Sözleşmede Kira Artış Maddesi Yoksa Ne Olur? Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Türk hukukunda kira bedelinin artırılması, tarafların serbest iradesine tamamen bırakılmış bir konu değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 343 ilâ 346. maddeleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeline ilişkin düzenlemeleri kamu düzenine ilişkin sınırlarla çevrelemiştir. Uygulamada en sık karşılaşılan tereddüt ise şudur: kira sözleşmesinde bir artış maddesi bulunmuyorsa, kiraya veren kira bedelini artırmak zorunda mıdır, artırabilir mi ve artırabilecekse bu hangi usul ve hangi oranla yapılır? Bu yazıda söz konusu soruları güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı çerçevesinde inceliyoruz.

I. Genel Çerçeve: Kira Bedelinde Değişiklik Yasağının İstisnası

TBK m.343 hükmü, kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine tek bir konuda değişikliğe izin vermektedir:

"Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz." — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (RG: 04.02.2011, Kabul T.: 11.01.2011), m.343

Bu düzenlemenin doğal sonucu, kira bedeli dışındaki hiçbir sözleşme şartının (örneğin depozito, gecikme cezası, erken fesih bedeli gibi) kiracı aleyhine tek taraflı ya da yenileme yoluyla ağırlaştırılamayacağıdır. Kira bedelinin artırılması ise kanunun izin verdiği tek istisna olmakla birlikte, kendi içinde sıkı usul ve oran sınırlarına tabidir.

II. Sözleşmede Artış Şartı Var mı Yok mu? Ayrımın Önemi

TBK m.344, artış konusunda tarafların anlaşıp anlaşmadığına göre iki farklı rejim öngörmektedir.

A. Sözleşmede Artış Şartı Bulunması Hâli (TBK m.344/1)

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır." — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.344/1

Sözleşmede belirli bir artış oranı (örneğin "%15" veya "TÜFE oranında") kararlaştırılmışsa, bu oran TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını aşmadığı sürece geçerlidir. Sözleşme oranı bu tavanın üzerindeyse, uygulanacak oran TÜFE ortalamasına indirilir; sözleşme oranı tavanın altındaysa sözleşmedeki (daha düşük) oran esas alınır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu hesaplama disiplinini yakın tarihli kararlarında istikrarla sürdürmektedir (Yargıtay 3. HD, E.2025/6193, K.2026/2965, T. 12.05.2026).

B. Sözleşmede Artış Şartı Bulunmaması Hâli (TBK m.344/2)

Asıl inceleme konumuz olan durum budur:

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir." — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.344/2

Görüldüğü üzere kanun, artış şartı bulunmayan sözleşmelerde artışı taraflardan birinin tek taraflı beyanına değil, ya tarafların yeni bir anlaşmasına ya da hâkimin belirlemesine bağlamıştır.

III. "Kira Artışı Yapmak Zorunda mıyım?" Sorusuna Yanıt

Sözleşmede artış maddesi yoksa, kiraya verenin kira bedelini artırma yönünde herhangi bir yükümlülüğü bulunmamaktadır; artış, kiraya veren açısından bir haktır, bir zorunluluk değildir. Kiraya veren bu hakkını hiç kullanmazsa, kira dönemi önceki bedelle devam eder — bu durum kiraya veren aleyhine bir sonuç doğurmaz.

Ancak kiraya veren artış talep etmek isterse, bu talebin geçerli olabilmesi belirli bir usule ve süreye bağlıdır. Bu noktada sıklıkla karşılaşılan yanılgı, artış şartı bulunmayan bir sözleşmede kiraya verenin dilediği zaman, dilediği oranda ve geçmişe etkili şekilde artış talep edebileceği düşüncesidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihadı bu yönde değildir:

"Kira bedelinin tesbiti istenilen dönem başlangıç tarihinden itibaren istenebilmesi için ya sözleşmede artış şartının bulunması ya da dava tarihi itibariyle yürürlükte olan 6098 sayılı Kanunun 345. maddesi gereğince tesbiti istenilen kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar davanın açılması gerekir." — Yargıtay 6. HD, E.2015/11442, K.2016/37, T. 18.01.2016 (bkz. ayrıca E.2014/12566, K.2015/9235, T. 02.11.2015)

Bu ilke, aynı Daire tarafından yakın tarihte de teyit edilmiştir; artış şartı bulunmayan bir sözleşmede uyarlama koşullarının araştırılması gerektiği yönünde (Yargıtay 3. HD, E.2025/2638, K.2025/3932, T. 09.09.2025). Sonuç olarak: kiraya veren bu süre ve usul şartlarına uymadan artış talep ederse, ilgili dönem için artış talebi reddedilir; ancak bu, kiraya verenin bir sonraki kira dönemi için yeniden ve süresinde talepte bulunmasına engel değildir.

IV. Kira Artışı Nasıl Yapılır? Usul ve Süreler

Artış şartı bulunmayan bir sözleşmede kira bedelinin artırılabilmesi için izlenebilecek yollar şunlardır:

1. Tarafların yeni dönem için anlaşması. Kiracı ve kiraya veren, yeni dönem için TÜFE tavanını aşmayan bir bedelde serbestçe anlaşabilir. Bu, en basit ve ihtilafsız yoldur.

