesi mümkündür.

• Yakınlardan veya kendi şirketinden edinme yasağı: Yönetmelik, yabancı gerçek kişinin şahsen gayrimenkul edinmesini esas aldığından; başvuru sahibinin eşi veya çocukları adına ya da ortağı veya yöneticisi olduğu şirket adına yapılan edinimler aranan asgari tutarın hesaplanmasında dikkate alınmaz.

• Önceki devirden sonra yeniden edinim yasağı: Muvazaalı işlemlerin önlenmesi amacıyla; 12 Ocak 2017 tarihinden sonra başvuru sahibi, eşi veya çocukları ya da aynı uyruklu bir başka yabancı tarafından bir Türk vatandaşına veya şirkete devredilmiş olan taşınmazlar, vatandaşlık edinimine konu edilemez.

• Aynı taşınmazın mükerrer kullanımı: Bir taşınmaz (veya hissesi) aracılığıyla bir kez vatandaşlık kazanılmışsa, üç yıllık taahhüt süresi dolmuş olsa dahi, başka hiçbir yabancı aynı taşınmaz veya hisse üzerinden vatandaşlık başvurusunda bulunamaz.

• Uyruk kısıtlaması: 2644 sayılı Tapu Kanun'un 35. maddesi uyarınca, Türkiye'de gayrimenkul edinimi yalnızca Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşlarına izin verilmiştir. Bu listede yer almayan ülke vatandaşları (örneğin Suriye vatandaşları) Türkiye'de şahsen gayrimenkul edinemez ve dolayısıyla bu yolla vatandaşlık başvurusunda bulunamazlar.

• Miktar kısıtlaması: Aynı madde uyarınca, yabancı gerçek kişiler ülke genelinde kişi başına en fazla 30 hektar ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün en fazla %10'u kadar taşınmaz edinebilirler.

• Askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve özel güvenlik bölgeleri: 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile ilgili 5949 sayılı Yönetmelik uyarınca, belirlenen askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri içinde yabancı gerçek kişilerin gayrimenkul edinmesi mümkün değildir. "Özel Güvenlik Bölgeleri" içinde yapılacak edinimler ise ilgili il valiliğinin iznine tabidir.

IV. Değer Tespiti

Taşınmazın gerçek değeri, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş ve listelenmiş bir gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan değerleme raporu ile belirlenir. Bu raporun tapu işlemine yansıtılması usulü, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2024/4 sayılı Genelgesi ile güncellenmiştir. Genelge ilgili belgeyi şu şekilde tanımlamaktadır:

"Taşınmaz Edinimi Yoluyla Vatandaşlık Kazanımına İlişkin Değerleme Tespit Belgesi (TTB) ... TADEBİS uygulaması üzerinden ilgili taşınmaz değerleme raporunun eki olarak hazırlanan ve TAKBİS/Webtapu sistemine iletilen, ilgili taşınmazın vatandaşlık kazanımı amacıyla kabul edilebilecek yatırım tutarını gösteren belgedir."

— Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Genelge No 2024/4, 13 Haziran 2024

Buna göre, tapu müdürlükleri TTB'de belirtilen tutarı doğrudan esas alır; fiziki olarak sunulan TTB'ler işleme kabul edilmez. Ayrıca, TTB'nin düzenlenme tarihi ile vatandaşlık başvurusu arasındaki sürenin altı ayı geçmesi halinde değerleme raporunun ve ilgili TTB'nin yenilenmesi zorunludur.

V. Bedelin Ödenmesi: Döviz Alım Belgesi Yükümlülüğü

Yabancı gerçek kişilerin taraf olduğu satışlarda, satış bedeline karşılık gelen dövizin bir bankaya ve banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na (TCMB) satılması zorunludur. Bu şart, TCMB'nin Sermaye Hareketleri Genelgesi'nde şu şekilde düzenlenmiştir:

"Tarafların, tapu işlemi başvurusunda, satış bedelini oluşturan dövizin bir bankaya satıldığına dair döviz alım belgesini tapu dairesine ibraz etmeleri zorunludur. Döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar, tapu dairesine satış bedeli olarak beyan edilir."

— Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Sermaye Hareketleri Genelgesi, Madde 13(3)

Buna göre, bedelin doğrudan Türk lirası olarak ödenmesi veya dövizin bir döviz bürosunda bozdurulması halinde işlem tamamlanamaz; dövizin mutlaka resmi kanallarla bir banka aracılığıyla bozdurulması gerekir. Döviz alım belgesinde en azından dövizi bozduran kişinin adı, pasaport veya yabancı kimlik numarası, taşınmaz numarası, bozdurulan dövizin ABD Doları karşılığı ve işlemin vatandaşlık amacıyla yapıldığına dair açıklama yer almalıdır.

VI. Üç Yıllık Satış Yasağı ve Uygunluk Belgesi

Bölüm I'de alıntılanan Yönetmelik uyarınca, taşınmaz satış yoluyla edinildiğinde tapu siciline üç yıl süreyle satılamayacağı şerhi konulur; satış vaadiyle edinildiğinde ise üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilir. Uygulamada satış işlemlerinde resmi senette şu taahhüde yer verilir:

"Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci maddesi kapsamında Türk vatandaşlığı edinmek amacıyla satın aldığım bu taşınmazı/taşınmazları üç yıl süreyle satmayacağımı taahhüt ederim."

— Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin Uygulanma Kılavuzu

Bu taahhüde ilişkin belgeler (resmi senet veya satış vaadi sözleşmesi, değerleme raporu/TTB, döviz alım belgesi, ödeme dekontu ve kimlik/pasaport) yetkili makama iletilir; yetkili makam dosyayı inceleyerek taşınmazın türü, tutarı ve usulüne ilişkin tüm şartların sağlandığını teyit eden bir "Uygunluk Belgesi" düzenler. Vatandaşlık başvurusunun Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü tarafından esastan incelenmesi ancak bu belgenin düzenlenmesinden sonra mümkün hale gelir.

VII. Başvuru İçin Gerekli Temel Belgeler

Yönetmeliğin 20. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, başvuru dosyasında asgari olarak aşağıdaki belgelerin bulunması zorunludur:

• Başvuru formu (dilekçe),

• Geçerli pasaport veya benzeri kimlik belgesi,

• Medeni hal belgesi,

• Doğum belgesi veya kimlik bilgilerini gösteren nüfus kayıt örneği ve varsa eş ile çocukların aile bağını kanıtlayan belge,

• Taşınmazın edinimine ilişkin resmi senet veya satış vaadi sözleşmesi, değerleme raporu/TTB, döviz alım belgesi ve ödeme dekontu,

• 
  

Adli sicil belgesi ve biyometrik fotoğraf,

• Hizmet bedelinin ödendiğine dair makbuz.

VIII. Sonuç

Gayrimenkul edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması, uygun nitelikte bir taşınmazın seçilmesi, aranan tutarın usulüne uygun şekilde ödenmesi ve gerekli belgelerin eksiksiz temin edilmesi kaydıyla öngörülebilir bir çerçevede yürütülebilecek bir süreçtir. Bununla birlikte, taşınmazın niteliği (özellikle tarım arazilerinin ve üzerinde proje geliştirme yükümlülüğü bulunan yapı bulunmayan arsaların kapsam dışı bırakılması), başvuru sahibinin uyruğu ve taşınmazın bölgesel kısıtlamalara uygunluğu gibi hususlar, değer şartından bağımsız olarak ve ek olarak sağlanması gereken hayati unsurlardır.

Bu doğrultuda, satın alma işlemine geçmeden önce (tercihen resmi senet imzalanmadan evvel) taşınmazın tapu kaydının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nezdinde doğrulanması ve sürecin bir gayrimenkul hukuku avukatı veya bu alanda uzman bir danışman desteğiyle yürütülmesi önemle tavsiye edilir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut başvurular için güncel mevzuat ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'nün resmi kayıtlarından teyit alınmalıdır.

Atıfta Bulunulan Temel Mevzuat (Yürürlükteki Hükümler)

• 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu, Madde 12(1)(b).

• Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, Madde 20 (en son 12 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik ile güncellenmiş haliyle).

• 2644 sayılı Tapu Kanunu, Madde 35.

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

• 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ve 5949 sayılı Yönetmelik.

• Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Sermaye Hareketleri Genelgesi, Madde 13.

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2024/4 sayılı Genelgesi ve eki "Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin Uygulanma Kılavuzu" (9 Aralık 2024 tarihinden itibaren yürürlükte olan haliyle).