Yargıtay İçtihadında İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi Kuralı: TBK m. 350'nin Mutlak Uygulaması

İşbu makalenin konusunu, T.C. Resmî Gazete’de 7 Kasım 2025 tarihinde yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025/2623 Esas, 2025/3930 Karar sayılı ilâmı teşkil etmektedir. Karar, kira hukukunda hayati öneme sahip olan ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi davalarında dava açma süresine ilişkin mutlak kuralın uygulanmasını incelemektedir.

Yargıtay, kararında, dava açma süresine ilişkin temel yasal dayanağı aşağıdaki şekilde belirtmektedir:

"6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350/1 maddesi hükmü uyarınca, ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde aynı Kanun'un 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir."

İlâmda vurgulanan en kritik hukuki tespit, dava açma süresinin hukuki niteliğidir:

"Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir."

Bu tespit, mahkemelerin, tahliye talebinin esası (ihtiyacın samimiyeti) incelenmeden önce, davanın yasal süre içinde açılıp açılmadığını öncelikle ve zorunlu olarak dikkate alması gerektiğini hükme bağlamaktadır.

Adana 9. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 30.04.2024 tarihli kararına konu olan olayda:

• Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.08.2020 başlangıç tarihli ve 5 yıl sürelidir.

• Sözleşmenin sona erme tarihi 15.08.2025’tir.

• Tahliye davası ise, sözleşme süresi bitmeden 01.12.2023 tarihinde açılmıştır.

İlk Derece Mahkemesi, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu gerekçesiyle tahliye kararı vermiş olmasına rağmen , Adalet Bakanlığı, kararı Kanun Yararına Temyiz talebiyle Yargıtay’a taşımıştır.

Yargıtay, dava açma tarihini sözleşme süresinin bitiş tarihi ile karşılaştırdığında şu sonuca ulaşmıştır:

"Eldeki dava ise 01.12.2023 tarihinde açılmış olmakla, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi olan 5 yıl sona ermeden 01.12.2023 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı resen dikkate alınarak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir."

Yargıtay, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 363/1 maddesine dayanarak Kanun Yararına Temyiz istemini kabul etmiş ve İlk Derece Mahkemesi kararını sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanun'un 363/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZMUŞTUR.

Bu karar, kiraya veren müvekkillerin tahliye talepli dava süreçlerinde dikkat etmeleri gereken en temel usul kuralını pekiştirmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin ihtiyaç iddiasına dayanarak tahliye davası açabilmesi için; sözleşme süresinin sona ermesini beklemek ve bu sürenin bitiminden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde davasını ikame etmek mutlak bir zorunluluktur. Bu usul şartının ihlali, ihtiyacın samimiyeti ispatlansa dahi davanın reddi sonucunu doğuracaktır.

Sonuç olarak, tahliye süreçlerini yönetmek, Türk Borçlar Kanunu tarafından belirlenen sürelere sıkı sıkıya bağlı kalmayı gerektirir. Kira uyuşmazlıklarının yoğun olduğu Antalya gayrimenkul piyasasında, mülkiyet haklarını korumak için Türk Medeni Kanunu'nun getirdiği usuli detayları anlamak hayati önem taşır. Bu tür karmaşık süreçleri yürüten mülk sahipleri için, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir Antalya avukatı ile çalışmak, tüm yasal sürelere uyum sağlanması açısından tavsiye edilir. Profesyonel bir Antalya hukuk bürosu desteği, davanın usulden reddedilmesini önleyerek sürecin hukuki ve stratejik olarak doğru yönetilmesini sağlayacaktır.