2. Süresinde yazılı ihtar veya dava. Anlaşma sağlanamazsa, TBK m.345 devreye girer:

"Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.345/1-2

Pratikte bu, kiraya verenin ya (i) yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce kiracıya artış talebini içeren bir ihtarname göndermesi ya da (ii) doğrudan aynı süre içinde kira tespit davası açması gerektiği anlamına gelir. Bu şartlardan biri yerine getirilmişse, dava yeni dönem sonuna kadar açılsa dahi mahkemece belirlenecek bedel, dönem başından itibaren geçerli olur.

3. Zorunlu arabuluculuk. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren — ilamsız tahliye takibi hariç olmak üzere — kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir; arabuluculuk başvurusu, TBK m.345'teki otuz günlük süreyi durdurmaz, dolayısıyla süreç zamanlamasının buna göre planlanması önem taşır.

Konut ve çatılı işyeri kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıkların tahkime elverişliliği tartışmalı bir konu olmakla birlikte, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yakın tarihli bir kararında, kiralananın niteliğine bakılmaksızın kira sözleşmelerinden doğan bu tür uyuşmazlıkların tahkime elverişli olabileceğini kabul etmiştir (YHGK, E.2025/502, K.2026/15, T. 21.01.2026).

V. Kira Artış Oranı Ne Kadar? TÜFE Hesaplama Yöntemi

Gerek sözleşmesel artış tavanı gerekse hâkim tarafından belirlenecek bedel için esas alınan ölçüt, TÜFE'nin (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın ilk haftasında açıklanır ve artışın yapılacağı ayın bir önceki ayına ait veri esas alınır.

Örneğin, TÜİK'in 3 Eylül 2026'da açıkladığı Ağustos 2026 dönemi verilerine göre TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,79 olarak gerçekleşmiştir; bu oran, Eylül 2026'da yenilenecek kira dönemleri için uygulanabilecek tavanı oluşturmaktadır. Oran her ay değiştiğinden, güncel veri için TÜİK'in resmî istatistik sayfalarının kontrol edilmesi gerekir.

Tarihsel not: 6098 sayılı Kanun'a 7409 sayılı Kanun'la eklenen Geçici 1. madde ve 7456 sayılı Kanun'la eklenen Geçici 2. madde uyarınca, 8 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kiralarında artış tavanı istisnaen sabit %25 olarak uygulanmıştır. Bu geçici düzenlemenin süresi dolmuş olup, bugün itibarıyla hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında yeniden TÜFE'nin on iki aylık ortalaması esas alınmaktadır.

Beş yıl kuralı. Sözleşmede anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın sonunda, kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete göre yeniden belirlenir (TBK m.344/3). Bu durumda TÜFE tavanı tek başına değil, emsal kira bedelleriyle birlikte bir "hak ve nesafet" değerlendirmesinin parçası olur; Yargıtay bu dönemlerde TÜFE tavanının aşılabileceğini istikrarlı biçimde kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, E.2026/113, K.2026/3228, T. 20.05.2026; E.2026/1213, K.2026/1751, T. 30.03.2026).

Yabancı para kira bedeli. Kira bedeli sözleşmede yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğü hükmü bu kuralın istisnasıdır (TBK m.344/4).

VI. Sonuç

Sözleşmede artış maddesinin bulunmaması, kiraya vereni kira bedelini artırma imkânından yoksun bırakmaz; ancak bu imkânın kullanılması TBK m.344 ve m.345'te öngörülen oran sınırına ve süre şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Kiraya verenin artış hakkını süresinde ve usulüne uygun kullanmaması hâlinde ilgili dönem için artış talep edilemeyeceği, ancak sonraki dönemler için hakkın kaybolmayacağı söylenebilir. 2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dava şartının da sürece dahil olduğu unutulmamalıdır.

Kaynakça

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.343-346 — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6325&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/502, K.2026/15, T. 21.01.2026

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/113, K.2026/3228, T. 20.05.2026

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/1213, K.2026/1751, T. 30.03.2026

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/6193, K.2026/2965, T. 12.05.2026

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/2638, K.2025/3932, T. 09.09.2025

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/11442, K.2016/37, T. 18.01.2016

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/12566, K.2015/9235, T. 02.11.2015

• Yukarıdaki kararların tam metinlerine esas/karar numaraları ile resmî emsal karar arama sistemlerinden ulaşılabilir: Yargıtay Karar Arama (https://karararama.yargitay.gov.tr/) ve UYAP Emsal Karar Arama (https://emsal.uyap.gov.tr/)

• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) aylık bültenleri — https://www.tuik.gov.tr

Bu yazıda yer alan bilgiler, yayım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat ve içtihada dayanmaktadır; somut bir kira uyuşmazlığında uygulanacak oran, süre ve usul, sözleşmenin ve dosyanın özel koşullarına göre değişebilir. Yazı, genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.